03-02_Wohnung

 
 
Wohnung

Was ist beim Wohnungskauf zu beachten?

Bei Wohnungen sind im Gegensatz zu frei stehenden Häusern noch einige Besonderheiten zu beachten. Der wohl größte Unterschied ist, dass einem meist nur eine Wohnung und nicht das ganze Gebäude gehört und man so um einiges eingeschränkter ist (z.B. durch Wohnungseigentümergemeinschaften).

 

Links

www.hausundgrund.de

www.vdwe.de

www.verband-wohneigentum.de

www.wohnen-im-eigentum.de

 

Darauf sollte man beim Wohnungskauf achten

Was ist beim Kauf einer Wohnung zu klären?

 

Preis und Lage der Wohnung

Ist der Kaufpreis für die Wohnung angemessen? Wie ist die Lage?

1. Standort / Lage

2. Angemessener Kaufpreis

 

Was kostet eine neue Wohnung im Durchschnitt?

Bundesweiter Durchschnitt etwa 2000€/m2. Süddeutsche Großstädte circa 3500-4800€/m2.

 

Was kostet eine gebrauchte Wohnung im Durchschnitt?

Bundesweiter Durchschnitt etwa 1000€/m2. In Ballungsgebieten bis zu 3600€/m2. Auf dem Land / Ostdeutschland auch schon ab 500€/m2.

 

Teilungserklärung bei Wohnungseigentum

In der Teilungserklärung (am besten mit Aufteilungsplan) steht was dem einzelnen Eigentümer gehört (Sondereigentum, also die eigentliche Wohnung und evtl. Kellerabstellraum und Parkplatz) bzw. der Gemeinschaft (Gemeinschaftseigentum. Beispielsweise Grundstück, Gebäudesubstanz, Außenanlagen, Außenwände, Dach, Fenster, Heizungs- und Sanitäranlagen, Aufzug, Waschküche, Speicherräume, …). Außerdem die Verantwortlichkeiten für die Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.

 

Wichtig ist

– Verhältnis der Miteigentumsanteile ok?

– Eindeutige Zuordnung Sondereigentum?

– Sind Veräußerungsbeschränkungen vorhanden?

– Zuordnung Parkplätze / Tiefgaragenplätze ok?

– Gewerbeausübung gestattet?

– Vertretungsbeschränkung vorhanden?

– Sondernutzungsrechte/Folge- und Unterhaltungskosten geregelt?

– Laufenden Kosten für Dienstbarkeiten der Nachbargrundstücke vorhanden?

 

Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer

In der Gemeinschaftsordnung werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander geregelt. Aber auch ob es beispielsweise Einschränkungen bei der Nutzung der Wohnung gibt (z.B. keine gewerbliche Nutzung, Vermietungshürden, …). Beispiele:

– Stimmrechte der einzelnen Eigentümer.

– Besondere Regelungen der Eigentümerversammlung.

– Bestimmungen für den Verwalter.

– …

 

Protokolle der Eigentümerversammlung

Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sollten vorher eingesehen werden (min. 2 Jahre). Wie ist das Klima / gibt es häufig Streitereien (Verhältnis der Ja- und Nein-Stimmen)? Kürzlich getroffene Beschlüsse? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Anstehende Sonderumlagen oder Reparaturen / Modernisierungen / Sanierungen? Gibt es einen häufigen Verwalterwechsel? Derzeit laufende Gerichtsverfahren? …?

 

Betriebskostenabrechnungen (Jahresabrechnung) der Immobilie

Die Betriebskostenabrechnungen (bzw. Nebenkostenabrechnungen) der letzten Jahre sollte eingesehen werden. Wie hoch sind die Kosten (siehe unten „Kosten als Wohnungseigentümer“) und wie ist der Verteilungsschlüssel für laufende Kosten? Schuldet der derzeitige Eigentümer der Eigentümergemeinschaft noch Hausgeld?

 

Was sonst noch beim Wohnungskauf zu beachten ist

– Hausordnung (individuell)

– Passt die tatsächliche Wohnfläche zu den Angaben im Kaufvertrag?

– Ist die Wohnung noch vermietet (Kündigungsfrist beachten)?

– Gibt es einen aktueller Wirtschaftsplan (aktuell, Vorjahr, evtl. Folgejahr)? Abrechnung übersichtlich und stimmig? Negative Abweichungen vom Wirtschaftsplan vorhanden? Stimmen die Verteilerschlüssel mit Teilungserklärungs- und Beschlussvorgaben überein? Waren Nachzahlungen notwendig?

– Was steht im Verwaltervertrag?

– Gibt es einen Hausmeister?

– Welche Versicherungen bestehen (Haushaftpflicht, Gebäudeversicherung, Brandversicherung, …)?

– Fluktuation der Mieter?

– Können Kostenverursacher zweifelsfrei zu geordnet werden?

– Wie steht es um den Schallschutz zur Nachbarwohnung?

– Energieausweis vorhanden?

– Gute Hausverwaltung vorhanden?

– Zweitwohnungssteuer / Kurbeitrag zu zahlen?

– Evtl. Steuervorteile oder Förderungen?

 

Befragt werden sollte die Hausverwaltung, Hausmeister, die anderen Eigentümer und Mieter.

 

Wohnungskauf ab Bauplan

– Planunterlagen in Ordnung (Abstandsflächen ausreichend, Gemeinschaftsanlagen, …)?

– Baubeschreibung in Ordnung (einzelne Gewerke)?

– Zahlung der Wohnung nach § 3 Abs. 2 der MaBV? Die erste Zahlung beträgt 30% der Kaufsumme, wenn ein Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll. 20% bei Erbbaurecht. Folgend der Restbetrag:

40% nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmerarbeiten

8% für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen

3% für die Rohinstallation der Heizungsanlagen

3% für die Rohinstallation der Elektroanlagen

10% für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung

6% für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten

3% für den Estrich

4% für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich

12% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe

3% für die Fassadenarbeiten

5% nach vollständiger Fertigstellung

 

Was sind Wohnungseigentümergemeinschaften?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Die Mitgliedschaft in einem solchen Kollektiv bringt Vorteile aber auch Nachteile mit sich.

 

Vorteile von Wohnungseigentümergemeinschaften

– Kosten (z.B. für Reparaturen) werden geteilt

 

Nachteile von Wohnungseigentümergemeinschaften

– Man ist nicht frei bei seinen Entscheidungen.

– Entscheidet sich die Mehrheit für ein Bauvorhaben oder Regelung muss man diese akzeptieren und sich beteiligen. Auch wenn man dagegen ist.

 

Mehrheiten in der Eigentümerversammlung – Für welche Beschlüsse ist welche Mehrheit notwendig?

Maßnahme Gegenstand Regelung Notwendige Mehrheit
Instandhaltung, Instandsetzung Reparatur des Bestands § 21 Abs. 5 Ziffer 2 WEG Mehr als 50% der Stimmrechtsanteile
Modernisierende Instandsetzung Bestandsverbesserung bei Reparatur § 22 Abs. 3 WEG Mehr als 50% der Stimmrechtsanteile
Modernisierung Verbesserung des Bestands ohne Reparaturanlass § 22 Abs. 2 WEG 75% aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als 50% der Miteigentumsanteile
Bauliche Veränderungen Alle sonstigen baulichen Veränderungen § 22 Abs. 1 WEG 100% aller betroffenen Eigentümer 1)
Barrierefreiheit Handläufe, Rampen, Steighilfen, usw. §554 a BGB Duldungspflicht der Miteigentümer 2)
Erfüllung gesetzlicher oder behördlicher Auflagen Brandschutz, Energieeinsparung, Verkehrssicherheit § 22 Abs.1 WEG Mehr als 50 % der Miteigentumsanteile 3)

1) Auch wenn nicht alle Eigentümer der Baumaßnahme zustimmen kann die Eigentümergemeinschaft die Maßnahme mehrheitlich beschließen. Wird der Beschluss nicht innerhalb eines Monats vor Gericht angefochten, wird er gültig. Bei Anfechtung muss das Gericht den Beschluss aufheben.

2) Nur bei direkter Notwendigkeit. Muss vom einzelnen Eigentümer bezahlt werden. Als Vorsorgemaßnahme (ohne direkte Notwendigkeit) gilt der Umbau als bauliche Veränderung.

3) Fordern Gesetze oder Verordnungen eine Anpassung des baulichen Standards, kann diese von einem einzelnen Eigentümer verlangt werden und muss von der Gemeinschaft umgesetzt werden.

 

Hausverwalter

Aufgaben eines Hausverwalters?

– Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage

– Einzug der Vorauszahlungen für die laufenden Kosten (Hausgeld)

– Erstellen einer Jahresabrechnung

– Eigentümer regelmäßig informieren

 

Was kostet ein Hausverwalter?

Ein externer Verwalter kostet etwa 15-30€ pro Wohnung und Monat. Der Preis ist aber Verhandlungssache. Kleinere Eigentümergemeinschaften verwalten sich oft auch selbst. Achtung: Die Bezeichnung Hausverwalter ist nicht geschützt. Es kann sich also jeder so nennen.

 

Hausverwalter bei Neubauten?

Bei Neubauten setzen manche Bauträger Verwalter für 5 Jahre ein. So kann der Bauträger seinen Interessen gegenüber den Eigentümern unter Umständen besser durchsetzen. Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags sollte darauf bestanden werden, dass ein Verwalter max. 1-2 Jahre eingesetzt wird.

 

Was für Kosten hat man als Wohnungseigentümer?

Kosten werden meist nach Quadratmetern abgerechnet. Inhaber der entsprechenden Geldkonten sollten die Eigentümergemeinschaft sein, nicht der Verwalter. So haben die Eigentümer leichter Zugriff, sind bei einer Insolvenz des Verwalters geschützt und können den Verwalter im Notfall leichter wechseln.

 

Was ist Hausgeld?

Das sind Zahlungen die für die laufenden Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums gezahlt werden. Ähnlich den Nebenkosten für Mieter (siehe auch hier).

 

Ist Hausgeld und Wohngeld das Gleiche?

Hausgeld wird manchmal auch als Wohngeld bezeichnet was aber falsch ist. Wohngeld ist ein staatlicher Mietzuschuss für einkommensschwache Bürger.

 

Was sind Abschlagszahlung?

Manchmal werden Abschlagszahlungen bzw. Vorauszahlungen für die Betriebskosten erhoben. Beispielsweise muss ein Teil der Heizungskosten schon am Anfang des Jahres gezahlt werden. Dieser wird dann entsprechend verrechnet.

 

Was ist eine Instandhaltungsrücklage?

Für etwaige Reparaturen / Modernisierungen / Sanierungen wird von den Eigentümern eine Instandhaltungsrücklage gefordert (siehe Wohnungseigentumsgesetz). Die Instandhaltungsrücklage ist eine Art Fonds aus dem Reparaturen gezahlt werden. Wurden für einen Reparaturfall zu wenig Rücklagen gebildet, wird eine Sonderumlage erhoben. Für die Instandhaltungsrücklage gibt es verschiedenen Berechnungsmethoden. Die verbreitetste ist wohl die Peterssche Formel. Instandhaltungsrücklagen müssen angemessen sein (Az. 20 C 687/14).

Bei einem Wohnungskauf geht die Instandhaltungsrücklage auf den Käufer über. Sie unterliegt nicht der Grunderwerbssteuer. Im Kaufvertrag muss die Instandhaltungsrücklage genau angegeben werden.

 

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