01-08_Vertraege

 
 
Verträge

Ob nun der Kauf oder Bau einer Immobilie – ohne einen Vertrag geht es nicht. Wichtig ist das jeder Vertrag am Ende auch selber verstanden werden muss!

 

Mit welchen Verträgen ist beim Bau / Kauf einer Immobilie zu rechnen?

– Grunderwerb

– Finanzierungsvertrag

– Verträge mit Planern

– Verträge mit Bauträgern

– Verträge mit ausführenden Unternehmen

 

BGB oder VOB?

Grundsätzlich werden Bauverträge nach BGB oder VOB abgeschlossen. Besonders die unterschiedliche Gewährleistung ist dabei zu beachten (BGB 5 Jahre und VOB 4 Jahre. Wobei bei der VOB eine Mängelanzeige die Verjährung unterbricht und die Verjährungsfrist von Neuem zu laufen beginnt.). Was besser ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Aufgrund vieler Verweisungen gilt die VOB als unübersichtlicher aber in Extremfällen vorteilhafter. Für Auftraggeber kann sie besser sein. Aber auch das BGB schützt Bauherrn ausreichend. Unterm Strich sind beide Varianten relativ ähnlich.

www.vob-online.de

 

Was ist immer bei Verträgen zu tun?

Den Kaufvertrag / Bauvertrag immer von Fachleuten prüfen lassen. Viele Verträge beinhalten Fallen wie hohe Vorauszahlungen, fehlende Sicherheiten, erlaubte Änderungen seitens des Gegenübers, ….

Juristische Hilfe gibt es bei (www.test.de/bauberatung):

– Verbraucherzentrale

– TÜV und Dekra

– Vereine/Verbände wie „Bauherren-Schutzbund“, „Verband privater Bauherren“, „Verband Wohnen im Eigentum e.V.“, „Haus & Grund“, „Verband Wohneigentum e. V.“

– Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (www.anwalt.de, www.anwalt24.de, www.anwaltauskunft.de, www.anwaltssuchdienst.de, www.expertenbranchenbuch.de, www.gelbeseiten.de)

 

Wann sollte ein Vertrag unterschrieben werden?

Verträge sollten erst nach der Kreditzusage einer Bank unterschrieben werden. Manchmal können Verträge auch unter Vorbehalt abgeschlossen werden, sollte die Finanzierung scheitern.

 

Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag wird beim Kauf von Grundstücken oder Bestandsimmobilien aufgesetzt und sollte mit dem Notar detailliert durchgegangen werden.

 

Manche Vertragspartner versuchen einen niedrigeren Kaufpreis anzugeben als tatsächlich bezahlt wird um Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Einkommenssteuer, … zu sparen. Wird so etwas aufgedeckt, gilt der Vertrag als Scheingeschäft und ist damit null und nichtig.

 

Inhalt eines Kaufvertrags

– Bezeichnung der Parteien

 

– Beschreibung des Objekts und evtl. Zubehör

 

– Kaufpreis (Höhe, Fälligkeit und mögliche Verzugszinsen)

 

– Voraussetzungen für die Fälligkeiten (z.B. Fertigstellung des Kaufgegenstandes, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, Nichtausübung eines Vorkaufsrechtes, Lastenfreiheit, …)

 

– Termine und Fristen. Beispielsweise Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit und mögliche Konsequenzen / Vertragsstrafen falls dieser nicht eingehalten werden kann.

 

– Kostenregelung für Beurkundung und Vollzug des Kaufvertrages, Erfüllungsort, Gerichtsstand. Kosten für die Beseitigung von Belastungen (Grundbuch).

 

– Grunderwerbssteuer

 

– Finanzierungsvereinbarung

 

– Haftung für Sachmängel. Der Ausschluss von Gewährleistungsansprüche kann bei Bestandsimmobilien aber durchaus üblich sein (Mängel „nicht bekannt“).

 

– Haftung für Rechtsmängel (z.B. Haftung seitens des Verkäufers, dass das Haus unbelastet ist)

 

– Besitzübergang (Abgaben, Haftung, Lasten, Nutzen, Steuern, …)

 

– Salvatorische Klausel / Rücktrittsrechte. Umstände, welche einen Rücktritt vom Kaufvertrag oder eine Kaufpreisminderungen ermöglichen.

 

– Regelung zu Sachbeschädigungen, die zwischen Besichtigung und Übergabe eintraten

 

– Übertragung von bestehenden Gewährleistungsansprüche und Garantien von Dritten (z.B. Handwerker)

 

– Übernahme von Einrichtungsgegenständen (Bodenbeläge, Einbauküchen, Einbaumöbel, Gewächs- und Gartenhäuser, Markisen, Lampen, Telefonanlagen, …). Auf Zubehör sollt keine Grunderwerbsteuer an. Daher sollte hierfür ein gesonderter Kaufpreis ausgewiesen werden.

 

– Vollstreckungsunterwerfung: Mit einer solchen Klausel wird festgelegt, dass sich Käufer – sollten sie den Kaufpreis nicht bezahlen – einer sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. So bekommt der Immobilienverkäufer im Notfall wenigstens sein Haus zurück.

 

– Auflassungsvormerkung: Eine Auflassungsvormerkung ist dem Käufer zur Absicherung sehr zu empfehlen. Diese hat den Zweck den Käufer vor Gläubiger des Verkäufers zu schützen.

 

– Anlagen zum Kaufvertrag (evtl. Mietverträge, Genehmigungen, Pläne, Berechnungen, Sonstiges)

 

– Evtl. Anliegerkosten und Erschließungsbeiträge

 

– Evtl. Regelung über Kosten für die Beseitigung von Altlasten

 

Bauvertrag

Bauverträge sind Werkverträge und finden bei Neubauten oder Renovierungen Anwendung. Sie sind per Definition Werksverträge und müssen vom Notar auch nicht beurkundet werden. Als Grundlage dient die „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser“ vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung.

 

Zu einem ausgewiesen Festpreis sollten nochmals 15-20% Nebenkosten hinzugerechnet werden. Festpreise gelten oft nur für eine bestimmte Zeit (z.B. 6 Monate) und beziehen sich auf eine Basisleistung (keine Extrawünsche seitens des Hausbauers). Allerdings kann sich bei Bauverzögerungen der Preis erhöhen. Als Bauherr ist deshalb auf eine Preisbindung von min. einem Jahr zu achten.

 

Auf die Aussage „notargeprüftes Vertragsmuster“ sollte man sich nicht verlassen. Das sagt nämlich nichts aus.

 

Inhalt eines Hausangebots

– Grundrissvorschläge und Angaben zu Maßen und Wohnfläche

 

– Vollständige Bau- und Leistungsbeschreibung

 

– Mustervertrag mit allen Zusatzvereinbarungen

 

– Ein Zahlungsplan. Dabei ist zu beachten, dass sich die Preise immer auf ein Standardhaus beziehen. Sonderwünsche oder Unvorhergesehenes wie schlechter Baugrund kosten extra!

 

– Information zur Firma und zum Serviceangebot

 

– Bindefrist des Angebots

 

– Referenzliste mit entsprechenden Referenzobjekten

 

– Evtl. ein Alternativangebot

 

Inhalt eines Bauvertrags

Allgemeinen

– Art, Funktion und Dimension des geplanten Gebäudes

– Konzept der Bauleistung

 

Örtliche Gegebenheiten und Voraussetzungen

– Standort und die Umgebung

– Angaben zum Grundstück (Bodengutachten)

– Risiken und Belastungen

– Vorarbeiten durch Auftraggeber oder Dritte

– Parallel laufende Baumaßnahmen

 

Ausführung

– Geplanter Bauablauf

– Bauliche und ausführungstechnische Vorgaben

– Baustelleneinrichtung wie Erdarbeiten, Rodung von Bäumen und Büschen, Entsorgungen, Erdaushub, Absicherung der Baugrube, ….

– Besonderheiten des Bauvorhabens

 

Merkmale der Bauleistung

– Konstruktiver Aufbau von Bauelementen

– Energiestandard des Gebäudes

– Energiekenndaten von Bauteilen

– Ausstattungsmerkmale (vor allem Ausbau und Haustechnik)

 

Produkte und Materialien

– Hersteller, Fabrikat, Typ, Oberfläche, Farbe, U-Werte, Preis, Auszüge aus den Katalogen der Hersteller

 

Anlagen

– Unterlagen zum Grundstück

– Entwurfs- oder Ausführungspläne

– Wärmeschutznachweis

– Schallschutz

– Kosten- und Flächenberechnungen

– Bauzeiten bzw. Terminplan

– Mängelrechte. Eine Beschränkung auf Nachbesserungs- / Nacherfüllungsrecht sollte nicht akzeptiert werden. Die gesetzlichen Rechte wie Schadenersatzes, Rücktritt und der Minderung müssen erhalten bleiben. Dem Gesetz nach, muss eine Baufirma bis zu 5 Jahre nach der Abnahme für Baumängel haften.

 

Mögliche Fallstricke bei Bauverträgen

– Eine möglichst genaue Bau- und Leistungsbeschreibungen, denn diese ist oft unzureichend beschrieben. Bauweisen, Ausbaustandards, Materialien / Bauteile, Oberflächen oder Einbauten wie Treppen, Fenster, Türen, Fliesen, Armaturen, ….

 

– Kostenübernahme bei jeder Leistung. Wer bezahlt die Kosten und Gebühren für Genehmigungen, Prüfungen, Baustelleneinrichtung, Entwässerung, Baustrom, Müllentsorgung, …?

 

– Umstände, welche einen Rücktritt vom Kaufvertrag oder eine Kaufpreisminderungen ermöglichen.

 

– Bauzeiten. Häufig fehlen klare Regelungen für Baubeginn und Fertigstellung. Genaue Fristen sollten genannt sein und mögliche Konsequenzen / Vertragsstrafen falls diese nicht eingehalten werden.

 

– Rückbehaltungsrechte des Bauherrn.

 

– Evtl. Nebenkosten wie Baugenehmigungskosten, Grundstücks- und Erschließungskosten, Hausanschlüsse, ….

 

– Eigenleistungen des Bauherrn (Malerarbeiten, Tapezieren, Fliesen, …) und entsprechende Gutschriften sollten klar definiert sein.

 

– Materialien und Baustoffe. Die Materialangaben sollten möglichst exakt sein. Zusätze wie „oder gleichwertiges Material“, „handelsübliche Qualität“ oder „deutsche Markenware“ bergen die Gefahr, dass doch minderwertigeres Material verbaut wird.

 

– Bodenplatte meist extra („ab Oberkante Bodenplatte“). Der Preis der Bodenplatte wird meist für die ideale Bodenbeschaffenheit berechnet. Durch geologische Besonderheiten kann sich der Preis aber stark erhöhen (Aufpreis für andere Bodenklassen oder Arbeiten in Grundwasser). Es ist deshalb ratsam vorher ein Bodengutachten erstellen zu lassen.

 

– Vertragsänderungen oder Sonderwünsche. Die „Standardhäuser“ sind preislich meist sehr knapp kalkuliert. „Extrawürste“ werden von den meisten Baufirmen gern gesehen, da hier ordentliche Aufschläge veranschlagt werden.

 

– Bei Klauseln die den Begriff „bauseits“ enthalten sollte aufgepasst werden. „Bauseits“ bedeutet der Bauherr übernimmt das. Gefährlich ist auch „Wasserhaltung bauseits“. Steht in der Baugrube Grund- oder Sickerwasser muss der Bauherr das Wasser selber auspumpen lassen.

 

– Ausbaustufe muss klar definiert sein. Anbieter haben verschiedene Definitionen. Beispielsweise ist „Schlüsselfertig“ nicht gesetzlich geregelt. Oft nur Standardausstattung und keine Maler- und Teppicharbeiten, Außenanlage sowie die Küche. Manchmal muss für „schlüsselfertig“ noch einmal 25000€ hinzugerechnet werden.

 

Inhalt eines Architektenvertrags

– Detaillierte Beschreibung des Projekts

 

– Vorläufige Einstufung der Honorarzonen (Schwierigkeitsgrad)

 

– Welche Leistungsphasen werden übernommen

 

– Honorarsatz / Honorarberechnung / Fälligkeit der Honorarforderungen

 

– Erstattung von Nebenkosten (Telefonkosten, Portokosten, …)

 

– Bauzeiten bzw. Terminplan

 

– Beteiligung von Fachleuten (z. B. Bodengutachter, Tragwerksplaner, …)

 

– Umfang der Haftpflichtversicherung des Architekten

 

– Dauer der Gewährleistung

 

– Evtl. Zuschläge (z. B. Umbauzuschlag oder Modernisierungszuschlag)

 

Schutz vor der Insolvenz des Baupartners

Um sich vor der Insolvenz eines Bauunternehmers zu schützen, sollten die Zahlungen entsprechend des Baufortschritts / der Bauleistung entrichtet werden (Abrechnung nach Abnahme und entsprechende Teilzahlungen). Hohe Vorauszahlungen sind zu vermeiden. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung sind min. sieben Teilzahlungen möglich. Manche Bauträgerverträge machen die Übergabe von der kompletten Zahlung abhängig. Eine solche Vertragsklausel sollte jedoch nicht akzeptiert werden.

 

Teilzahlungen nach Baufortschritt

Zahlungsplan basierend auf Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Werte können variieren.

 

25-30% nach Abschluss der Erdarbeiten, 20% beim Erbbaurecht

28% nach Rohbaufertigstellung inklusive der Zimmererarbeiten

5,6% nach Fertigstellung der Dachflächen und Dachrinnen

2,1% für die fertige Rohinstallation der Heizungsanlagen

2,1% für die fertige Rohinstallation der Sanitäranlagen

2,1% für die fertige Rohinstallation der Elektroanlagen

7% nach dem Fenstereinbau inklusive der Verglasung

4,2% für den Innenputz (nicht Beiputzarbeiten)

2,1% für den Estrich

2,8% für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich

8,4% nach der Bezugsfertigkeit bzw. Besitzübergabe

2,1% für die Fassadenarbeiten

3,5% nach der vollständigen Fertigstellung

Ein Restbetrag von etwa 5% (oder mehr) sollte erst nach der Abnahme ausgezahlt werden. So hat man noch ein Druckmittel um etwaige Mängel noch beseitigen zu lassen. Ein Zurückbehaltungsrecht sollte immer vereinbart werden. Auch nach § 632a BGB haben Bauherren das Recht dazu (-> Erfüllungssicherheit).

 

Besonders Generalübernehmer lassen sich äußerst selten auf die Regelungen der MaBV ein. Bei Bauträgern können Zahlungen auch auf ein Treuhandkonto der Bank erfolgen (also keine direkten Zahlungen auf das Geschäftskonto des Bauträgers).

 

Teilzahlungen bei Fertighäusern

Bei Fertighäusern haben die Hersteller die Möglichkeit, Termine und Höhe der Überweisungen frei zu vereinbaren. Im Fertighausbereich ist es nicht unüblich 5-10% bereits nach Vorlage der Baugenehmigung zu zahlen.

 

Zahlungen nach Tranchen

Vorlage der Bauunterlagen: 3-10%

Kurz nach Baubeginn: min. 40%

Nach Estrich und Rohinstallation: 15%

Nach Abnahme: Rest

 

Sicherheiten zum Schutz vor einer Insolvenz des Baupartners

Neben Teilauszahlungen können auch Versicherungen oder das Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) bis zu einem bestimmten Grad den Bauherren schützen (Fertigstellungssicherheit bzw. Bestellersicherheit). Das FoSiG verpflichtet Baufirmen dazu, von den Zahlungen eine Sicherheit von min. 5% zu leisten. Üblicherweise in Form einer Bankbürgschaft („Erfüllungsbürgschaft“ / „Avalkredit“, dabei ist auf die Verlässlichkeit und Seriosität der Bank zu achten. Der Sitz der Bank sollte in Deutschland sein. Bei einer Versicherung auch „Kautionsversicherung“.). Im Vertrag könnte auch höhere prozentuale Summe ausgehandelt werden (Vertragserfüllungsbürgschaft oder Sicherheitseinbehalt). Empfehlenswert ist es bei Vertragsabschluss auf eine Fertigstellungsbürgschaft (auch Vertragserfüllungsbürgschaften) von sogar 10% zu bestehen. Solche Bürgschaften sind in Bezug auf Laufzeit (Bauzeit sollte komplett abgedeckt sein) und Kostenübernahme meist begrenzt (z.B. 20% der Bausumme). Nur selten wird für die gesamte restliche Bausumme gebürgt. Daneben gibt es auch einfache Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherungen (siehe Versicherungen). Bei einer Insolvenz haben Bauherren ein außerordentliches Kündigungsrecht.

 

Insolvenz während der Gewährleistungsfrist

Ebenfalls für die Gewährleistung im Fall einer Insolvenz nach Fertigstellung könnte eine Klausel aufgesetzt werden. Wird der Baupartner während der Gewährleistungsfrist (Mängel verjähren innerhalb von 5 Jahren) insolvent, sollten sich Bauherren an den Insolvenzverwalter wenden. Allerdings werden die Gläubiger zuerst bedient. Sinnvoll ist es deshalb schon bei Vertragsabschluss eine Gewährleistungssicherheit bzw. Gewährleistungsbürgschaft zu vereinbaren. Gewährleistungssicherheiten beispielsweise durch eine unbefristete Bankbürgschaft (3-5%), einen Sicherheitseinbehalt von 3-5% der erst nach der Gewährleistungsfrist gezahlt wird oder eine Zusatzversicherung.

 

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