03-04_Versteigerung

 
 
Versteigerungen von Immobilien

 

Was sind Versteigerungen?

Durch Versteigerungen bietet sich die Möglichkeit, Immobilienobjekte unterhalb des Verkehrswerts zu erwerben (dem muss aber nicht so sein). Der „Versteigerungsmarkt“ ist ähnlich heterogen wie der „freie Markt“. Von Schrottimmobilien über Villen. Deshalb gilt es, genauso wie bei einem „normalen“ Immobilienerwerb vorzugehen (Grundbuchauszug, Besichtigung, …).

 

Es gibt üblicherweise zwei Arten von Versteigerung:

– Vollstreckungsversteigerung

Hier ist ein Schuldner seinen Verpflichtungen gegenüber eines Gläubigers nicht mehr nachgekommen. Dieser kann dann eine Zwangsvollstreckung beantragen. Zwangsversteigerung sind Vollstreckungsverfahren (durch staatlichen Machtmittel) eines Gläubigers um seine Geldforderungen durchzusetzen.

– Teilungsvollstreckung

Bei Teilungsvollstreckung können sich Eigentümer (beispielsweise Ehepaare oder Erbgemeinschaften) nicht darüber einigen wie der Wert einer Immobilie unter ihnen aufgeteilt werden soll.

 

Vorbereitung auf eine Versteigerung

– Zuerst andere Versteigerungen testweise besuchen und auch Informationen bei Banken einholen.

– Aktenzeichen der Versteigerung? Dieses wird für weitere Einsichten benötigt.

– Gutachten genau ansehen. Wie hoch ist der Verkehrswert und wie wurde dieser berechnet? Auf das Gutachten sollte man sich nie ganz verlassen. Wie sieht es mit dem technischen Zustand aus (Leerstände, Bauschäden, Baumängel, …)?

– Ist der Preis marktgerecht?

– Mit den Gläubigern und Eigentümer im Vorfeld sprechen (falls möglich).

– Bei der Versteigerung wird der Personalausweis (oder Reisepass) und ein Nachweis für die Sicherheit benötigt.

– Mit den Gläubigern (meist Banken, siehe Grundbuchauszug) kann oftmals schon vorher eine Vereinbarung getroffen werden. Denn Immobilien sind für diese eher eine Belastung.

 

Ablauf einer Versteigerung

Versteigerungen finden beim entsprechenden Amtsgericht statt und sind wie folgenden zu unterteilen:

1. Bekanntmachungsteil

Vorlesung der Gerichtsakten.

 

2. Bietstunde

Abgeben von Geboten. Hier sind auch Fragen möglich. Die Bietstunde dauert mindestens 30min..

 

3. Zuschlagsverhandlungen (ein Zuschlag ist ein rechtsbegründeter Immobilienerwerb)

Wenn das Gebot für den Gläubiger in Ordnung ist findet hier der Eigentümerwechsel statt.

 

4. Verteilungstermin

Zahlungen des noch fälligen Betrags.

 

Bieten / Kauf

Im Vorfeld sollte bereits eine Bietstrategie entwickelt werden (z.B. maximales Gebotslimit). Als grober Richtwert kann von max. 80% des Verkaufswerts bei Häusern und etwa max. 70% des Verkaufswerts bei Wohnungen ausgegangen werden.

Die Bietzeit dauert regulär 30min.. Sie kann bei entsprechenden Geboten aber auch länger sein.

 

Um mitbieten zu können, müssen meist 10% des festgesetzten Verkehrswerts als Sicherheit hinterlegt werden (Barangebote wie Schecks von Landeszentralbank / Bundesbank / Bankverrechnungsscheck, Bürgschaft (meist Bankbürgschaft) oder Überweisung vorab an die Gerichtskasse (3 Tage vor Versteigerungstermin)). Vorsicht: Durch die Höhe der Sicherheitsleistung sollte den Mitbietern nicht das Gebotslimit verraten werden.

Der Rest muss nach 4-8 Wochen gezahlt werden.

 

Abgegebene Gebote sind bindend! Die Entscheidung für den Zuschlag wird nach vier Wochen rechtskräftig. Außer es wird Einspruch einlegt.

 

Ein Gebot muss mindestens das Mindestgebot erreichen:

Beim Ersttermin min. 50% des Verkehrswertes („5/10-Grenze“). Liegt das Höchstgebot darunter, wird der Zuschlag von Amts wegen versagt. Bei unter 70% („7/10-Grenze“) können Gläubiger das Gebot ablehnen (Antrag eines Berechtigten).

Beim Zweittermin ist das geringste Gebot dann zwar die absolute Untergrenze (die bisherigen Wertgrenzen gelten dann nicht mehr), aber die Gläubiger können auch selber mitbieten oder die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen um das Objekt nicht verschleudern zu müssen.

 

„Krumme“ Summen bieten. Sich selber nicht die üblichen Limits setzen (nicht 99000€ oder 249000€ sondern 101000€ oder 152000€)

 

Ersteigerungskosten

Die abgegebene Gebotssumme

+ Zuschlags- und Eintragungsgebühr mit etwa 1% der Gebotssumme

+ Grunderwerbssteuer

+ Evtl. Zinsen. Diese fallen auf den noch fehlenden Betrag an. Deshalb ist es besser möglichst schnell komplett zu zahlen.

________________________________

= Gesamtkosten

 

Zwangsversteigerung finden

Zwangsversteigerung werden folgend bekanntgegeben (min. sechs Wochen vorher):

– „Amtliche Bekanntmachungen“ der Amtsgerichte (Geschäftsstelle für Zwangsversteigerungen). Direkt beim Amtsgericht oder auf der Homepage.

 

– Aushänge der Gerichte.

 

– Amtsblatt des zuständigen Regierungspräsidenten.

 

– Lokalzeitung in der Rubrik „Amtliche Bekanntmachungen“.

 

– Zwangsversteigerung im Internet:

www.argetra.de

www.versteigerungspool.de

www.zvg.com

www.zvg-online.net

www.zvg-portal.de / www.behoerden-auktionen.de

 

www.immobilienscout24.de

www.immonet.de

www.quoka.de

www.wohnenmietenkaufen.de

 

Wurde ein entsprechendes Objekt gefunden, sollten die erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Amtsgericht angefordert werden (Verkehrswertgutachten und Mieterliste).

 

Nachteile von Zwangsversteigerung

– An Anspruch darauf, dass das Objekt vorher besichtigt werden darf besteht nicht (Grundsatz der Unverletzlichkeit der Wohnung). Weder von einem selber noch von einem Gutachter. Das hängt vom Besitzer oder dem Mieter ab. Man hat oft nur die Versteigerungsakte, den Grundbucheintrag, das Wertgutachten und den äußeren Anschein als Anhaltspunkt. Um reingelassen zu werden, könnte gegenüber dem Eigentümer allerdings ein „Rettungserwerb“ angedeutet werden. Bei Mietern könnte man „Vertragsänderungen“ oder „Kündigungen“ andeuten.

– Es gibt keine Gewährleistung für das ersteigerte Objekt (z.B. bei Baumängeln oder Altlasten). Siehe § 56 Zwangsversteigerungsgesetz: „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt“.

– Gibt es noch Lasten? Das kann beim Rechtspfleger erfragt werden. Bleibt eine Grundschuld oder Hypothek bestehen, muss der Höchstbietende ebenfalls dafür aufkommen!

– Die Gläubiger müssen das Meistgebot nicht akzeptieren. Liegt das Höchstgebot beispielsweise bei unter 70% der Verkehrswertes, könnten die Gläubiger eine Bedenkzeit oder gar eine zweite Versteigerungsrunde fordern.

– Es ist schon vorgekommen, dass sich Bewohner weigern auszuziehen. Räumungen per Gerichtsbeschluss können dann fünfstellige Summen kosten.

– Oft sind noch umfangreiche Renovierungen notwendig. Aus finanziellen Gründen wurden diese vom bisherigen Eigentümer meist lange unterlassen.

 

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