05-21_Untervermietung

 
 
Untervermietung – Eine Mietwohnung untervermieten

Was ist bei einer Untervermietung zu beachten?

 

Was ist eine Untervermietung?

Viele Mieter wollen ihre gemietete Wohnung selber weitervermieten (Untermiete). Beispielsweise aufgrund eines längeren aber befristeten Auszugs – wie eines mehrmonatigen Auslandsaufenthalts oder dergleichen – um die Wohnung nicht aufgeben zu müssen und nach einem bestimmten Zeitraum wieder einziehen. Eine dauerhafte Untervermietung kann der Vermieter verweigern. Siehe auch §§ 540, 553 BGB oder LG Berlin v. 12.6.2001, 64 S 13/01, ZMR 2001, 969.

 

Was ist bei Untervermietungen zu beachten?

– Dem Vermieter sollte immer mitgeteilt werden wer einzieht. Zieht der Ehepartner, eingetragener Lebenspartner, Eltern oder ein Kind ein, ist dafür keiner Erlaubnis des Vermieters notwendig. Die Untervermietung muss meistens aber sowieso immer erlaubt werden (sofern „berechtigtes Interesse“ vorliegt, z.B. Az. 422 C 13968/13). Außer der Vermieter kann schwerwiegende Gründe gegen den Untermieter vorbringen. Beispielsweise der Untermieter ist unzumutbar oder die Wohnung wäre überbelegt.

 

– Der Vermieter muss schriftlich um Erlaubnis gefragt werden (am besten per Einschreiben). Dabei empfiehlt es sich eine Frist von 2 Wochen anzugeben (für den Fall, dass die Untervermietung später gerichtlich durchgesetzt werden soll). Wichtig ist auch der Namen, das Geburtsdatum und die Anschrift des Untermieters sowie den Grund für die Untervermietung. Wurde keine Erlaubnis eingeholt, kann der Vermieter den Mieter abmahnen, auf Unterlassung klagen oder sogar fristlos kündigen. Das gilt auch wenn der Mieter Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hätte. Siehe auch § 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte.

 

– Sollen nur einzelne Räume untervermietet werden (beispielsweise eine WG mit einem Hauptmieter) muss dem der Vermieter zustimmen sofern ein „berechtigtes Interesse“ besteht (z.B. aus finanziellen Gründen oder aus persönlichen Gründen).

 

– Wichtig ist das der Untervermieter eine Haftpflichtversicherung hat. Verursacht der Untermieter unabsichtlich Schäden, haftet der Mieter.

 

– Seit dem 01.11.2015 besteht einen Meldepflicht (§ 19 Bundesmeldegesetz). Vermieter bzw. Untervermieter sind verpflichtet ihre Mieter innerhalb von 2 Wochen anzumelden. Das beinhaltet den Mietername, Vermietername, Wohnungsanschrift, Anschrift des Wohnungsgebers und Einzugsdatum / Auszugsdatum. Ansonsten werden Geldbußen von bis zu 1000€ riskiert.

 

– Bei einer nicht erteilten Erlaubnis kann die Untervermietung oft auch eingeklagt werden. Untervermietung ohne Erlaubnis ist nicht zu empfehlen. Das könnte zur Kündigung führen.

 

Untervermietung an wechselnde Feriengäste

Die Untervermietungen an Touristen erfordern eine spezielle Erlaubnis vom Vermieter (LG Berlin Az. 67 T 29/15). Wurde diese nicht eingeholt ist eine Kündigung denkbar. Unter Umständen sogar fristlos (Landgericht Berlin, Az. 67 S 360/14). Bei einer einmaligen Vermietung aber noch nicht. Der Vertragsverstoß nicht so schwerwiegend (AG Frankfurt, Az. 33 C 2762/15 (51). Denn es ist etwas völlig anderes, als die tageweise Vermietung an wechselnde Feriengäste (BGH, Az. VIII ZR 210/13). Der gelegentlichen Vermietung einzelner Zimmer kann der Vermieter kaum widersprechen. Anderes verhält sich das Ganze bei Beeinträchtigungen für Nachbarn wie Lärm bzw. Schmutz oder wenn die komplette Wohnung untervermietet werden soll.

 

Folgendes Vorgehen empfiehlt sich:

1. Erlaubnis vom Vermieter einholen

2. Sich bei der Stadt erkundigen (beim jeweiligen Bezirksamt oder bei der Gemeindeverwaltung). In größeren Städten mit Wohnungsknappheit besteht unter Umständen ein Zweckentfremdungsverbot (beispielsweise in Berlin, Bonn, Dortmund, Freiburg, Hamburg, Köln, München, Münster und Stuttgart). So soll verhindert werden, dass bestehender Wohnraum gewerblich genutzt wird. Verstößt man gegen das Verbot, droht ein Bußgeld. Als privater Vermieter fällt man aber meist nicht darunter, wenn nur ein Zimmer vermieten wird und mehr als 50% der Wohnfläche weiterhin selbst bewohnt werden.

3. Bis zu 520€ Mieteinnahmen müssen bei der Steuererklärung nicht angegeben werden (Kosten können unterhalb dieser sogenannten Bagatellgrenze allerdings auch nicht steuerlich abgesetzt werden). Alles darüber muss in Anlage V und wird voll versteuert (Kosten können dann aber auch gegengerechnet werden. Beispielsweise: Die eigene Zimmermiete, Wäscheservice, Endreinigungskosten, Inseratskosten, Vermittlungsprovision für Onlineportale, Geräte welche extra für die Vermietung angeschafft wurden, …). Die Grenze zwischen privater Vermietung und Gewerbebetrieb ist nicht klar definiert. Mit lediglich einem Brötchen- und Wäscheservice bleibt man ein privater Vermieter (FG Berlin-Brandenburg, Az. 14 K 1355/06 B). Gewerbesteuer wird fällig wenn der Geschäftsbetrieb mit einem Hotel oder einer Pension vergleichbar ist. Der Gewinn wird erst ab einem Freibetrag von 24500€ pro Jahr steuerpflichtig. Umsatzsteuer wird fällig, wenn die Mieterlöse mehr als 17500€/Jahr betragen. Als Kleinunternehmer kann man sich von Umsatzsteuerpflicht auch befreien lassen. Allerdings ist es dann auch nicht mehr möglich, Vorsteuer aus Rechnungen in Abzug zu bringen.

 

Bekannte Onlineportale sind:

www.9flats.com

www.airbnb.de

www.homestay.com/de

www.wimdu.de

 

 

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