05-16_Reparaturen

 
 
Reparaturen als Mieter

 

Schönheitsreparaturen als Mieter

Eigentlich ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich. Will der Vermieter allerdings diese auf die Mieter abwälzen, kann das nur Abnutzungen betreffen (vom Mieter selbst verursacht). Eine Pflicht Handwerker zu beauftragen gibt es nicht. Man kann die Renovierungen auch selber durchführen.

Letzten Endes kommt es immer auf den Einzelfall an ob Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen. Aus diesem Grund sollte beim Einzug immer ein Übergabeprotokoll erstellt werden.

 

Schönheitsreparaturen in Mietverträgen

In vielen Mietverträgen wird festgeschrieben, welche und wann (beispielsweise nach x Jahren oder kurz vor dem Auszug) Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Oftmals sind die Klauseln aber unwirksam. Dann tritt die gesetzliche Regelung an deren Stelle. Diese sieht vor, dass der Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zuständig ist.

Formulierungen wie bei Auszug „wie überlassen“ oder „vertragsgemäßen Zustand“ sind zu ungenau. Klarer sind Formulierungen wie „der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparaturen“. Die Klauseln dürfen den Mieter nicht „unangemessen benachteiligt“ (§ 307 Abs. 1 BGB).

 

Beispiele Klauseln in Mietverträgen:

„Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen … in den nachfolgenden Zeiträumen. Küche, Bad, Toiletten alle 2 Jahre, alle übrigen Räume 5 Jahre.“

→ Feste Zeiträume sind unwirksam (keine starren Fristen: BGH VIII ZR 178/05)). Formulierungen wie „in der Regel“, „generell“, „im Allgemeinem“, „regelmäßig nach Maßgabe folgender Fristen“, „üblicherweise“ oder „normalerweise“ aber schon.

 

„Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmers von der bisherigen Ausführungsart abweichen (BGH, Az. VIII ZR 199/06).“

→ Unangemessene Einschränkung

 

„… die von ihn angebrachten oder vom Vormieter übernommen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen (BGH, Az. VIII ZR 308/02).“

→ Mieter sind nicht dazu verpflichtet

 

„… während der Mietzeit als auch bei Auszug ist zu renovieren.“

→ Klausel ohne Wirkung

 

“ … alle selbst angebrachten Tapeten, als auch die der Vormieters sind zu beseitigen.“

→ Unwirksame Klausel

 

„Tapetenklausel“

Unzulässig ist, wenn unabhängig von der Wohndauer und den zuletzt ausgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug vom Mieter gefordert wird, dass er die Tapeten entfernen muss (BGH, Urteil vom 5. April 2006, VIII ZR 109/05).

 

Farbwahlklausel: „… Pflicht Decken und Wände während der Mietzeit zu Weißen.“

→ Unzulässige Klausel da dies eine unzulässige Farbwahlklausel darstellt (Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 344/08). Mieter dürfen während der Mietzeit die Mietwohnung farblich so gestalten wie sie wollen. Das gilt auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit (BGH, Urteile vom 18. Februar 2009, VIII ZR 166/08 und vom 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07). Die Grenze ist allerdings dort gezogen, wo eine Neuvermietung unmöglich wird (Urteil vom 9. Juni 2005, 8 U 211/04).

 

Wann muss renoviert werden und wann nicht?

Spuren normaler Abnutzung

Das was man „abgewohnt“ hat muss renoviert werden.

 

Auszug

Zieht man aus der Wohnung wieder aus, müssen die Räume in einem „vermietbaren“ Zustand sein. Das bedeutet: Neutrale Farben, die „für möglichst viele Interessenten akzeptabel sind“. Wurden schon Schönheitsreparaturen getätigt ist eine zusätzliche Endrenovierung nicht notwendig.

 

Unrenovierte Wohnung

Ist man in eine noch unrenovierte Wohnung eingezogen, muss bei Auszug nicht gemalert bzw. noch laufende Schönheitsreparaturen erledigt werden (Az. VIII ZR 185/14). Die Kosten müssen vom Vermieter getragen werden. Das Ganze verhält sich allerdings anders, wenn man für die eigenen Renovierungsarbeiten beim Einzug einen angemessenen Ausgleich bekommen hat (halbe Monatsmiete ist zu wenig).

 

Quotenklauseln (auch Abgeltungsklauseln oder Fristenregelung)

Sogenannte Quotenklauseln oder auch Abgeltungsklauseln sind unwirksam (Az. VIII ZR 242/13 / VIII ZR 361/03 / BGH v. 14.5.2003, VIII ZR 308/02, OLG Hamm v. 5.7.2002, 7 U 94/01, NZM 02, 988). Dabei wird von Mieter verlangt, dass wenn sie vor den üblichen Renovierungsfristen ausziehen sich anteilig an den Kosten zu beteiligen.

Beispiel: Im Mietvertrag steht, dass alle 3 Jahre die Küche neu gestrichen werden muss. Der Mieter zieht allerdings nach 2 Jahren schon wieder aus. Nun kann nicht von ihm verlangt werden, dass er sich zu 2/3 an den Kosten beteiligt. Da aber feste Zeiträume nicht festgelegt werden können, ist das zu ungenau. Wer sich trotzdem an den Kosten beteiligt hat, kann sein Geld wieder zurückfordern (Az. VIII ZR 195/10). Die Verjährungsfrist beträgt 6 Monate.

 

Hohe Anforderungen

Sind die Anforderungen zu hoch muss ebenfalls nicht renoviert werden. Beispielsweise Tapeten vom Vormieter entfernen, Parkettböden abziehen, Verputz erneuern, ….

 

Folgende Arbeiten sind nicht zulässig (außer man ist für den Schaden selber verantwortlich)

– Der Teppichboden muss nicht gereinigt / erneuert werden (OLG Hamm RE WuM 1991, S. 248)

– Parkettboden abschleifen / versiegeln.

– Bröckelnden Putz erneuern

– Für Außenarbeiten ist der Vermieter zuständig.

 

Welche Schönheitsreparaturen müssen durchgeführt werden (BGH VIII ARZ 9/86)?

– Tapezieren.

– Streichen von Wänden und Decken.

– Streichen von Türen und Fenster (innen).

– Fußböden und Fußleisten streichen.

– Heizkörper streichen / lackieren.

– Bohrlöcher wieder schließen.

– Abziehen und Wiederherstellen der Versiegelung des Parkettbodens. Ein kompletter Austausch von Parkett, Laminat- oder Teppichböden gehören nicht zu Schönheitsreparaturen.

– Gekalkte Räume müssen neu gekalkt werden.

 

Was sind die üblichen Fristen für Schönheitsreparaturen?

Feste Fristen für Schönheitsreparaturen sind nicht zulässig. Es kommt auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung an (BGH, Urteil vom 18.10.2006). Aber es gibt Richtwerte wann Schönheitsrenovierung im Allgemeinen „angemessen“ sind (WuM 1987, S. 306 / § 28 Abs. 4 S. 5 II. BV. Je nach Abnutzung aber manchmal auch schon früher!):

3 Jahre: Küchen, Bädern und Duschen.

5 Jahre: Wohn- und Schlafräume, Fluren, Dielen und Toiletten.

6 Jahre: Fenster.

7 Jahre: Alle anderen Nebenräume.

Je nach Abnutzung aber manchmal auch schon früher!

 

Verzug oder Nichterfüllung bei Mietende von Schönheitsreparaturen

Bei Verzug kann der Vermieter auf Erfüllung klagen oder die Bezahlung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen. Bei Nichterfüllung bzw. schlechter Ausführung nach Mietende kann der Vermieter statt der Durchführung Schadensersatz in Geld verlangen (§§ 280, 281 BGB). Voraussetzung hierfür ist allerdings eine angemessene Nachfrist zur Leistung. 14 Tage sind meist ausreichend. Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen (§ 281 Abs. 2 BGB).

 

Kleinreparaturklausel – Kleiner Reparaturen als Mieter

Bestimmte kleinere Reparaturen werden von Vermietern gerne an Mieter abgewälzt („Bagatellklausel“). Dabei ist zu beachten dass eine angemessene Kostengrenze im Mietvertrag gesetzt wurden und die Reparaturen auf Einrichtungsgegenständen in der Wohnung beschränkt sind. Ist eine solche Kleinreparaturklausel im Mietvertrag soweit in Ordnung, müssen Mieter nur die Reparaturen zahlen die diese Kostengrenze nicht übersteigen. Die exakte Höhe kann leider nicht klar angegeben werden. 75€ nach dem OLG Hamburg (5 U 135/90, WM 91, 385), 100€ nach § 535 Rn 347 und manchmal auch 125€.

Beispiel: Eine Kostengrenze von 50€ wurde im Mietvertrag vereinbart. Nach einiger Zeit geht ein Türgriff kaputt. Kostet die Reparatur 40€ muss der Mieter die Rechnung zahlen. Kostet die Reparatur 70€ muss es der Vermieter komplett übernehmen.

 

Mehrere Kleinreparaturen

Kommen im Laufe des Jahres mehrere Reparaturen zusammen kann die finanzielle Belastung für den Mieter sehr hoch werden. Deshalb muss im Mietvertrag auch eine Jahreshöchstgrenze genannt sein. Viele Experten halten einen Maximalbetrag von 6-8% der Nettokaltmiete für angemessen.

 

Beispiel max. Höhe Kleinreparaturen: Die Monatsmiete beträgt 800€ im Monat. Die Summe an Kleinreparaturen darf dann 768€ im Jahr nicht überschreiten. Alles weitere zahlt dann der Vermieter.

 

Freiwillige Reparatur / Änderungen / Modernisierungen als Mieter

Viele Mieter heimwerken auch freiwillig in der Wohnung. Tapeten aus den 70igern, hässliche Böden oder eine unpraktische Küche sind schließlich nicht jedermanns Sache. Egal was gemacht wird, es ist immer gut den Vermieter vorher zu informieren. Einbauten und Änderungen müssen Vermieter zwar dulden solange sie der allgemeinen üblichen Mietnutzung entsprechen und keinen nachhaltigen Eingriff in die Bausubstanz bedeuten, aber sie können verlangen das diese beim Auszug wieder rückgängig gemacht werden (Rückbaupflicht). Denn Nach- und Vermieter sind zu Ablösezahlung nicht verpflichtet (beispielsweise bei einer neuen Küche). Möchte der Mieter trotzdem etwas verändern kann als Argumentation gegenüber dem Vermieter auch eine mögliche Wertsteigerung vorgebracht werden. Vielleicht beteiligt er sich finanziell sogar daran.

 

Mögliche Maßnahmen:

– Bei Einrichtungen, die zum normalen Mietgebrauch gehören (Einbauküche, Raumteiler), Vorrichtungen wie Nägel, Dübel, Gardinenstangen, zusätzliche Steckdosen, Jalousie, Austausch des WC-Beckens usw. oder die Einrichtungen wie Teppichboden, Anbringen einer Holzdecke, Einbau einer Dusche, … sind von der Zustimmungspflicht durch den Vermieter ausgenommen.

 

– Maßnahmen wie der Einbau einer Gasetagenheizung, der Einbau einer Sauna, die Umrüstung der Heizung von Strom auf Gas, ein Ausbau des Speichers zu Wohnzwecken oder das Anbringen einer Balkonverkleidung sind durch den Vermieter zustimmungspflichtig.

 

– Sonnenschutz anbringen: Der Vermieter hat hier kein Widerspruchsrecht.

 

– Tür-/ und Fensterschlösser: Mieter haben das Recht Schlösser ohne Einverständnis des Vermieters auszutauschen. Da nach dem BGB Mieter das Hausrecht haben, dürfen Vermieter die Wohnung nicht unangekündigt oder bei Abwesenheit betreten. Sie haben also auch keinen Anspruch auf einen Schlüssel. Zu beachten ist allerdings, dass Vermieter bei vermuteter Brand- oder Wasserschadengefahr ein ungehindertes Zutrittsrecht haben. Mögliche Folgeschäden durch verspätetes Einschreiten bei Gefahr können dann dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Der alte Zylinder sollte immer aufbewahrt werden, um im Falle eines Auszugs den alten Zustand wieder herstellen zu können. Andere einbruchshemmende Maßnahmen wie elektronischen Alarmanlagen oder mechanische Sicherungen an der Wohnungstür sollten mit dem Vermieter abgesprochen werden.

 

– Satellitenanlage: Ist bereits ein Kabelanschluss vorhanden, darf ein Mieter eigentlich keine Satellitenanlage installieren. Allerdings gibt es bestimmte Voraussetzungen bei denen der Vermieter doch zustimmen muss (OLG Frankfurt, RE vom 22.7.1992, NJW 1992, 2490):

• Ausländische Mitbürger haben das Recht auf Satellitenempfang.

• Wenn Fremdsprachenlehrer oder Journalisten nachweisen können, dass sie eine Satellitenanlage für ihren Beruf benötigen muss der Vermieter zustimmen.

• Im Kabelprogramm gibt es keinen Heimatsender des Mieters.

• Das Haus hat weder Kabelanschluss noch eine Parabolantenne.

• Sämtliche Kosten werden vom Mieter getragen (Einbau und Rückbau).

• Montage durch einen Fachhandwerker.

• Der Vermieter darf den Montageort bestimmen.

• Der Installation stehen keine Vorschriften des Baurechts oder Denkmalschutzes und keine Rechte Dritter entgegen.

 

– Telefonanlage / DSL: Besser mit Vermieter absprechen.

 

– Bad: Besser mit Vermieter absprechen. Wird das Bad von einem Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters umgebaut, kann der Vermieter grundsätzlich den Rückbau verlangen. Weiß der Vermieter allerdings von dem Umbau und sagt fünf Jahre lang nichts, verliert er darauf den Anspruch (Landgericht Berlin, Az. 18 S 92/14).

 

– Decken: Besser mit Vermieter absprechen.

 

– Wände: Besser mit Vermieter absprechen. Tapezieren ist meist kein Problem.

 

– Garten: Größere Änderungen „die das Gesicht des Gartens nachhaltig verändern“ sollten mit dem Vermieter abgesprochen werden.

 

– Neues Parkett oder Dielen: Zwingende Absprachepflicht.

 

– Küche austauschen: Zwingende Absprachepflicht.

 

Schriftliche Vereinbarung

Beabsichtigte Maßnahmen sollten zwischen den Mietparteien schriftlich vereinbart werden. Folgendes sollte hier enthalten sein:

– Die genaue Beschreibung und Bezeichnung der geplanten Maßnahme.

– Wie werden die Kosten verteilt?

– Durch wenn werden Gewährleistungsrechte gegenüber Handwerkern geltend gemacht?

– Was geschieht bei Mietende? Wird beispielsweise ein Ablösebetrag fällig (am besten einen Abschreibungssatz pro Jahr festlegen)?

 

 

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