01-03_Nebenkosten

 
 
Nebenkosten beim Immobilienerwerb

Welche Nebenkosten beim Erwerb von Immobilien / Grundstücken fallen an?

 

Grunderwerbssteuer

Beim Kauf von Grund fällt die Grunderwerbssteuer an. Sie ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch (3,5-6,5%, siehe wikipedia).

 

Notargebühren und Grundbucheintrag

Sind sich der Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer einig, schließen sie einen Kaufvertrag. Dabei werden sie von dem Notar begleitet. Seine Aufgabe ist es, dass der Immobilienkäufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht.

 

Wie hoch sind die Notargebühren und der Grundbucheintrag?

Notar und Grundbucheintrag: Gesamt etwa 1,5% des Kaufpreises (je nach Kaufpreis)

 

– Notargebühren etwa 1% inklusive Mehrwertsteuer. Der Kaufvertrag und die Grundschuld bzw. Hypothek wird so bekundet. Hinzu kommen Vollzugs- und Betreuungskosten, Auslagen (z.B. Porto- oder Telefonkosten) und die Umsatzsteuer (gesamt etwa 50-150€). Der Notar muss die rechtlichen Fragen der Vertragspartner unparteiisch beantworten. Etwaige Notarkosten -> Erstellung des Kaufvertrags: bis zu 0,60%, Auflassungsvormerkung: bis zu 0,55%, Grundschuldbestellung: bis zu 0,55%, Eigentümerwechsel: bis zu 0,25%, Kaufpreiszahlung über „Anderkonto“ des Notars: etwa 0,40%, Eintragungen in die Grundbücher der Gerichte: weitere Gebühren. An den Notarkosten kann kaum gespart werden, da die Höhe der einzelnen Kostensätze staatlich festgelegt sind.

 

– Grundbuchgebühren etwa 0,5% der Kaufsumme. Die Eintragung der Grundschuld bzw. Hypothek, einer Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer. Eine Vormerkung ist dem Käufer zur Absicherung sehr zu empfehlen (www.grundbuchamt-online.de).

 

– Wird ein Grundstück über einen Kredit finanziert, ist der Bank als Sicherheit in der Regel eine Grundschuld zu bestellen. Kreditinstitute wollen so gewährleisten, dass sie Zugriff auf die Immobilie haben, falls es zu ausstehenden Zahlungen kommt. Von der Bank erhält man Unterlagen, die für die Eintragung der Grundschuld benötigt werden. Diese müssen zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags mitgebracht werden oder werden direkt von der Bank an den Notar gesendet (das spart Zeit und Geld). Für die Bestellung der Grundschuld fallen zusätzlich etwa 0,5% Gebühren an (1,5% + 0,5%).

 

Bundesnotarkammer: www.bnotk.de bzw. www.deutsche-notarauskunft.de

 

Wer erstellt den Kaufvertrag?

Die Erstellung des Kaufvertrags übernimmt der Notar. Das ist bereits mit den Notargebühren abgegolten. Es kann aber Sinn macht den Vertragsentwurf von einem eigenen Anwalt prüfen zu lassen.

 

Wer bezahlt den Notar?

Wer den Notar bezahlt ist Verhandlungssache. Aber üblicherweise wählt der Käufer ihn aus und bezahlt ihn auch.

 

Makler

Wird ein Makler miteinbezogen, ist noch eine Maklerprovision bzw. Maklercourtage zu entrichten. Je nach Bundesland 3,57-7,14%. Siehe auch Makler.

 

Beispielrechnung der Nebenkosten in Baden-Württemberg

Kaufpreis: 200.000€

Grunderwerbssteuer (5%): 10.000€

Notar-/ Grundbuchkosten (1,5%): 3000€

Maklerprovision (7,14%): 14.280€ (Früher haben sich in BW Käufer und Verkäufer die Kosten geteilt)

Gesamtkosten: 227.280€

→ Ein Objekt, das mit 200.000 Euro ausgezeichnet ist, kostet tatsächlich also 213.000€ (ohne Makler) oder 227.280€ (mit Makler).

 

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und wird vom Grundbuchamt verwaltet. Die Grundbuchämter sind in den meisten Ländern Abteilungen der Amtsgerichte. Nur in Baden-Württemberg sind sie den Gemeinden unterstellt. Einsicht erhält jeder der ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Oft reicht eine Kaufabsicht allerdings noch nicht aus. Deshalb sollte ein aktueller Grundbuchauszug (Kopie des Grundbuchblattes) vom Verkäufer verlangt werden. Der Notar muss zwar während der Beurkundung des Kaufvertrages allen Beteiligten Einsicht gewähren, aber der Inhalt sollte dem Käufer schon vorher bekannt sein. Denn es kann wertvolle Anhaltspunkte für die Kaufentscheidung geben (z.B. wie lange ist der Verkäufer als Eigentümer schon eingetragen).

 

Gliederung des Grundbuchs

– Bestandsverzeichnis (Grundstück)

Das Grundstück (Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe) wird hier spezifiziert.

 

– Erste Abteilung (Eigentümer)

Auskunft über die Eigentumsverhältnisse (Name, Gemeinschaftsverhältnis bei Gesamthandseigentum, Erwerbsgrund) und frühere Eigentümer.

 

– Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen)

Auflistung der dinglichen Belastungen:

• Lasten: Grunddienstbarkeiten, Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht, Reallasten, Nießbrauch, Wegerecht, Vorkaufsrechte (z.B. durch Gemeinde), Auflassungsvormerkung, Erbbaurecht

• Beschränkungen: Nacherbenvermerk, Testamentsvollstrecker-Vermerk, Insolvenzvermerk, Sanierungs- und Umlegungsvermerk, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk, Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum.

– Dritte Abteilung (Grundschulden und Hypotheken)

Höhe, Rangfolge und Eintragungsdaten von Grundschulden und Hypotheken sowie Namen der entsprechenden Gläubiger.

 

 

Vorkaufsrecht

Besteht für das Grundstück bzw. die Immobilie ein Vorkaufsrecht? Ist es nicht im Grundbuch eingetragen, ist auch nicht wirksam. Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte unbedingt eine Verzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten verlangt werden.

 

Wie das Grundbuch einsehen?

1. Zuerst die Zuständigkeit für das Grundstück / Immobilie klären. Am besten beim Amtsgericht nachfragen oder auf www.grundbuch-portal.de nachsehen. Benötigt wird dann Personalausweis oder Reisepass, Nachweis von einem berechtigtem Interesse (Miet- oder Kaufvertrag, Vollmacht des Eigentümers, …), Angaben über Haus / Grundstück.

 

2. Antrag zur Grundbucheinsicht stellen. Dazu ist ein „berechtigtes Interesse“ nachzuweisen.

 

3. Nur die Einsicht in das Grundbuch ist kostenlos. Einfache Auszüge kosten 10€, beglaubigte Auszüge 20€.

 

4. Alle Grundbücher wurden bereits digitalisiert. Als Privatperson hat man keinen Zugriff darauf (im Gegensatz zu Kommerzielle Online-Grundbuchauskunftdienste, Notare, Vermessungsingenieure, …). Der schnellste Weg bleibt das Grundbuchamt.

 

Der Weg zur Grundbucheintragung

1. Abschluss des Kaufvertrages. Dieser muss durch den Notar bekundet werden. Ebenso die Eintragung der „Grundschuld“.

 

2. Die Auflassungsvormerkung. Eintragung des Kaufs durch den Käufer. Danach ist der Kaufpreis fällig, welcher innerhalb von zwei Wochen überwiesen werden muss.

 

3. Die Auflassung. Der Käufer wird als Eigentümer eingetragen.

 

4. Grundbucheintragung abgeschlossen.

 

Vormerkung

Der Notar kann für den Käufer eine „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch beantragen. Diese hat den Zweck den Käufer vor Gläubiger des Verkäufers zu schützen. Erst nach der Vormerkung sollte der Kaufpreis gezahlt werden. Außerdem muss nicht gewartet werden bis er als neuer Eigentümer im Grundbuch steht. Sie ist keine Pflicht, aber sehr zu empfehlen auch wenn sie einige hundert Euro extra kosten kann. Denn im schlimmsten Fall droht dem Käufer der Verlust seines Geldes. Auf die Vormerkung kann nur bei guten und besonders vertrauensvollen Beziehungen zwischen Verkäufer und Käufer verzichtet werden.

 

Notar

Vorbereitung Notartermin

1. Kaufvertragsentwurf überprüfen. Gegebenenfalls mit externer Hilfe.

 

2. Grundstück ok?

 

3. Passen die Personenangaben mit den Beteiligen überein (siehe Personalausweis)?

 

4. Gibt es noch Belastungen auf der Immobilie? Wenn ja, gibt es Löschungsbewilligungen der Gläubiger? Macht es Sinn die noch bestehenden Verbindlichkeiten zu übernehmen (interessant wenn der Zinssatz niedrig ist).

 

5. Aktueller Grundbuchauszug vorhanden?

 

Was beim Vertrag zu beachten ist

– Vom Notar ALLES erklären lassen. Das ist im Preis inklusive.

– Im Vertrag sollte man sich möglichst viel festschreiben lassen (z.B. Quadratmeter, laufende Kosten, …).

– Der Kaufvertrag sollte erst unterschrieben werden, wenn man von der Bank die schriftliche Beleihungszusage erhalten hat. Sollte nämlich der Kaufpreis fällig werden und der Käufer zahlt nicht wie vereinbart, kann der Verkäufer eine Pfändung einleiten („Der Käufer unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.“).

– Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie sollte das Zubehör (nicht mit dem Haus verbundene Teile) wie Einbauküche, Möbel, Heizöl, Solaranlage, … vom Verkäufer separat abgekauft werden (2. Kaufvertrag). Das wird vorher dem Notar mitgeteilt um Steuern zu sparen. Ab einer Höhe von 15% des Kaufpreises werden oft Belege vom Finanzamt verlangt.

 

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