05-02_Mietvertrag

 
 
Checkliste Mietvertrag

Checkliste für Mietverträge. Welche Vertragsklauseln sind unzulässig? Was ist beim Übergabeprotokoll zu beachten?

 

Der Inhalt eines Mietvertrages – Was muss alles im Vertrag stehen?

Mietvertragsinhalte beziehen sich auf §§ 305 ff. BGB (bis 31.12.2001: AGBG). Sind im Mietvertrag ungültige Klauseln enthalten, werden diese durch die allgemeine Rechtsprechung ersetzt (§ 306 Abs. 2 BGB). Folgendes sollte festgelegt sein:

– Name, Adresse und Telefonnummer oder E-Mail-Adresse des Vermieters / Mieters (Vertragspartner).

– Die Mietsache.

– Zahlung der Miete.

– Nettomiete / Bruttomiete (Kaltmiete / Warmmiete) sowie Zahlungsrhythmus.

– Ortsübliche Vergleichsmieten? Mehr als 20% stellen unter Umständen eine Ordnungswidrigkeit dar. Über 50% gelten als Mietwucher.

– Kaution: Die Höhe der Mietkaution.

– Nebenkosten (Betriebskosten). Nur wenn diese im Mietvertrag vermerkt sind müssen sie auch gezahlt werden.

– Nebenkostenvorauszahlungen? Wie realistisch sind diese? Drohen Nachzahlungen?

– Nebenkostenschlüssel.

– Heizkostenschlüssel: % Verbrauch und % Mietfläche.

– Wohnfläche in m2.

– Wohnräume und Gemeinschaftsräume.

– Mietvertrag befristet / unbefristet.

– Künftige Mietsteigerungen: Staffelmietvertrag (automatische Mietsteigerung in den nächsten Jahren) / Indexmietvertrag (Orientierung am Preisindex für allgemeine Lebenshaltungskosten).

– Alle Bewohner sind im Vertrag aufgeführt.

– Hat man das Recht einen Nachmieter zu stellen um evtl. schneller aus dem Mietvertrag zu kommen?

– Kündigungsausschluss / Angaben zur Kündigungsweise und Fristen.

– Umbauten (bauliche Veränderungen) möglich?

– Übergabeprotokoll mit eventuellen Mängeln und deren Beseitigung.

– Nachmieterklauseln sind vor allem bei Zeitmietverträgen sinnvoll. Dabei ist es üblich, dass die Nachmieter selber Kontakt zum Vermieter aufnehmen müssen. Außerdem müssen Nachmieter denn Mietvertrag akzeptieren und auch die Miete zahlen können.

– Verpflichtungen des Mieters wie Schönheitsreparaturen, Winterdienst, einfache Gartenarbeit, teilweise die Wartung der Rauchmelder oder Schäden durch Mieter.

– Erlaubnis / Verbot der Weitervermietung.

– Evtl. Haustiere / Haftung mehrerer Mieter / Sonstiges.

 

Unzulässige / unwirksame Klauseln in Mietverträgen

Oftmals enthalten Mietverträge unzulässige Klauseln. Folgend eine Übersicht der häufigsten unwirksamen Vertragsklauseln.

 

– Bei Einzug renovieren zu müssen ist unzulässig.

– „Wenn bei Kanal- oder Leitungsverstopfungen der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann, haften alle Mieter anteilig für die Schadenbehebung“. Solch eine Klausel ist unwirksam.

– Ein Verbot eine private Waschmaschine aufzustellen ist nicht bindend.

– Tierhaltung kann nicht generell verboten werden. Kleintiere (z.B. Vögel oder Hamster) dürfen immer gehalten werden. Auch Hunde und Katzen dürfen nicht pauschal verboten werden (z.B. Blindenhunde).

– Wird festgelegt, dass im Falle eines Schlüsselverlusts der Mieter automatisch für einen neue Schlüsselanlage aufkommen muss, ist nicht rechtens. Vorher ist die Schuldfrage zu klären.

– Da Mieter keinen Einfluss auf Beschlüsse der Hauseigentümergemeinschaft haben, können deren Beschlüsse auch nicht dem Mieter als „bindend“ auferlegt werden.

– Ein Vertragsinhalt der unangekündigte Wohnungsbesichtigungen erlaubt ist nicht gültig. Beispielsweise „Der Vermieter und sein Beauftragter können die Mieträume werktäglich von 9-11 Uhr und 14-16 Uhr zur Prüfung ihres Zustandes betreten“. Wohnung dürfen nur mit Grund (z.B. Reparaturen oder Wohnungsbesichtigung für Nachmieter) und nach Ankündigung betreten werden.

– Eine Klausel nach der der Vermieter nicht haftet, wenn Vormieter nicht rechtzeitig die Wohnung freimacht ist ungültig.

– Eine Versicherungspflicht für Mieter ist nicht rechtens (z.B. Privathaftpflicht- oder Hausratversicherung).

– Ein Kündigungsverbot ist nur für max. 4 Jahre möglich. Alles darüber hinaus ist unwirksam.

 

Checkliste Übergabeprotokoll

Wird eine Mietwohnung übergeben sollte immer ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Die folgende Checkliste soll dabei helfen.

 

– Fotos machen (am besten mit Datumsstempel).

– Sind auf dem Boden Flecken oder andere Gebrauchsspuren?

– Sind Türen und Rahmen gut lackiert oder haben sie Gebrauchsspuren?

– Sind die Wände ordentlich gestrichen oder haben sie Gebrauchsspuren?

– Können Türen, Fenster und Rollläden richtig geöffnet und geschlossen werden?

– Sind Fliesen beschädigt?

– Gibt es Bohrlöcher in den Wänden?

– Funktionieren alle Wasserhähne und Spülungen?

– Funktionieren die Stromverbraucher wie Klingel, Gegensprechanlage, … korrekt?

– Ist irgendwo Schimmel?

– Sind die Zählerstände (Strom, Wasser, …) in der aktuellen Höhe protokolliert?

– Hat man alle Schlüssel bekommen (Haustür, Kellertür, Briefkasten, …)?

 

Tod des Mieters

Stirbt ein Mieter, enden Mietverträge für private Wohnräume nicht automatisch. Der Mietvertrag geht auf die Erben über. Vorrangig sind allerdings die Rechte der Personen, die mit dem Verstorbenen zusammengelebt haben. Auch wenn diese Personen nicht zu den Erben gehören („Fortsetzung des Mietverhältnisses unabhängig von der Erbfolge“). Die Erben kommen erst zum Zug, wenn keiner der Mitbewohner die Immobilie weiter bewohnen will. Am Kündigungsrecht ändert sich nichts.

 

 

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