05-03_Mietpreisbremse

 
 
Mietpreisbremse

 

Was ist die Mietpreisbremse?

Vermieter konnten bisher zu Beginn eines Mietverhältnisses die Miete frei festlegen (nur die Erhöhungen während der Mietzeit waren beschränkt). Das ändert sich mit der Mietpreisbremse die seit Juni 2015 in einigen Bundesländern gilt. Sie beschreibt, dass wenn ein Bundesland eine Gemeinde zum „angespannten Wohnungsmarkt“ erklärt, Vermieter bei Neuvermietungen max. 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen dürfen. Als „angespannten Wohnungsmarkt“ gelten Regionen bei denen der Mietanstieg bei Neuvermietungen bei etwa knapp 10% in den letzten Jahre liegt. Der Bundesdurchschnitt beträgt ca. 7% (siehe www.vdpresearch.de). Als Mieter bzw. Vermieter sollte man sich informieren, ob in der eigenen Stadt bzw. Kommune schon die Mietpreisbremse gilt (www.test.de/mietpreisbremse).

 

Was bedeutet „Vergleichsmiete“?

Die Vergleichsmiete beschreibt die Nettokaltmiete ohne die monatlichen Nebenkosten, welche in den vergangen 4 Jahren im Schnitt für eine vergleichbare Immobilie gezahlt wurde. Die entsprechende Höhe kann im örtlichem Mietspiegel nachgelesen werden. Gibt es einen solchen Mietspiegel nicht, bleiben evtl. noch Informationen von Maklern, Auskunft aus Mietdatenbanken, Gutachterausschüsse oder eben eigene Vergleiche (zulässig sind die Mieten von 3 nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnungen).

www.test.de/vergleichsmiete

 

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Vermieter sind nicht immer an die Mietpreisbremse gebunden. Es gibt Ausnahmen:

– Der Vormieter hat bereits eine hohe Miete gezahlt („bereits vereinbarte Miete“). Der Vermieter muss dann bei einer Neuvermietung die Miete nicht kürzen um der Preisbremse zu entsprechen. Vermieter haben denn sogenannten „Bestandsschutz“ und können weiterhin die Vormiete verlangen.

– Wurden einzelne Teile modernisiert (z.B. neue Isolierglasfenster) können Vermieter einen Zuschlag verlangen. Allerdings nur wenn der Vermieter dafür beim bisherigen Mieter die Miete hätten erhöhen dürfen. Zuschläge dürfen nachgeholt werden, wenn in den letzten 3 Jahren modernisiert wurde ohne mehr vom alten Mieter zu verlangen. Bei umfassenden Modernisierung muss sich der Vermieter gar nicht an die Mietpreisbremse halten. Als „umfassenden Modernisierung“ gelten Modernisierung die ab etwa einem Drittel der Neubaukosten gekostet haben.

– Für Gewerberäume gilt keine Mietpreisbremse. Mieten können hier frei festgelegt werden.

– Für Neubauten (Erstnutzung ab 01.10.2014) gilt keine Mietpreisbremse. Mieten können frei festgelegt werden.

– Studenten- und Jugendwohnheime.

– Möblierte Zimmer in der eigenen Wohnung. Werden Möbel mitvermietet, kann ein entsprechender Zuschlag für die Möbel verlangt werden. Für die Höhe gibt es keine Pauschale.

– Vermietungen für kurze Zeit.

– Vereinbarte Staffel- oder Indexmiete.

 

Mietpreisbremse bei Mietverträgen

Vermieter sollten schon vor Abschluss des Mietvertrages deutlich machen wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde. Es empfiehlt sich nicht die Miete willkürlich festzulegen. Zahlen Mieter zu viel, können Sie den Vermieter rügen. Wird dann immer noch zu viel Miete gezahlt, können Mieter denn zu hohen Betrag zurückverlangen. Kommt es zu einer Gerichtsverhandlung, muss der Vermieter die Kosten hierfür tragen.

 

Mietpreisbremse als Bestandsmieter nutzen

Als Bestandsmieter kann man die Mietpreisbremse evtl. für sich nutzen. Man sollte so vorgehen:

1. Die Vergleichsmiete ermitteln (siehe Abschnitt oben).

2. Die Höchstmiete berechnen (Vergleichsmiete + 10% = Höchstmiete). Ist die Miete höher, kann die Mietpreisbremse angewandt werden.

3. Die Erstattung sämtlicher Beträge über der Höchstmiete vom Vermieter fordern.

4. Wenn sich der Vermieter weigert Hilfe beim Mieterverein oder einem Mietrechtsanwalt suchen. Die Fälle sind allerdings bisher (Stand November 2016) recht überschaubar: „Az. 2 C 202/16“ und „Az. 11C 414/15“.

 

Mietpreisbremse als Neumieter nutzen

Auf die Behörden in den Kommunen kann man sich zur Durchsetzung der Mietpreisbremse leider nicht verlassen. Bundesjustizminister Heiko Maas ermutigte die Mieter dazu, selber gegen zu hohen Mieten vorzugehen. Und zwar indem zuerst der Mietvertrag abgeschlossen wird, dann die zu hohe Miete zu rügen und anschließend gegen den Vermieter vorzugehen.

 

1. Finanzieller Spielraum

Abklären ob man sich die überhöhte Miete trotzdem leisten kann.

 

2. Mietvertrag abschließen

Erst einmal nicht auf die Mietpreisbremse hinweisen. Auch wenn man weiß, dass die Miete zu hoch ist. Anderenfalls ist es unwahrscheinlich, dass man die Wohnung bekommt.

 

3. Gültigkeit der Mietpreisbremse

Bei der Kommune bzw. dem örtlichen Mieterverein nachfragen, ob die Mietpreisbremse überhaupt gilt.

 

4. Höhe der Miete

Liegt die Miete 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete? Dazu wird ein Mietspiegel bzw. Gutachter benötigt. Was hat der Vormieter an Miete gezahlt?

 

5. Miete rügen

Ist die Miete zu hoch, muss diese schriftlich gerügt werden. Darin wird verlangt die Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren (gilt erst einen Monat nach der Rüge). Am besten per Einschreiben.

 

6. Rückmeldung des Vermieters

Der Vermieter kann die Mietreduzierung auch ablehnen. Beispielsweise durch Anzweifeln der Berechnung der Vergleichsmiete oder bei Ausnahmen (siehe „Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?“). Bestreitet der Vermieter die überhöhte Miete, rechtliche Hilfe hinzuziehen (Anwalt, Mietverein, …).

 

7. Klage

Als letzte Konsequenz kann der Mieter klagen. Allerdings mit dem Risiko einer Niederlage und deren Kosten. Überhöhte Miete dann nur noch unter Vorbehalt zahlen. Denn sollte der Mieter kein Recht bekommen, wären die Mietzahlungen im Rückstand und man riskiert eine Kündigung.

 

 

 

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