05-13_Mietminderung

 
 
Mietkürzungen – Mietminderung durch Mietmangel

Kürzung der Miete bei Mängeln. Vorgehen, Beispiele und Sätze von Mietminderungen.

 

Mietminderung – Wann kann die Miete vermindert werden?

Bei einem Mangel in der Wohnung kann die Miete vermindert und vom Vermieter Abhilfe verlangt werden (§ 536 Abs. 4 BGB). Ein Mangel beeinträchtigt die Nutzung der Wohnung spürbar (Der „vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache“ wird eingeschränkt.). Die Minderung gilt für die Bruttomiete (XII ZR 225/03, WuM 2005, S. 384). Die Nebenkosten mindern sich also ebenfalls. Minderungen sind nur über den Zeitraum der Beeinträchtigung möglich. Fällt beispielsweise die Heizung am 1. Dezember aus und funktioniert am 15. Dezember wieder, kann die Miete auch nur über den halben Monat gekürzt werden.

 

Reparaturen / Modernisierungen

Wird vom Vermieter etwas repariert oder modernisiert, muss die daraus resultierende Belästigung hingenommen werden (Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungen (§ 554 Abs. 5 BGB)). Während der Reparatur / Modernisierung kann aber durchaus die Miete vermindert werden. Das gilt aber nicht für energetische Maßnahmen. Bei diesen müssen die Bauarbeiten nicht nur geduldet werden, sondern die Miete kann auch 3 Monate nicht vermindert werden. In Mietverträgen dürfen Minderungsrechte nicht ausgeschlossen werden.

 

Beispiele für Mietmängel

– Dusche funktioniert nicht.

– Heizung funktioniert nicht.

– Kein Warmwasser rund um die Uhr (gilt für das ganze Jahr). Der Vermieter darf beispielsweise auch nicht den Boiler zu bestimmten Zeiten abschalten (etwa von 23 Uhr bis 4 Uhr). 40-50 Grad gelten als Mindesttemperatur. Geringere Temperaturen welche im Mietvertrag evtl. festgelegt wurden sind unwirksam (Amtsgericht Köln, Az. 206 C 251/94). Nach dem aufdrehen des Wasserhahns sollte nach max. 10s bzw. 5l Wasser auch Warmwasser fließen.

– Fenster lassen sich nicht richtig schließen.

– Rollläden funktionieren nicht.

– Einwirkungen von außen, z.B. Lärm, Gestank, Schmutz durch eine Baustelle.

– Feuchte Wände / Schimmel.

– Zugesicherte Eigenschaften fehlen. Beispielsweise die Wohnfläche ist kleiner als im Mietvertrag angegeben, der Mieter hat keinen Zugang zum Garten, Balkon lässt sich nicht nutzen, ….

– Wasserschäden.

– Lärm, Gerüche und Umweltgifte die in die Wohnung dringen.

 

Keine Mietmängel – Mängel die von Mietern hingenommen werden müssen

Nicht jeder Mangel berechtigt zur Mietminderung (§ 535 BGB):

– Bagatellschäden wie eine defekte Lampe.

– Haarrisse in Altbauwohnung oder an der Zimmerdecke.

– Kleine Putz- und Farbschäden im Treppenhaus und kleinere Graffiti an Hausfassaden (Az. 7 C 43/14).

– Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten wegen energetischen Maßnahmen.

– Selbstverschulden (z.B. Schimmel durch schlechtes Lüften). Ein ausreichendes Belüften der Wohnung setzt mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich voraus (OLG Frankfurt/M v. 11.2.2000, 19 U 7/99; NZM 2001, 39)).

– Offensichtliche / altbekannte Mängel die es schon beim Einzug gab. Diese werden quasi „mitgemietet“. Außer der Vermieter hat zugesichert, den Mangel zu beheben.

– Wenn der Mangel schon längere Zeit widerspruchslos hingenommen wurde.

– Kinderlärm auf Spielplatz / Bolzplatz: Nachbarn müssen die Störung dulden (BGH, Az. VIII ZR 197/14). Ein Mieter darf die Miete wegen Lärms von außen nur noch kürzen, wenn der Vermieter gegen die Störung vom Nachbargrundstück vorgehen kann. Kann ein Vermieter nichts gegen den Lärm unternehmen, kann auch der Mieter die Miete nicht mindern.

– Baulärm: Schwierig solange der Bauherr die Lärmschutzgesetze einhält. Auch kommt es auf die tatsächliche Beeinträchtigung an bzw. ob die Bauarbeiten bei Vertragsabschluss schon abzusehen waren.

– Partylärm von außerhalb: Der Vermieter kann die Teilnehmer abmahnen. Tut er dies nicht, kann der Mieter die Miete kürzen.

 

Was tun bei einem Mietmangel?

Zuerst sollte der Mangel möglichst genau dokumentiert werden (Fotos / Videos, Zeugen, Messungen, Protokolle, Sachverständige, …). Dann gilt es den Vermieter unverzüglich durch eine schriftliche Mängelanzeige zu informieren (§ 536c Abs. 2 BGB). Dabei ist nicht zu vergessen eine Frist zur Beseitigung zu setzen. Ab diesem Zeitpunkt gilt die Mietminderung. Die Verminderung der Miete muss aber per Definition nicht erwähnt / angedroht werden. Die Zahlungen können einfach gekürzt werden. Im Sinn einer weiterhin guten Beziehung sollte das aber nicht gemacht werden. Auch ist vorher abzuklären ob eine Minderung überhaupt rechtens ist. Ist der Mieter selber für den Mangel verantwortlich (z.B. Schimmel)? Dann kann er keine Minderung verlangen. Ist die Minderung überhaupt berechtigt (siehe Abschnitt unten „Was wenn die Miete unberechtigt gemindert wird?“)?

 

Höhe / Sätze von Mietminderungen?

Fest Sätze gibt es leider nicht, da auch die Situationen oft individuell sind. Mietminderung müssen in einem angemessenen Rahmen sein („maßvolle Minderung“). Dabei stellt sich die Frage wie stark ist die Nutzung der Wohnung eingeschränkt? Das hängt natürlich auch immer von Einzelfällen ab. Am besten bei Mieterbund oder Rechtsanwalt nachfragen. Mietminderungstabellen bieten allerdings Anhaltspunkte:

Beeinträchtigung Prozentsatz der Minderung von der Bruttomiete
Wohnung durch Brand oder Feuchtigkeit unbewohnbar 100%
Toilette nicht benutzbar 80% (LG Berlin, Urteil vom 15.3.1988, Az. 29 S 84/87)
Keine Bade- oder Duschgelegenheit 33%
Defekte WC-Spülung 10-15% (LG Berlin, GE 1996, S. 471)
Raumtemperatur von 16-18 Grad 13% (AG Berlin-Schöneberg, 6 C 123/81) bzw. 30% (Amtsgericht Görlitz, Az. 1 C 1320/96). Ist es während der Übergangszeit besonders kalt (Innentemperatur unter 17 Grad und keine Wetterbesserung in Sicht) muss die Heizung eingeschaltet werden. Fällt die Zimmertemperatur tagsüber unter 16 Grad, ist die Heizung unverzüglich einzuschalten.
Nur 19 Grad im Januar und Februar. Heizkörper nicht separat regulierbar. 23% (Amtsgericht Köln, Az. 201 C 481/10)
Regelmäßige Raumtemperatur nur 19 Grad. 5% (Landgericht Berlin, Az. 63 S 423/11). Mieter können fordern, dass sich die Wohnung auf min. 20 Grad heizen lässt. Manche Gerichte fordern sogar noch mehr: 20-21 Grad laut Oberverwaltungsgericht Berlin, 20-22 Grad (Landgericht Berlin, Az. 65 S 9/91), 23 Grad in Bädern (Az. 2 B 40.79). Nachts kann die Raumtemperatur auch niedriger sein: 18 Grad zwischen 23 und 6 Uhr (Landgericht Berlin, Az. 64 S 266/97).
Schlafzimmer nach Rohrbruch unbeheizbar. 20% (Landgericht Hannover, Az. 11 S 296/79)
Raumtemperatur von 15 Grad 25% (AG Berlin-Neukölln, 10 C 557/84)
Raumtemperatur von 18 Grad im Kinderzimmer 20% (AG Oldenburg, 19 C 559/77 VII)
Kompletter Heizungsausfall von September bis Februar. 100% (LG Hamburg, 7 O 80/74 / Landgericht Berlin, Az. 65 S 70/92. Schäden müssen üblicherweise dem Vermieter gemeldet werden. Im Notfall (was auch ein Heizungsausfall in der Regel ist) kann der Mieter die Reparatur auch selber beauftragen und bekommt dann den Betrag vom Vermieter erstattet (Amtsgericht Münster, Az. 4 C 2725/09).)
Kompletter Heizungsausfall von November bis Februar. 75% (Landgericht Berlin, Az. 64 S 291/91)
Kompletter Heizungsausfall im Februar und März. min. 50% (Landgericht Bonn, Az. 6 S 396/81)
Ausfall der Heizung in den Heizmonaten. 70% (Landgericht Berlin, Az. 67 T 70/02). Von wann bis wann die Heizperiode ist, wurde bisher gesetzlich nicht festgelegt. Je nach Gericht von 1. Oktober bis 30. April oder auch von etwa Mitte September bis Mitte Mai.
Heizungsausfall zu Weihnachten. Heizung innerhalb von 9 Tagen mehrfach defekt. 25% (Amtsgericht Frankfurt/Main, Az. 33 C 588/11-76)
Heizungsausfall im März und April (außer Küche). 50% (Landgericht Berlin Az. 64 S 273/90)
Kompletter Heizungsausfall im Oktober. 20% (Amtsgericht Spandau, Az. 3 C 209/81)
Heiztemperatur nicht regulierbar. 10% (Landgericht Hamburg, Az. 307 S 130/08)
Kein Warmwasser 10-30% (10%: Landgericht Berlin, Az. 64 T 69/93, 5min. Wartezeit: 10%, (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Az. 102 C 55/94)
10 Liter Kaltwasservorlauf, bis Warmwasser kommt. 10% (Amtsgericht Köpenick, Az. 12 C 214/00)
3-4 min. Vorlaufzeit für Warmwasser 3,5% (Landgericht Berlin, Az. 67 S 26/07)
Kein Warmwasser von 22-7 Uhr, Wasser nur 40 Grad. 7,5% (Amtsgericht Köln, Az. 206 C 251/94)
Nicht beheizbarer offener Kamin im Wohnzimmer 5% (von Oktober bis Mai, LG Karlsruhe, 9 S 66/87)
Unklare und undichte Doppelfenster 6% (pro Fenster, AG Köln,152 C 1013/78)
Undichte Fenster 5%
Zugluft durch schlecht isolierte Fenster 7,25-20%
Undichtigkeit aller Fenster und damit verbundene ständige Feuchtigkeit 50% (AG Leverkusen, 28 C 215/80)
Feuchtigkeit im Keller 10% (AG Bad Bramstedt, 5 C 44/89)
Kleine Schimmelstellen Etwa 5-10%
Feuchtigkeit und Schimmel in einem Einfamilienhaus durch undichtes Dach 20% (AG Hamburg, 42 C 634/76)
Feuchtigkeit und Schimmel im Wohnzimmer 50% (LG Hamburg, 307 S 144/07)
Schimmelbefall in der ganzen Wohnung der auch die Gesundheit gefährdet 80-100%
Wasserschaden durch Überschwemmung (dadurch auch Geruchsbelästigung) 80%
Belastung durch Holzschutzmittel 30-100%
Rauschen und Knacken in der Heizung 10% (AG Hamburg, 49 C 836/86)
Mangelhafte Schallisolierung 10%
Fehlende Trittschalldämmung 20%
Lärm durch angrenzende Kneipe (Kneipenlärm) 20%
Lärm von einer Großbaustelle 15-50%
Lärm durch Neubau des Dachgeschosses 60%
Sehr starker Lärm bis zu 50%
Unangenehme Gerüche aus der Nachbarwohnung 20%
Baugerüst am Gebäude bis zu 15%
Regelmäßig Ungeziefer (Mäuse, Kakerlaken, …) 10%
Wohnfläche kleiner als angegeben (ab 10%) je nach Quadratmeter
Einbauküche nicht nutzbar 20%
Backofen / Herd defekt 3-5%
Balkon nicht nutzbar (Kommt auf die Art des Balkons und die Jahreszeit an. Im Winter wird ein solcher Mangel beispielsweise als unerheblich gewertet.) Kleiner Balkon zur Straße: 5%

Halbe Dachterrasse: 10-15%

Gemeinschaftsantenne ist defekt 1-5%
Briefkasten defekt 2%
Türklingel defekt 2-5%
Defekter Fahrstuhl und die Wohnung ist im 4. Stock 7-10%
Wildschweine im Garten 10-20% (Az.: 67 S 65/14)

Siehe auch www.mietminderungstabelle.de

 

Muss der Mieter die Wohnung bewohnen um die Miete zu mindern?

Nein. Auch wenn man beispielsweise im Urlaub ist, kann die Miete gekürzt werden.

 

Was wenn die Miete unberechtigt gemindert wird?

Sieht der Vermieter die Mietminderung als nicht gerechtfertigt an, kann er die Miete vom Mieter einklagen. Denn ohne Nachweis das die Mietminderung gerechtfertigt war, gilt die Miete als nicht gezahlt (inkl. Verzugszinsen und sonstigen Forderungen). Beläuft sich die Minderung auf mehr als 2 Monatsmieten, ist aber nicht gerechtfertigt droht eine Räumungsklage. Summen darunter rechtfertigen eine ordentliche Kündigung (ca. ab einer Monatsmiete). Im Zweifelsfall sollte lieber „unter Vorbehalt“ gezahlt werden und die Minderung eine Monatsmiete nicht übersteigen (Schriftlich den Vermieter benachrichtigen, z.B. „Bis zur Beseitigung der Mängel zahle ich die Miete unter Vorbehalt.“). Übersteigt die einbehaltene Summe eine Monatsmiete, ist der Vermieter evtl. zu einer fristlosen Kündigung berechtigt (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 138/11).

 

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