05-05_Mietkaution

 
 
Mietkaution

Viele Vermieter schützen sich vor evtl. Wohnungsschäden bzw. mangelnder Zahlungsmoral von Mietern durch Kautionen. Geht alles gut, bekommen Mieter bei Auszug ihre Kaution komplett wieder zurück. Wenn nicht behält der Vermieter die Kaution.

 

Wie hoch darf die Kaution sein?

Als Höchstgrenze der Kaution gelten 3 Monatsnettokaltmieten (ohne Betriebskosten, siehe § 551 Abs. 1 BGB). Zusätzlich eine Bürgschaft (z.B. von Eltern) oder dergleichen ist nicht zumutbar. Der zu viel vereinbarte Teil einer Kaution ist unwirksam und kann zurückgefordert werden. Die Kautionshöhe muss im Mietvertrag vereinbart werden.

 

Wann muss die Mietkaution gezahlt werden?

Die Mietkaution darf in 3 Monatsraten gezahlt werden. Die Zahlung auf einen Schlag darf nicht verlangt werden. Ist der Mieter mit den Kautionsraten nach zwei Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter fristlos ohne vorherige Abmahnung kündigen (§ 569 Absatz 2a BGB, bei Mietverträgen ab 01.05.2013).

Vermieter sollten darauf bestehen, dass zumindest die erste Rate und die erste Monatsmiete vor dem Einzug gezahlt wurden.

 

Wie muss der Vermieter die Mietkaution anlegen?

Vermieter müssen Mietkautionen getrennt von ihrem Vermögen anlegen. Bei einer Insolvenz des Vermieters haben Gläubiger dann keinen Zugriff auf das hinterlegt Geld. Viele Banken bieten spezielle Kautionskonten an (Treuhandkonten, siehe BGB § 551 bzw. Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 324/14). Oftmals normale Sparkonten mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Theoretisch sind auch andere Anlageformen möglich (z.B. Fonds oder Aktien). Diese sind aber selten zu empfehlen. Wirft die Anlegeform Kapitalerträge ab (z.B. Zinsen), muss die resultierende Abgeltungsteuer vom Mieter gezahlt werden.

 

Rückzahlung der Mieterkaution – Wann muss die Kaution nach dem Auszug zurückgezahlt werden?

Eine feste Frist gibt es nicht. Zur Rückzahlung der Kaution steht dem Vermieter eine „Überlegungsfrist“ zu. Obwohl er bei der Übergabe nichts zu beanstanden hatte. Je nach Gericht 2 Monate, 6 Monate oder auch mehr. Der Vermieter muss die Mietkaution + Zinsen zurückzahlen sobald er keine Forderungen gegenüber dem Mieter mehr hat (keine Mietschulden, Abnahme der Renovierung, Betriebskostenabrechnung). Stehen beispielsweise noch Betriebskostennachzahlungen aus, kann es noch bis zu einem Jahr dauern bis der Mieter seine Kaution wiedersieht. Um dem vorzubeugen zahlen viele Mieter in den letzten Monaten einfach keine Miete mehr. Die Miete wird einfach mit der gezahlten Mietkaution verrechnen. Das ist allerdings nicht erlaubt. Der Zweck der Kaution wird so unterlaufen (Amtsgericht München Az. 432 C 1707/16).

 

Wann dürfen Vermieter auf die Kaution zugreifen?

Vermieter dürfen auf die Kaution nur zugreifen, wenn sie Forderungen gegenüber Mieter haben. Diese Forderungen dürfen vom Mieter nicht bestritten bzw. von einem Gericht festgestellt werden.

 

Beispiele für Forderungen trotz ordnungsgemäßer Übergabe:

– Handwerkerrechnungen für Arbeiten, die der Mieter eigentlich hätte selber machen sollen.

– Gebühren für die Zählerablesung.

– Vermieter können die Kaution mit der Nebenkostenabrechnung verrechnen.

– Im Falle das der Teppichboden erneuert werden musste. Dafür sind Restwerte anzusetzen. In den ersten 10 Jahren Nutzung 10% pro Jahr. Ist der Teppich älter als 10 Jahre, ist gar nichts zu zahlen.

– Eine Umzugsgebühr wegen der Abnutzung des Treppenhauses. Das muss aber im Mietvertrag festgeschrieben worden sein.

 

Was sind Kautionsversicherungen?

Bei Kautionsversicherungen zahlen Mieter Jahresbeiträge an Versicherungen damit diese dem Vermieter 3 Monatsmieten als Bürge zur Verfügung stellen. Da Kautionsversicherungen meist relativ teuer (etwa 100€ pro Jahr) und die gezahlten Versicherungsbeiträge weg sind, ist es oftmals besser die Kaution selber zu zahlen. Denn eine Kaution wird bei Auszug wieder erstattet.

 

Auswahl Anbieter von Kautionsversicherungen:

• Deutsche Kautionskasse, www.kautionskasse.de

• EuroKaution, www.eurokaution.de

• Kautionsfrei, www.kautionsfrei.de

• Mietkautionsbund, www.mietkautionsbund.de

• …

 

Was sind Mietbürgschaften von Banken oder Versicherungen?

Hat ein Mieter nicht das Geld für eine Kaution kann er auch eine Mietbürgschaft durch eine Bank oder Versicherung vorschlagen. Banken sind dabei meist deutlich günstiger als Versicherungen. Die Höhe liegt bei etwa bis zu 5% der Bürgschaftssumme pro Jahr und ist im Gegensatz zu einer „normal“ gezahlten Kaution für immer weg. Deshalb sollte der Mieter – sobald er wieder Geld hat – möglichst schnell die Mietkaution zahlen und gegen die Mietbürgschaft austauschen. Eine Mietbürgschaft schützt übrigens nicht davor, dass beim Auszug der Mieter einen Teilbetrag in Kautionshöhe bezahlen muss.

 

Das könnte Sie auch interessieren

Was ist eine Mietbürgschaft und was ist dabei zu beachten?

Infos Bestandsimmobilien / Gebrauchtimmobilien. Die richtige Immobilie finden? Checkliste vor dem Kauf? …?

Tapezieren – Arten von Tapeten und Tapeziertipps.