05-12_Mieterhöhungen

 
 
Mieterhöhungen

Es gibt verschiedene Arten von Mieterhöhungen. Kommt es bei bestehenden Mietverträgen zu einer Mieterhöhung, sollte vorher geprüft werden ob diese überhaupt so in Ordnung ist.

 

Was für Arten von Mieterhöhungen gibt es?

– Mieterhöhungen durch „einvernehmliche Vereinbarung“ bzw. Mietverträge mit vereinbarten Mieterhöhungen.

 

– Standard-Mieterhöhung. Der Vermieter möchte einen höheren Erlös erwirtschaften. Dazu gibt es drei Varianten:

1. Staffelmiete: Mieterhöhung nach festen Sätzen.

2. Indexmiete: Die Miete ist an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt (Statistisches Bundesamt: „Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland“).

3. Ortübliche Vergleichsmiete: Die Miete ist an die Mietentwicklung von vergleichbaren Objekten gekoppelt.

 

– Mieterhöhung wegen Modernisierung.

 

– Mieterhöhung wegen höheren Nebenkosten (Nur bei Nebenkostenpauschalen).

 

 

→ Bei jeder Mieterhöhung (außer bei der Staffelmiete und der Indexmiete) haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB).

 

„Einvernehmliche Vereinbarung“ – Mieterhöhungen bei allen Mietverträgen (außer Sozialwohnungen)

Sind sich Vermieter und Mieter einig, kann die Miete jederzeit erhöht werden. In Mietverträgen kann auch vereinbart werden, dass künftige Mieterhöhungen begrenzt bzw. ausgeschlossen sind.

 

Mietverträge mit vereinbarten Mieterhöhungen (außer Sozialwohnungen)

Wurde in einem Mietvertrag vereinbart, dass es zu Mieterhöhungen kommen kann, können diese frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung bzw. Einzug angekündigt werden (Erhöhungsverlangen). Bis zur Inkrafttretung müssen min. 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung bzw. Einzug vergangen sein (§ 558 BGB). Ab Beginn des dritten Monats nach dem Eingang des Erhöhungsverlangens kann die Erhöhung erst Inkrafttreten (Eine Prüfung ist also ab Ende des laufenden Monats + zwei Monate lang möglich). In der Praxis heißt das, dass die Miete für mindestens 15 Monate auf demselben Stand bleibt.

 

Beispiel vereinbarte Mieterhöhungen: Der Brief kommt am 7. Februar an. Man hat also bis Ende April Zeit zu wiedersprechen. Der gleiche Zeitraum gilt auch, wenn der Brief am beispielsweise am 24. Februar ankommt. Der einzelne Tag zählt also nicht, nur der Monat.

 

Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich (Brief, Fax oder E-Mail. Mündliche Forderungen genügen nicht.) und mit einer Begründung erfolgen (z.B. Verweis auf den Mietspiegel der Kommune bzw. Mietervereinen, Gutachten, Mietdatenbank, die Miete für mindestens 3 vergleichbare Wohnungen, …).

 

Wie stark darf die Miete steigen?

Sie darf max. 20% innerhalb von 3 Jahren steigen (Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)). Das gilt nicht bei Modernisierungen, Betriebskostenerhöhung und Staffelmiete. Städte und Gemeinden in welchen der Wohnraum knapp ist, haben mit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 01.05.2013 auch die Möglichkeit, die Kappungsgrenze von 20% auf 15% zu senken (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB).

 

Staffel- oder Indexmiete

In Mietverträgen können auch Staffelmiete (automatische Mietsteigerung in den nächsten Jahren, § 557a BGB) bzw. Indexmiete (Orientierung am Preisindex für allgemeine Lebenshaltungskosten: „Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland“. Miete kann steigen aber sinken. § 557b BGB) vereinbart sein. Zusätzliche Erhöhungen sind ausgeschlossen bzw. nur sehr eingeschränkt möglich (§ 557a Absatz 2 BGB, www.destatis.de). Läuft die Staffelmietvereinbarung aus, gelten die allgemeinen Regeln für Mietverträge. Bezüglich der Miethöhe gibt es bei der Staffelmiete nur Einschränkungen was „preiserhöhte Miete“ und „Mietwucher“ betrifft (siehe Mietzahlung). Bei der Staffelmiete muss der Zeitraum der unveränderten Miete nur 12 Monate betragen. Außerdem sollte sie in Euro ausgewiesen sein (nicht prozentual). Ein möglicher Referenzwert könnte die Inflationsrate sein (allerdings relativ unsicher).

 

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) basiert auf dem Mietniveau von vergleichbaren Wohnungen. Unter folgenden Quellen kann die Vergleichsmiete ermittelt werden:

– Mietspiegel oder eine Mietdatenbank. Gibt es in der Gemeinde keinen Mietspiegel, darf der Vermieter sich auch auf die Nachbargemeinde beziehen (sofern vergleichbar).

– Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

– 3 vergleichbare Wohnungen (Größe, Wohnlage,  Gebäudeart, Alter, Ausstattung, …). Diese müssen für den Mieter auch eindeutig identifizierbar sein.

 

Mieterhöhungen bei Modernisierung einer Wohnung (außer Sozialwohnungen)

Nach § 559 BGB darf wegen Modernisierung die Miete angehoben werden (Mieterhöhungsverlangen).

 

Beispiele für Modernisierungen (Verbesserung der Energieeffizienz oder des Wohnwerts)

– Bessere Wärmedämmung

– Heizung erneuern

– Einbau eines Fahrstuhls

 

Wie muss eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ablaufen?

1. Vor einer geplanten Modernisierung muss der Vermieter die Baumaßnahmen schriftlich ankündigen (§ 554 Abs. 3 BGB). Und zwar min. 3 Monate vor Beginn der Arbeiten. Mitzuteilen in Textform ist:

– Was gemacht wird.

– Der voraussichtliche Beginn der Arbeiten.

– Dauer der Arbeiten.

– Voraussichtliche Gesamtkosten.

– Voraussichtliche Kosten für die Wohnung.

– Höhe der Mieterhöhung.

Wurde der Mieter nicht informiert, kann dieser die Modernisierung mit einer einstweiligen Verfügung gerichtlich stoppen.

 

2. Die eigentlichen Baumaßnahmen. Handwerker müssen dabei in die eigene Wohnung gelassen werden und Baulärm ist über 3 Monate als Mieter hinzunehmen. Nach mehr als 3 Monaten kann die Miete gekürzt werden (siehe Mietminderung).

 

3. Die eigentliche Mieterhöhung.

Die Mieterhöhung gilt zum Beginn des dritten Monats ab Eingang des Erhöhungsverlangens. Wurde die Modernisierung nicht angekündigt, dann 6 Monate später oder wenn die Miete um mehr als 10% steigt als vorher angekündigt wurde. Wurde die Modernisierung nach 9 Jahren vollständig abgezahlt (11% pro Jahr), kann die Miete trotzdem erhöht bleiben.

 

Wie hoch darf die Mieterhöhung nach einer Modernisierung sein?

Die 20%-Begrenzung innerhalb von 3 Jahren zählt bei Modernisierungen nicht. Wurde die Modernisierung durchgeführt, können pro Jahr 11% der auf die einzelne Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete aufgeschlagen werden. Das gilt nicht für Mietverträge mit Staffel- oder Indexmiete. Etwaige Zuschüsse oder Zinsvorteile bei Förderkrediten müssen abgezogen werden. Ebenfalls ist die Miete dahingehend zu mindern, da es durch die Modernisierung zu Reparaturersparnissen kommt. Die Reparaturersparnis ist zwar schwierig zu berechnen, kann aber mit 10-20% der etwaigen Sanierungskosten angesetzt werden.

Beispiel:

Kosten für eine Fassadendämmung: 12000€

10 Wohneinheiten sind vorhanden: 12000€ / 10 = 1200€/Wohneinheit

Erhöhung pro Jahr von 11%: (1200€ / 100) * 11 = 132€

Monatliche Mieterhöhung: 132€ / 12 Monate = 11€/Wohneinheit

 

Widerspruch gegen Modernisierung

Modernisierungen können unter bestimmten Umständen auch widersprochen werden.

1. Es handelt sich nicht um eine Modernisierung. Verschönerungen / Renovierungen / Reparaturen / Luxuserweiterungen sind keine Modernisierungen. Es gilt: „Den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“

2. Unzumutbarer Härte (§ 554 Abs. 2 BGB):

– Besonders ältere / kranke Menschen (Wie stark sind die Beeinträchtigungen?)

– Finanzschwache Menschen die sich die Erhöhung (mehr als 30%) nicht leisten könnten (Beispiel „Luxussanierungen“).

– Die Wohnfläche wird verkleinert.

– Keine Nutzbarkeit mehr von Toilette oder Küche

 

Kann man sich nicht auf einen Härtefall berufen besteht für Mieter eine Duldungspflicht!

 

Mieterhöhung wegen höheren Nebenkosten

Eine Mieterhöhung durch höheren Nebenkosten kann nur durchgesetzt werden, wenn der Mieter eine Nebenkostenpauschalen zahlt. Allerdings nur unter bestimmten Umständen die auch im Mietvertrag genannt werden müssen. Stehen diese nicht im Mietvertrag, kann die Pauschale auch nicht angehoben werden.

 

Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich mitteilen und sehr genau begründen (durch eine Gegenüberstellung sämtlicher alten und neuen Nebenkosten).

 

Mieterhöhungen bei Sozialwohnungen

Mieterhöhungen bei einer Sozialwohnung laufen etwas anders ab. Die Miete darf erst erhöht werden wenn die Kosten für die Wohnung höher als die Miete sind. Die Mieterhöhung darf dann auch nur bis zur Deckung dieser Wohnungskosten erfolgen. Auch hier muss die Erhöhung schriftlich und mit einer Begründung erfolgen. Nach Eingang des Erhöhungsverlangens gilt die Mieterhöhung schon ab dem folgendem Monat.

 

Miete bei Neuvermietungen

Bei Neuvermietungen haben Vermieter mehr Freiheiten. Allerdings dürfen auch hier die Höchstgrenzen der ortsüblichen Vergleichsmieten bzw. des Mietspiegels nicht übermäßig überschritten werden. Mehr als 50% gelten als Mietwucher (siehe auch Mietpreisbremse).

 

Mieterhöhung wiedersprechen

Folgende Checkliste hilft dabei Mieterhöhungen auf ihre Rechtmäßigkeit bzw. Formfehler zu prüfen (§ 558a Abs. 1 BGB).

 

– Stimmen die formalen Kriterien (Schriftlich (Brief / E-Mail / Fax), von allen Vermietern (z.B. Ehepaare) unterzeichnet, namentliche Nennung der Mieter (alle die den Mietvertrag unterschrieben haben))?

– Wurde die Mietererhöhung innerhalb der gesetzlichen Frist angekündigt (siehe Sperrfristen)?

– Wurde die Erhöhung begründet?

– Höhe der Mieterhöhung?

– Ist die Mieterhöhung geringer als die maximale Höhe (20% in 3 Jahren)?

– Passt die Erhöhung zu den Vereinbarungen im Mietvertrag (Staffel- oder Indexmiete)?

– Beinhaltet die Erhöhung eine Aufforderung der Mieterhöhung zuzustimmen?

 

Bei Formfehlern sollten Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen. Der Vermieter muss dann mit der ganzen Erhöhungsprozedur wieder von vorne beginnen. Inhaber einer Rechtsschutzversicherung bzw. Mitglieder von Mietervereinen (inkl. Mietrechtsschutz) können sich kostenfrei von Juristen beraten lassen.

 

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