04-01_Laufende_Kosten

 
 
Laufend anfallende Kosten

Unterhalt eines Hauses – mit welchen Kosten ist bei Immobilien zu rechnen?

 

Was sind die Kosteneinflussgrößen bei Bauwerken?

Umweltbedingt:

• Ökologische Faktoren

• Ökonomische Faktoren

• Politische Faktoren

• Rechtliche Faktoren

• Soziale Faktoren

 

Herstellungsbedingt:

• Baupreise

• Bauweise

• Bauzeit

 

Standortbedingt:

• Baugrund

• Erschließung

• Klima

 

Objektbedingt:

• Bauphysikalische Schutzmaßnahmen

• Geometrische Bedingungen

• Statische und konstruktive Bedingungen

 

Managementbedingt:

• Organisation

• Verhandlungsstärke

 

Nutzungsbedingt:

• Nutzungsart

• Nutzungsdauer

• Nutzungsgrad

 

Bewirtschaftungskosten von Immobilien

Zu der Bestimmung eines Ertragswertes werden folgende Bewirtschaftungskosten berücksichtigt:

– Abschreibungen (nach Handels- oder Steuerrecht oder im Rahmen des Ertragswertverfahrens)

– Betriebskosten (üblicherweise auf die Mieter umlegbar)

– Instandhaltungskosten pro m2 und Jahr (DIN 31051 und DIN EN 13306. Faktoren: Alter / Zustand, Bauweise, Ausstattungsstandard)

– Mietausfallwagnis (Auch „Leerstandsrisiko“. Faktoren: Makrolage, Mikrolage, Fluktuationen, Marktsituation, Zustand, Wohnungsgröße, Betriebskosten, …)

– Verwaltungskosten (Kosten für das kaufmännische Immobilienmanagement. Faktoren: Nutzungsart, Anzahl Wohneinheiten)

 

Nutzungskosten von Bauwerken (DIN 18960)

Laufende Kosten werden anhand DIN 18960 oder der GEFMA 200 Standards (Kosten im Facility Management) geplant. Besonders die DIN-Norm gibt auch eine relativ gute Orientierung für Privatpersonen vor.

 

Kostengruppe und Nutzungsgruppe

100 Kapitalkosten (Kosten der Bereitstellung)

110 Fremdkapitalkosten

111 Zinsen für Fremdkapital

112 Kosten aus Bürgschaften für Fremdmittel

113 Leistungen aus Rentenschulden

114 Erbbauzinsen

115 Leistungen aus Dienstbarkeiten und Baulasten auf fremden Grundstücken

119 Fremdkapitalkosten, sonstiges

120 Eigenkapitalkosten

121 Zinsen für Eigenmittel

122 Zinsen für den Wert von Eigenleistungen

129 Eigenkapitalkosten, sonstiges

200 Verwaltungskosten / Objektmanagementkosten (Kosten der Bereitstellung)

210 Personalkosten

220 Sachkosten

290 Verwaltungskosten, sonstiges

300 Betriebskosten (Kosten der Nutzung)

310 Ver- und Entsorgung

311 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen

312 Wärmeversorgungsanlagen

313 Lufttechnische Anlagen

314 Starkstromanlagen

315 Fernmelde- und informationstechn. Anlagen

316 Förderanlagen

317 Nutzungsspezifische Anlagen

318 Abfallbeseitigung

319 Ver- und Entsorgung, sonstiges

320 Reinigung und Pflege

321 Fassaden, Dächer

322 Fußböden

323 Wände, Decken

324 Türen, Fenster

325 Abwasser-, Wasser-, Gas-, Wärmeversorgungs- und lufttechnische Anlagen

326 Starkstrom-, Fernmelde-, und informationstechn. Anlagen, Gebäudeautomation

327 Ausstattung, Einbauten

328 Geländeflächen, befestigte Flächen

329 Reinigung und Pflege, sonstiges

330 Bedienung der Technischen Anlagen

331 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen

332 Wärmeversorgungsanlagen

333 Lufttechnische Anlagen

334 Starkstromanlagen

335 Fernmelde- und informationstechn. Anlagen

336 Förderanlagen

337 Nutzungsspezifische Anlagen

338 Gebäudeautomation

339 Bedienung der Technischen Anlagen, sonstiges

340 Inspektion u. Wartung d. Baukonstruktionen

341 Gründung

342 Außenwände

343 Innenwände

344 Decken

345 Dächer

346 Baukonstruktive Einbauten

347 Inspektion u. Wartung d. Baukonstr., sonstiges

350 Inspektion u. Wartung d. Technischen Anlagen

351 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen

352 Wärmeversorgungsanlagen

353 Lufttechnische Anlagen

354 Starkstromanlagen

355 Fernmelde- und informationstechn. Anlagen

356 Förderanlagen

357 Nutzungsspezifische Anlagen

358 Gebäudeautomation

358 Inspektion u. Wartung d. Techn. Anlagen, sonst.

360 Kontroll- und Sicherheitsdienste

361 Bauwerk

362 Bauwerk – Technische Anlagen

363 Außenanlagen

364 Ausstattung und Kunstwerke

365 Zugangskontrolle

369 Kontroll- und Sicherheitsdienste, sonstiges

370 Abgaben und Beiträge

371 Steuern (siehe auch hier)

372 Versicherungsbeiträge (siehe auch hier und hier)

379 Abgaben und Beiträge, sonstiges

390 Betriebskosten, sonstiges

400 Instandsetzungskosten (Kosten der Nutzung)

410 Instandsetzung der Baukonstruktionen

411 Gründung

412 Außenwände

413 Innenwände

414 Decken

415 Dächer

416 Baukonstruktive Einbauten

419 Instandsetzungskosten d. Baukonstr., sonstiges

420 Instandsetzung der Technischen Anlagen

421 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen

422 Wärmeversorgungsanlagen

423 Lufttechnische Anlagen

424 Starkstromanlagen

425 Fernmelde- und informationstechn. Anlagen

426 Förderanlagen

427 Nutzungsspezifische Anlagen

428 Gebäudeautomation

429 Instandsetzung d. Techn. Anlagen, sonstiges

430 Instandsetzung der Außenanlagen

431 Geländefläche

432 Befestigte Fläche

433 Baukonstruktionen in Außenanlagen

434 Technische Anlagen in Außenanlagen

435 Einbauten in Außenanlagen

439 Instandsetzung der Außenanlagen, sonstiges

440 Instandsetzung der Ausstattung

441 Ausstattung

442 Kunstwerke

449 Instandsetzung der Ausstattung, sonstiges

 

Kostenbeispiele

Kosten bei Immobilien.

 

110 Fremdkapitalkosten

Finanzierung

 

120 Eigenkapitalkosten

Finanzmittel, die in die Immobilie eingebracht wurden, können sonst nicht anderweitig investiert werden, wo sie Gewinn abwerfen würden (z.B. Zins, Dividenden und Kursgewinne bei Aktien, …).

 

200 Verwaltungskosten / Objektmanagementkosten

Beispiele:

 

Hauswart oder Hausmeister

 

310 Ver- und Entsorgung

Beispiele:

 

Entsorgungsaufwand: Abfall-/ Abwasserkosten

 

Heizung: Kosten für Verbrauch, Wartungs- und Reinigungskosten (z.B. Schornsteinfeger).

 

Internet

 

Strom

 

Telefon

 

TV-Anschluss (Kabel/Antenne): Grundgebühren (nur Kabelanschluss), Wartungskosten

 

Wasser

– Wasserversorgung: Beinhaltet den Verbrauch, Grundgebühr, Wartungskosten und Abrechnung.

– Warmwasser: Kosten für die Erwärmung und Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten.

– Entwässerung: Entwässerungsgebühren

 

320 Reinigung und Pflege

Beispiele:

 

Putzfrau

 

Straßenreinigung

 

Winterdienst: Schnee- und Eisbeseitigung

 

350 Inspektion u. Wartung d. Technischen Anlagen

Beispiele:

 

Aufzug (Betriebsstrom und Wartung)

 

370 Abgaben und Beiträge

Beispiele:

 

Steuern

 

Versicherungen

 

400 Instandsetzungskosten

Die DIN 31051 und die DIN EN 13306 legen die Grundlagen der Instandhaltung fest.

 

300 Betriebskosten

Siehe Betriebskosten

 

400 Instandsetzungskosten

Die DIN 31051 und die DIN EN 13306 legen die Grundlagen der Instandhaltung fest.

 

Faustregel: Höhe der Instandsetzungskosten

Jährlich sind 0,8-1% des Kaufpreises anzusetzen. Mindestens 2-3€/m2.

Ab dem 6. Jahr: Zusätzlich 0,50€/m2 pro Monat

Ab dem 12. Jahr: 1€/m2 pro Monat

 

Empfohlene Rücklagen vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung

Bis 5 Jahre: 4€/m2

bis 10 Jahre: 6€/m2

bis 15 Jahre: 7,50€/m2

ab 16 Jahre: 10€/m2

 

Peterssche Formel

Die sogenannte peterssche Formel wird Abschätzung einer Instandhaltungsrücklage (oder auch Instandhaltungsrückstellung) verwendet. Nach dieser Formel werden die Herstellungskosten pro m2 mit dem Faktor 1,5 multipliziert. Anschließend durch 80 Jahre dividiert. 80 Jahre weil davon ausgegangen wird, dass in dieser Zeit das 1,5-fache der Herstellungskosten für die Instandhaltung investiert werden muss. Bei Altbauten ist es schwierig diese Formel anzusetzen.

 

Beispiel: Herstellungskosten 1300€/m2, Wohnfläche 150m2

(1300€/m2 x 1,5) / 80 = 24,38€

24,38€ x 150m2 = 3657€/Jahr

 

→ Im Jahr sollten also etwa 3657€ Instandhaltungsrücklage vorgehalten werden.

 

Allerdings gibt es empfohlene Höchstsätze:

Gebäude jünger als 22 Jahre: Max. 7,10€/m2

Gebäude 22-31 Jahre alt: Max. 9€/m2

Gebäude älter als 31 Jahre: Max. 11,50€/m2

Garagen oder Einstellplatz: Max. 71€

– Eigenständige gewerblicher Leistung von Wärme: 0,21€/m2 (abzüglich)

– Mieter trägt Kosten kleiner Instandhaltung selber: 1,10€/m2 (abzüglich)

+ Ein Aufzug ist vorhanden: 1,05€/m2 (zuzüglich)

+ Der Vermieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen: 8,88€/m2 (zuzüglich)

 

Instandhaltungsstrategien

Instandhaltungsstrategien im Vergleich (siehe Homann, Klaus (1999), S. 341)

 

Präventivstrategie

Bei der Präventivstrategie wird vor Ausfall oder Schaden instandgesetzt.

 

Vorteile der Präventivstrategie

– Planung und Abstimmung der Maßnahmen möglich.

– Senkung der Ausfallkosten.

– Genau Kriterien für Outsourcing-Entscheidungen.

– Garantierte Flächenverfügbarkeit.

 

Nachteile der Präventivstrategie

– Hoher Planungsaufwand (Datengenerierung und -pflege).

– Uneinheitliche Aussagen über Verschleißverhalten von einzelnen Bauteilen.

– Die technische Lebensdauer wird u. U. nicht voll ausgenutzt.

– Höhere Anzahl an Maßnahmen erhöht die Fehlerwahrscheinlichkeit.

 

Inspektionsstrategie

Hier erfolgt die Planung der Instandsetzung anhand von Inspektionsergebnissen.

 

Vorteile der Inspektionsstrategie

– Geringerer Genauigkeitsgrad für Abnutzungsverhalten erforderlich.

– Gute Planbarkeit der Maßnahmen.

– Optimale Ausnutzung der technisch möglichen Lebensdauer möglich.

– Hohes Maß an Flächenverfügbarkeit.

 

Nachteile der Inspektionsstrategie

– Mögliche Kostennachteile durch zusätzliche Inspektionen und erforderliche Qualifikation des Personals.

 

Korrektivstrategie

Instandsetzung im Schadensfall („Erreichen der Ausfallgrenze“).

 

Vorteile der Korrektivstrategie

– Geringer Planungsaufwand.

– Optimale Ausnutzung der technisch möglichen Lebensdauer.

– Scheinbare Kostenminimierung.

 

Nachteile der Korrektivstrategie

– Verkürzung der Lebensdauer betroffener Gebäudeelemente.

– Hohe Schadensfolgekosten möglich.

– Hoher zeitlicher Druck der Schadensbehebung. Daher evtl. Beeinträchtigung der Ausführungsqualität.

– Mögliche Engpässe und höhere Preise der Ersatzbeschaffung

– Ungleichmäßige Auslastung von Instandhaltungskapazitäten

– Keine garantierte Flächenverfügbarkeit

– Eingeschränkte Outsourcingmöglichkeiten

 

Außerbetriebnahme

Kosten bei einer „Außerbetriebnahme“ (einmalige Kosten) der Immobilie:

– Abriss

– Beseitigung

– Entsorgung

– Recycling

– Umwidmung

– Verwertung

 

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