05-23_Kuendigung

 
 
Kündigung des Mietverhältnisses

Kündigungen von Mietverhältnissen. Wann können Vermieter kündigen? Wann können Mieter kündigen? Die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten können auch in den §§ 543, 569, 573, 573b, 573c, 573d, 574, 574a und 574b BGB nachgelesen werden.

 

Mietkündigung allgemein

Die gesetzlichen Kündigungsfristen im Mietrecht

Für Mieter und Vermieter gelten unterschiedliche Kündigungsfristen.

 

Mieter:

– Meist 3 Monate Kündigungsfrist.

 

Vermieter:

– Min. 3 Monate Kündigungsfrist.

– Ab 5 Jahre Mietdauer 6 Monate Kündigungsfrist.

– Ab 8 Jahre Mietdauer 9 Monate Kündigungsfrist.

– Ab 10 Jahre Mietdauer 12 Monate Kündigungsfrist. Allerdings nur bei Mietverhältnissen, die vor dem 01.09.2001 begonnen haben.

 

Stimmt es, dass die Kündigungsfrist abgekürzt werden kann, wenn der Mieter 3 verschiedene Nachmieter stellt?

Dem ist leider nicht so. Vermieter müssen darauf nicht eingehen.

 

Ab welchen Tagen zählt die Kündigungsfrist?

Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats eingehen, damit der Monat noch mitzählt. Beispiel 3 Monate Kündigungsfrist: Der Auszug ist zum 31. August geplant. Die Gegenpartei muss die Kündigung spätestens am 3. Juni erhalten.

 

Formale Kriterien von Kündigungen

– Kündigungen sind schriftlich anzumelden (Fax und E-Mail geht nicht).

– Unterschrieben.

– Vermieter müssen Gründe angeben.

– Vermieter müssen auf ein Widerspruchsrecht hinweisen (§§ 574, 574 a-c BGB).

– Kündigungsfrist bei ordentlicher Kündigung / Termin zur Kündigung (meist zum Monatsende).

 

Wie können Mieter das Mietverhältnis kündigen?

Um als Mieter zu kündigen gibt es mehrere Möglichkeiten:

 

Ordentliche Kündigung als Mieter

Das Mietverhältnis wird innerhalb der Kündigungsfrist beendet. Gründe müssen dazu nicht angegeben werden.

 

Sonderkündigungsrecht als Mieter

Durch Sonderkündigungsrechte können Mieter ebenfalls kündigen. Dabei handelt es sich ebenfalls um eine ordentliche Kündigung.

 

– Mieterhöhung

Der Mieter erhöht die Miete. Ein Sonderkündigungsrecht hat man allerdings nicht bei Staffelmiete (§ 557a BGB) oder lndexmiete (§ 557b BGB). Der Mieter muss bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Vermieterschreibens kündigen (§ 561 BGB).

Beispiel: Der Mieter erhält das Mieterhöhungsverlangen am 9. April. Dann muss der Mieter die Kündigung bis spätestens 30. Juni erhalten. Der Auszug erfolgt dann am 31. August. Die erhöhte Miete muss in diesem Zeitraum nicht gezahlt werden.

 

– Modernisierung

Wird eine Modernisierung angekündigt, haben Mieter bis zum nächsten Monat Zeit zu kündigen. Beispiel: Der Mieter erhält die Mitteilung am 11. Mai. Er dann Zeit bis zum 30. Juni zu kündigen. Der Auszug erfolgt dann am 31. Juli. Mit den Bauarbeiten darf bis dahin nicht begonnen werden. Außer sie stellen keine wesentliche Beeinträchtigung dar (§ 561 BGB).

 

– Verweigerter Untermiete

Der Vermieter verweigert dem Mieter unterzuvermieten (§ 540 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate.

 

Fristlose Kündigung als Mieter

Fristlose Kündigungen sind möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nicht zumutbar ist (§ 543 BGB). Beispielsweise:

– Es gibt keine Heizung.

– Die Gesundheit ist gefährdet (Schimmel, Gifte, Ungeziefer, …).

– Starke Belästigungen durch Lärm, Gerüche, ….

– Der Vermieter verhält sich in unzumutbarer Weise (Beleidigung, Bedrohung, Handgreiflichkeiten oder er Betritt unerlaubt die Wohnung).

 

Was wenn die fristlose Kündigung unberechtigt war?

1. Der Vermieter nimmt sie trotzdem an.

2. Der Vermieter weist sie als unbegründet zurück. Dann muss der Mieter ordentlich kündigen.

 

Mietaufhebungsvertrag / Mietauflösungsvertrag als Mieter

Mit einem Mietaufhebungsvertrag / Mietauflösungsvertrag könnte mit dem Vermieter irgendeine Form von Entschädigung vereinbart werden. Beispielsweise das stellen eines Nachmieters oder das die Wohnung noch renoviert wird.

 

Wie können Vermieter ihren Mietern kündigen?

Kündigungen sind unter folgenden Umständen möglich:

– Mieter verletzt vertragliche Pflichten. Beispielsweise hat der Mieter es schon mehrere Male versäumt die Miete zu zahlen. Nach mehreren Mahnungen ist eine Kündigung möglich (Az. VIII ZR 364/04). Eine fristlose Kündigung kann dann noch durch eine vollständige Nachzahlung (Miete, Zinsen, Anwalts- und Gerichtskosten) revidiert werden. Bei ordentlichen Kündigungen geht das allerdings nicht. Wurde die Miete oft verspätet oder unvollständig gezahlt, kann dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „nicht mehr zugemutet werden“ (§ 543 Abs. 1). Weitere Gründe können Verstöße gegen die Hausordnung sein oder Untervermietung ohne Absprache mit dem Vermieter.

– Der Mieter hat den Vermieter beleidigt / bedroht / angegriffen.

– Der Vermieter meldet Eigenbedarf an (siehe unten).

– Der Immobilieneigentümer möchte die Immobilie verwerten (siehe unten).

– Bei Einliegerwohnungen besteht für Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Das heißt es müssen keine Kündigungsgründe angegeben werden. Allerdings nur wenn der Vermieter in der Immobilie ebenfalls seinen Lebensmittelpunkt hat. Siehe § 573 a BGB (erleichterte Kündigung des Vermieters). Die Kündigungsfrist verlängert sich hier dann um 3 Monate.

 

Bei Kündigungen sollten Vermieter immer ein berechtigtes Interesse vorweisen (§ 573 BGB). Wenn Kündigungen nicht durchsetzbar sind, kann unter Umständen zwischen Vermieter und Mieter auch ein Mietaufhebungsvertrag / Mietauflösungsvertrag ausgehandelt werden. Dieser könnte beispielsweise eine Abfindung beinhalten.

 

Fristlose Kündigungen

Fristlose Kündigungen sind nur in schweren Fällen möglich und wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht mehr zumutbar ist (§ 543 BGB). Vorher müssen Vermieter meist abmahnen oder auf Unterlassung klagen. Beispiele für fristlose Kündigungen:

– Die Wohnung wird wegen fehlender Sorgfalt erheblich gefährdet (Beschädigungen, Verwahrlosungen).

– Die Miete wird nicht gezahlt. Übersteigt beispielsweise die einbehaltene Summe eine Monatsmiete bei einer unberechtigten Mietminderung, ist der Vermieter evtl. zu einer fristlosen Kündigung berechtigt (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 138/11).

– Es wurde ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet.

– Störung des Hausfriedens (beispielsweise durch ständige laute Partys).

– Mieter beleidigte / bedrohte / wurde handgreiflich gegenüber dem Vermieter.

– Die Wohnung wurde zweckentfremdet (z.B. Nutzung als Gewerberaum, Werkstatt, Bordell, …).

 

Als Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegen (§ 574b BGB)

– Der Einspruch muss schriftlich erfolgen.

– Spätestens 2 Monate vor Auszugstermin.

– Gründe hinterfragen. Sind die Gründe nachvollziehbar? Sind die Gründe für eine Kündigung ausreichend? Die Gründe sind nicht zutreffend?

– Besteht eine unzumutbare Härte?

 

Was tun wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

In solchen Fällen gibt es folgende Prozedur:

1. Räumungsklage.

2. Blieb die Räumungsklage ohne Wirkung, kann eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher angestrebt werden. Möbel und andere Einrichtungsgegenstände werden aus der Wohnung geschafft und ein neues Schloss eingebaut.

 

Der Vermieter meldet Eigenbedarf an

Was bedeutet Eigenbedarf bei Vermietungen?

Für Vermieter kommt als Kündigungsgrund oft eigentlich nur Eigenbedarf infrage. Solange sich der Mieter vertragsgemäß verhält (pünktliche Zahlung der Miete, hält sich an die Hausordnung, …) gibt es fast keine andere Möglichkeit zur Kündigung (manchmal vielleicht noch eine Verwertungskündigung). Auch Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften sowie Gesellschafter einer Investorengemeinschaft können laut einem BGH Urteil ebenfalls Eigenbedarf anmelden (z.B. für das Kind eines der Investoren, Az. VIII ZR 232/15). Das gilt auch für Kirchen (BGH, Az. VIII ZR 238/11) oder Kommanditgesellschaften wenn Betriebsbedarf geltend gemacht wird (z.B. die Wohnung wird für Mitarbeiter gebraucht, BGH, Az. VIII ZR 113/06). Wird aufgrund von Eigenbedarf gekündigt, sollten die Gründe möglichst konkret sein. Der Mieter hat Anspruch auf möglichst genau Informationen. Sollten sie es nicht sein kann er Widerspruch einlegen.

 

Kaum anfechtbare Gründe bei einer Eigenbedarfskündigung

– Alter des Vermieters.

– Krankheit des Vermieters.

 

Gründe die hinterfragt werden könnten bei einer Eigenbedarfskündigung

– Ehepaare gaben schon oft an sich trennen zu wollen. Aus diesem Grund möchte einer der Partner in die Wohnung ziehen. Nach dem Auszug der bisherigen Mieter versöhnen sie sich und die Wohnung wird teurer neu vermietet.

– Eigenbedarf für enge Angehörige des Vermieters. Beispielsweise Kinder des Vermieters wollen plötzlich in die Wohnung. Oft überlegten sie es sich später doch anders und die Wohnung kann ebenfalls teurer neu vermietet werden.

 

Wer zählt zu den engen Angehörigen?

Kinder, Stiefkinder, Geschwister, Enkel, Eltern, Großeltern, Schwiegereltern, Partnern, Ehegatten und auch getrennt lebende Ehepartner. Bei einer engen Verbundenheit auch Cousins, Nichten / Neffen, Onkel / Tanten und Schwäger. Sowie Haushaltshilfen und Pflegepersonal. Wird die Wohnung gewerblich genutzt (Praxis, Kanzlei, …), kann der Vermieter auch kündigen, um die Räume selber beruflich zu nutzen.

 

Wer zählt nicht zu den engen Angehörigen?

Geschiedene Ehepartner, Freunde

 

Tipps für Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs

– Vom Mieterverein beraten lassen.

– Kann der Vermieter vielleicht eine Ersatzwohnung anbieten?

– Nach dem Auszug sollte vom Mieter kontrolliert werden, ob der angegebene Eigenbedarfsgrund auch stimmt. War die Kündigung unberechtigt (Beweispflicht liegt beim Mieter), kann der Mieter in die Wohnung zurückkehren (BGH, Az. 307 S 72/08). Ist das nicht möglich (z.B. wegen Neuvermietung) muss der Vermieter Schadensersatz zahlen (Az. VIII ZR 99/14). Das beinhaltet:

→ Umzugskosten

→ Wenn die neue Wohnung teurer ist die entsprechende Mietdifferenz (Mehrkosten für die höhere Miete). Und zwar bis der Vermieter eine berechtigte Kündigung hätte aussprechen können. Für viele Gerichte sind 3 Jahre die Grenze. Allerdings auch schon 60 Monate (LGWuppertal, Az. 16 S 80/97). Mögliche Mieterhöhungen in der alten Wohnung dürfen eingerechnet werden. Kosten die erstattet werden müssen:

• Kosten für Wohnungssuche / Makler.

• Noch nicht abgewohnte Aufwendungen des Mieters.

• Doppelbelastung für Miete der alten und neuen Wohnung.

• Möbel und Zubehör, die nicht zur neuen Wohnung passen.

• Ummeldung Telefon und Internet.

• Rechtsberatung.

• Evtl. Renovierung bei Auszug.

 

Widerspruch bei Eigenbedarfskündigung einlegen

Aus welchen Gründen kann einer Eigenbedarfskündigung widersprochen werden? Nach der Kündigung haben Mieter 2 Monate bis vor Ablauf der Kündigungsfrist Zeit Widerspruch einzulegen.

– Die formale Kriterien wurden nicht erfüllt.

– Der Eigenbedarf war schon beim Abschluss des Mietvertrags absehbar. Der Vermieter hat das aber nicht mitgeteilt (BVcrfG, WuM 1989. S. 114). Der Vertragsabschluss muss allerdings weniger als 5 Jahre zurückliegen

– Der Vermieter hat eine leer und vergleichbare Wohnung zur Verfügung.

– Der Wohnbedarf ist weit überzogen. Beispielsweise ein Einfamilienhaus für die alleinstehende Tochter.

– Für die genannte Person darf kein Eigenbedarf angemeldet werden (z.B. Schwager oder seine geschiedene Ehefrau).

– Ist der Eigenbedarf nur vorgeschoben und die angegeben Person zieht wahrscheinlich gar nicht ein?

– Die Beendigung des Mietverhältnisses würde eine besondere Härte darstellen (Sozialklausel (§ 574 BGB)). Mögliche Härtefälle sind:

• Krankheit.

• Pflegebedürftigkeit.

• Hohes Alter.

• Lange Mietzeit.

• Schwangerschaft (nur aufschiebende Wirkung).

• Prüfungsstress / Examen des Mieters (nur aufschiebende Wirkung).

• Unter Umständen auch bei Wohnungsnot und wenn kein Ersatz gefunden werden kann.

 

Kommt es zu einer Gerichtsverhandlung, kann der Mieter über die Dauer in der Wohnung bleiben (das kann wiederum Jahre dauern). Oftmals einigen sich Vermieter und Mieter auf eine Abfindung wenn der Mieter auszieht.

 

Verwertungskündigung durch Vermieter

Auch aus wirtschaftlichen Gründen können Mietern gekündigt werden (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Beispielsweise wenn der Vermieter plant die Wohnungen künftig als Gewerberäume zu vermieten um eine höhere Miete verlangen zu können. Oder der Eigentümer möchte die Immobilie verkaufen.

 

Widerspruch bei Verwertungskündigung einlegen

– Der Vermieter muss klar darlegen, dass er durch die Vermietung beträchtliche finanzielle Einbußen hinnehmen muss. Kann er das? Dass der Verkauf ohne Mieter mehr Geld einbringt genügt nicht. Nur bei ernsthaften wirtschaftlichen Schwierigkeiten ist eine „Verwertungskündigung“ möglich.

– Die Beendigung des Mietverhältnisses würde eine besondere Härte darstellen (Sozialklausel (§ 574 BGB)). Mögliche Härtefälle sind:

• Krankheit.

• Pflegebedürftigkeit.

• Hohes Alter.

• Lange Mietzeit.

• Schwangerschaft (nur aufschiebende Wirkung).

• Prüfungsstress / Examen des Mieters (nur aufschiebende Wirkung).

• Unter Umständen auch bei Wohnungsnot und wenn kein Ersatz gefunden werden kann.

 

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