06-02_Indirekte_Investition_in_Immobilien

 
 
Indirekte Investition in Immobilien

Die direkte Immobilieninvestition scheitert oft an den hohen Kaufpreisen. Doch es gibt Alternativen um in Immobilien zu investieren. Diese werden folgend dargestellt.

 

Was sind offene Immobilienfonds?

Dabei investiert eine Fondsgesellschaft meist in gewerbliche Immobilien wie Einzelhandelsimmobilien, Büros oder Logistikzentren. Natürlich auch in Wohnungen – wenn auch seltener. Dabei fallen Kosten an: Ausgabeaufschlag, jährliche Verwaltungsvergütung, Vergütungen für die Geschäftstätigkeiten, manchmal auch eine Erfolgsvergütung. Unterschieden wird zwischen Publikums- und Spezialfonds. Ein Publikumsfonds richtet sich in erster Linie an Privatanleger, wobei sich die Anleger unbeschränkt beteiligen können (Auch mit Kleinstbeträgen. Mehr als 10-15% seines Vermögens sollte man aber nicht investieren.). Spezialfonds sind ausschließlich an institutionelle Anleger gerichtet. Wurde der Fonds nach dem 22. Juli 2013 gekauft, müssen die Anteile min. zwei Jahre gehalten werden und ein Jahr vorher bei der Fondesgesellschaft gekündigt werden. Anteile können aber auch an der Börse verkauft werden (besonders an der Börse Hamburg). Eine Übersicht ist auf www.bvi.de zu finden. Manchmal ist es auch möglich, dass Immobilienfonds geschlossen (eingefroren) oder abgewickelt (die Immobilien werden verkauft und der Erlöse auf die Anteileigner aufgeteilt).

 

Eckdaten offene Immobilienfonds

Erträge werden durch Mieteinnahmen, Gewinnen aus dem Wiederverkauf der Immobilien und Zinsen für die Anlage der Barbestände erwirtschaftet. Die Barbestände werden benötigt, um Anteile zurückzunehmen, sollten Anleger aussteigen wollen.

Laufzeit: Praktisch unbegrenzt.

Spezielle Rechtsgrundlage: Investmentmodernisierungsgesetz.

Liquidität: Hoch da es einen funktionierender Zweitmarkt gibt. Täglicher An- und Verkauf von Anteilen möglich.

Risikostreuung: Hoch, auch durch gesetzliche Vorschriften.

 

Checkliste offene Immobilienfonds

– Wie viel Erfahrung hat der Fonds bereits?

– Wie ist die Wertentwicklung der vergangenen Jahre?

– Wie hoch waren die vergangenen Ausschüttungen?

– Objektnutzung (Büros, Wohnimmobilien, Handel, …)?

– Qualität der Immobilien?

– Wo sind die Immobilien (Deutschland, EU, Europa, Welt)?

– Leerstandsquoten in der Vergangenheit?

– Qualität und Laufzeit der Mietverträge?

– Qualität der Mieter?

– Höhe der Beleihungsgrenze?

– Höhe und Zinskosten des Fremdkapitals?

– Höhe des Ausgabeaufschlag?

– Laufende Kosten?

 

Risiken von offenen Immobilienfonds

– Schließung bzw. in Folge die Auflösung des Fonds.

– Risiken welche von den Immobilien ausgehen.

– Währungsrisiko wenn Auslandsimmobilien gehalten werden.

– Kreditrisiko wenn Kredite aufgenommen wurden.

– Zinsänderungsrisiko der Zinsanlagen.

– Offene Immobilienfonds müssen gesetzlich eine Mindestliquidität von 5% des Fondsvermögens haben um Anleger auszahlen zu können. Deshalb investieren sie teilweise auch in Zinsanlagen.

 

Kaufen von offenen Immobilienfonds

Um offene Immobilienfonds zu kaufen, wird ein Zwischenhändler benötigt. Das kann die Hausbank, eine Direktbank oder ein freier Fondsvermittler sein.

 

Hausbank / Filialbank

Der Fondskauf bei der Hausbank ist meist die teuerste Variante. Kauft die Hausbank über eine Tochtergesellschaft, sollte man abklären, ob man bei dieser auch direkt kaufen kann. Auf jeden Fall kann bei der Hausbank immer nach einem Rabatt auf den Ausgabeaufschlag gefragt werden (insbesondere wenn keine Beratung erfolgte). Der Ausgabeaufschlag beschreibt die Differenz zwischen dem Ausgabepreis und dem tatsächlichen Wert des Fondsanteils (Bis zu 5% bei offenen Immobilienfonds und 3% bei Anleihenfonds!). Wenn es möglich ist, den Fonds auch an der Börse zu kaufen, fallen hier ebenfalls Gebühren an. An der Börse gibt es ebenfalls einen Unterschied zwischen An- und Verkaufspreis, den Spread. Dieser ist aber häufig deutlich geringer als der Ausgabeaufschlag (nur etwa 1,5%). Des Weiteren kommen noch Ordergebühren hinzu (zu beachten ist dabei der „Briefkurs“). Vor einem Fondskauf sollten immer beide Varianten geprüft werden und die günstigere gewählt werden (meist die Börse). Beim Kauf an der Börse ist zu beachten, dass Anleger keine Bruchteile kaufen können. Beim Verkauf ist die Börse nicht mehr so eindeutig im Vorteil: Die Rückgabe an die Fondsgesellschaft ist meist kostenlos. Beim Verkauf an der Börse fallen erneut Bank- und Börsengebühren an.

 

Direktbank

Der Kauf bei einer Direktbank ist in der Regel günstiger als bei der Hausbank. Dafür muss man eben auch ohne Beratung auskommen. Wie bei der Filialbank kann man als Kunde bei der Fondsgesellschaft (Ausgabeaufschlag etwa 2,5%) oder an der Börse kaufen.

 

Freier Fondsvermittler

Der Fondskauf über einen freien Fondsvermittler ist oftmals am günstigsten, da wenig oder sogar gar keine Gebühren anfallen (ohne Ausgabeaufschlag). Diese Vermittler kaufen direkt bei der Fondsgesellschaft. Dabei wird die Eröffnung eines neuen Depots vorausgesetzt. Diese Angebote richten sich aber eher an erfahrene Anleger.

 

Fondsvermittler im Internet (Auswahl):

www.4free-ag.de

www.aad-fondsdiscount.de

www.aav-fondsvermittlung.de

www.avl-investmentfonds.de

www.best-in-fonds.de

www.deutsche-direktanlage.de

www.direktfonds24.de

www.discount-fonds-service.de

www.finanzpartner.de

www.fit4fonds.de

www.fonds.net

www.fonds4you.de

www.fondsclever.de

www.fondsdiscount.com

www.fondsdiscount.de

www.fonds-for-less.de

www.fonds-im-netz.de

www.fondspower.de

www.fondsrabatt-mainz.de

www.fonds-sparkauf.de

www.fonds-super-markt.de

www.fondsvermittlung.de

www.fondsvermittlung24.de

www.fund-discount.de

www.invextra.de

www.netfonds24.de

www.profinance-direkt.de

www.trigonus.de

www.vl-mit-fonds.de

www.wo-capital.de

 

Auswahl offene Immobilienfonds

Grundbesitz Europa RC (RREEF), DE0009807008

Hausinvest, DE0009807016

UniImmo Deutschland, DE0009805507

UniImmo Europa, DE0009805515

Deka-ImmobilienEuropa, DE0009809566

Deka-ImmobilienGlobal, DE0007483612

Grundbesitz Global RC (RREEF), DE0009807057

UniImmo Global, DE0009805556

WestInvest Interselect, DE0009801423

Inter Immoprofil, DE0009820068

Leading Cities Invest (KanAm), DE0006791825

Grundbesitz Fokus Deutschland RC (RREEF), DE0009807081

Wertgrund Wohnselect D, DE000A1CUAY0

 

Kündigung / Verkauf von offenen Immobilienfonds

– Kauf des Fonds vor 22. Juli 2013: Es dürfen bis zu 30000€ pro Kalenderjahr abgezogen werden. Für eine komplette Kündigung muss 12 Monate vorher gekündigt werden.

– Kauf ab 22. Juli 2013: Den Freibetrag über 30000€ gibt es nicht mehr. Die Mindesthaltefrist beträgt 24 Monate sowie eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. So soll verhindert werden, dass viele Anleger auf einmal ihr Geld abziehen und der Immobilienfonds Liquiditätsprobleme bekommt.

– Über die Börse können Anteile von Immobilienfonds jederzeit verkauft werden. Dann sind allerdings Abschläge möglich die man in Kauf nehmen muss.

 

Was sind geschlossene Immobilienfonds?

Diese Art des Immobilienfonds hat ein begrenztes Investitionsvolumen und damit auch nur eine begrenzte Anlegeranzahl. Wurde das angestrebte Investitionsvolumen für ein spezielles Investitionsobjekt erreicht (z.B. ein Bürogebäude, Einkaufszentrum, Hotel, Seniorenheim, Studentenwohnheim, …), wird der Fonds bis zum Laufzeitende (Haltedauer etwa 10-20 Jahre) geschlossen. Das heißt es werden keine neuen Anleger mehr aufgenommen. Dem Anleger werden jährliche Ausschüttungen (Mieten) und eine Schlussausschüttung (Verkauf des Objekts) in Aussicht gestellt. Mindestanlagesummen liegen bei etwa 10.000€ bis 250.000€.

 

Risiken von geschlossenen Immobilienfonds

Der Kapitalanleger wird Mitinhaber, also Unternehmer, mit entsprechenden Risiken (Totalverlust), aber auch allen Chancen. Leider werden aber überwiegend Verluste eingefahren. Wie eine Finanztest-Untersuchung aus der Ausgabe Oktober 2015 ergab, machen 57% der Immobilienfonds Verlust (teilweise oder sogar vollständig). Dabei wurden Fonds seit dem Jahr 1972 untersucht.

Um Anleger zu schützen gibt es allerdings seit Mitte 2013 strengere Regeln. Im neuen Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sind die Anbieter verpflichtet, sich bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) zu registrieren. Des Weiteren müssen einige bestimmte Bedingungen erfüllt werden:

– Die persönliche und fachliche Eignung von min. 2 Geschäftsführern muss festgestellt werden.

– Es muss grundsätzlich in 3 gleichwertige Sachwerte investiert werden. Diese müssen extern bewertet worden sein.

– Fremdkapital (Kredite) werden auf 60% des Vermögens beschränkt.

– Interessenkonflikte müssen offengelegt werden.

– Die Vertragslaufzeiten sind festgelegt.

– Umfassende Mitteilungspflichten zu wichtigen Entscheidungen und Zahlungsströme.

 

Siehe auch www.test.de/warnliste

 

Eckdaten geschlossene Immobilienfonds

Laufzeit: Meist 10-20 Jahre

Spezielle Rechtsgrundlage: Keine

Liquidität: Gering da es keinen funktionierender Zweitmarkt gibt (www.zweitmarkt.de, www.nordcapital.com, ). Anleger sind meist an die Fondslaufzeit gebunden oder müssen Verluste in Kauf nehmen.

Risikostreuung: Keine

 

Was sind Immobilien-AGs?

Viele Anleger investieren in Aktien von Unternehmen, welche im Immobiliengewerbe tätig sind (Immobilienaktiengesellschaft). Eine solche Investition verspricht mögliche Kurssteigerungen wie bei anderen Aktien, aber mit einer gewissen Sicherheit durch den Immobilienbesitz dieser Unternehmen.

 

Eckdaten Immobilien-AGs

Laufzeit: Praktisch unbegrenzt

Spezielle Rechtsgrundlage: Keine

Liquidität: Bei börsennotiert Unternehmen hoch, bei nicht börsennotiert Unternehmen gering

Risikostreuung: Je nach Unternehmensausrichtung

 

Beispiele Immobilien-AGs im deutschsprachigen Raum

– Colonia Real Estate (ISIN: DE0006338007)

– Deutsche EuroShop (ISIN: DE0007480204)

– Deutsche Wohnen (ISIN: DE0006283302)

– DIC Asset (ISIN: DE000A1X3XX4)

– Gagfah (ISIN: LU0269583422)

– Mobimo Holding (ISIN: CH0011108872)

– Patrizia Immobilien (ISIN: DE000PAT1AG3)

– PSP Swiss Property (ISIN: CH0018294154)

– S IMMO (ISIN: AT0000652250)

– Swiss Prime Site (ISIN: CH0008038389)

 

Indizes auf Immobilien AGs wie Immo Index (die 10 wichtigsten Immobilienunternehmen Deutschlands, der Schweiz und Österreich) oder FTSE EPRA/NAREIT (weltweit)

– DE000A0C4B42

– DE000A0C4B59

– DE000A0LGQL5

– IE00B1FZS350

 

Was sind REITs (Real Estate Investment Trusts)?

REITs richten sich tendenziell an institutionelle Investoren. Aber auch hier ist es als Kleinanleger möglich, Anteile zu kaufen. REITs sind eine spezielle Form von Immobilien-AGs bezogen auf den Unternehmensgegenstand. Die Erträge aus Vermietung, Verpachtung, Verwaltung und Veräußerung von Immobilien müssen etwa 90% als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Neben den hohen Ausschüttungsvorschriften gibt es für REITs steuerliche Privilegien gegenüber klassischen Aktiengesellschaften und ein wesentlicher Teil der Aktien muss in Streubesitz sein.

 

Eckdaten REITs

Laufzeit: Praktisch unbegrenzt

Spezielle Rechtsgrundlage: REIT-Gesetz

Liquidität: Hoch da börsennotierte Unternehmen (täglicher An- und Verkauf)

Risikostreuung: Je nach Unternehmensausrichtung

 

Deutsche REITs („G-REIT“, German-REIT)

– alstria office REIT-AG (ISIN: DE000A0LD2U1)

– Fair Value REIT-AG (ISIN: DE000A0MW975)

– Hamborner REIT-AG (ISIN: DE0006013006)

 

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