03-03_Immobilienwert_berechnen

 
 
Immobilienwert bestimmen

Wie kann der Wert einer Immobilie bestimmt werden? Folgender Abschnitt beschreibt verschiedene Methoden. Dabei gilt die deutsche Immobilienbewertung im internationalen Vergleich als relativ zuverlässig.

 

Auswahl einer Immobilie

Bei der Immobilienauswahl gibt es 3 wesentliche Kriterien:

1. Standort / Lage

2. Angemessener Kaufpreis

3. Betriebskosten / Nebenkosten ok? Stehen Renovierungen an?

 

Basisanalysen

Die entsprechenden Basisanalysen werden in der professionellen Immobilienwirtschaft auch STOMA (Standort und Marktanalyse) genannt:

1. Standortanalyse

2. Marktanalyse. Einschätzung der Angebots- bzw. Nachfragesituation evtl. Identifikation von Marktnischen

3. Gebäudeanalyse

4. Mietanalysen

 

Die Lage

Bei der Lage einer Immobilie wird zwischen dem Makrostandort und dem Mikrostandort unterschieden.

 

Zitat Barron Hilton über die wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf: „Die Lage, die Lage und nochmals die Lage“.

 

Makrostandort

Der Makrostandort beschreibt die Stadt, Gemeinde oder auch Region.

 

Sozio- demographische Faktoren

– Bevölkerungsstruktur/-entwicklung

– Entwicklung der Zahl von privaten Haushalten

– Struktur der privaten Haushalte

– Sozialstruktur

– Stadtstruktur/-entwicklung

– Altersverteilung/-entwicklung

– Migrationstrends

– Mentalität

– Bildungsniveau

 

Ökonomische Faktoren

– Wirtschaftsstruktur

– Arbeitsmarktsituation

– Wirtschaftswachstum

– Einkommenssituation/ -entwicklung

– Kaufkraftniveau

– Überregionale Verkehrsinfrastruktur

– Wirtschaftspolitische Rahmenbedingungen (Steuern, Fördermittel)

– Immobilienteilmarkt (Angebot und Nachfrage, Bautätigkeit, Leerstände (Leerstandsquote), Mietpreisniveau und -entwicklung / Mietsteigerungspotential, Kaufpreisniveau und -entwicklung)

– Pendleraufkommen

 

Sonstige Faktoren

– Lage der Stadt

– Image

– Kulturelles Angebot

– Infrastruktur (Flughafen, Hafen, Bahnanbindung, Autobahnanbindung / Fernstraßennetz, Innerstädtisches – Straßennetz, ÖPNV-Netz)

– Verwaltungsklima / Genehmigungspraxis

– Städtebauliche Aspekte

– Umweltverschmutzung

– Entfernung Nachbarstädte

– Staatliche Einrichtungen

– Raumordnungs- und Flächennutzungsplan

 

Standortalternativen können mit folgenden Methoden bewertet werden:

• Nutzwertanalyse

• Standortprofil

• Portofolio-Matrix

 

Mikrostandort

Der Mikrostandort beschreibt die unmittelbare Lage / Umgebung (Maklerspruch „Das schlechteste Haus in der besten Gegend“). Die Mikrolage kann weiter in Einser-, Zweier und Dreierlagen unterteilt werden. Und selbst diese Einteilung wird manchmal nach a, b oder c untergliedert.

 

Tipps:

– Der mögliche Standort sollte zu unterschiedlichen Zeiten (Tageszeiten, Werktage und Wochenende) besichtigt werden.

– Mit Nachbarn sprechen.

 

Infrastrukturfaktoren

– Allgemein (Wohngebiet, Randlage, Zentrum)

– Öffentliche Verkehrsmittel / Verkehrsanbindung (Straßenprofil/-anbindung, Verkehrsfrequenz, Anfahrbarkeit / Zugänglichkeit, Entfernung/Frequenz ÖPNV)

– Einkaufsmöglichkeiten

– Kindertagesstätten / Kindergärten / Schulen / Hochschulen. Nach Ansicht der Bundesbank sind Universitätsstädte meist sehr attraktiv. Leider sind dort die Immobilien oft auch überbewertet.

– Ärzte / Apotheke (medizinische Versorgung)

– Freizeitangebote / Kulturelles Angebot (Kneipen, Kinos, Theater, Schwimmbad, Sport)

– Kriminalitätsrate

– Aufgelockerte Bebauung

– Grünflächen / Naturnähe

– Stellplätze / Parkplätze auf oder am Grundstück

– Gastronomie

– Naherholungsgebiete

– Verkehrslärm/ -schmutz

– Nähe zum Arbeitsplatz. Sonstige renommierte Arbeitgeber in der Nähe?

– Ruhig, aber nicht abgelegen

– Sauberkeit

 

Ökonomische und Lagefaktoren

– Grundstücksnutzung (GFZ/ GRZ)

– Grundstückszuschnitt

– Grundstücksbeschaffenheit (z.B. Grundwasser)

– Erschließung des Grundstücks

– Baurechtssituation

– Steuerliche Bedingungen

– Fördermittel

– Lasten

– Preissituation

– Architektur der Immobilie

– Ausstattung der Immobilie (Energiestandard, hochwertige Baustoffe (Bodenbelägen, sanitären Einrichtungen, Türen und Fenstern, …))

– Raumaufteilung

– Flächennutzungs- oder Bebauungsplan (in Zukunft U-Bahn Stationen, Stadtteilverschönerungen, …?)

– Einzugsgebiet für die Nutzung (vor allem bei gewerblicher Nutzung. Wettbewerbssituation?)

– Bausubstanz

– Architektonische Vorgaben

– Bebauungsplan/Geschossanzahl und Traufhöhe

 

Sonstige Faktoren

– Image der Gegend

– Sozialstruktur in der Gegend

– Altersstruktur

– Nachbarbebauung

– Objektsicht / Sichtanbindung / Ausblick

– Ausrichtung. Wann scheint die Sonne in welche Zimmer?

– Technische Ver- /Entsorgung

– Charakter des Wohngebiets (ländlich / zentral, alte, „gewachsene“ Bebauung / Neubaugebiet)

– Hanglage

– In Flussnähe besteht Hochwassergefahr

 

Schlechte Lage

– Geruchsquellen (z.B. Kläranlagen, landwirtschaftliche Betriebe, kunststoffverarbeitende Industrie, …)

– Lärm (z.B. Diskothek, Kirchenglocken, Kinderlärm). Die meisten Großstädte und Metropolregionen haben sogenannte Lärmkarten. Aus diesen kann man entnehmen, in welchem Lärmpegelbereich das eigene Baugrundstück / Haus liegt. Ist keine solche Lärmkarte vorhanden, kann der zu erwartende Lärmpegel nach DIN 4109 berechnet werden.

– Überlandleitungen

– Bahngleise

– Stark befahrene Straße

– Einflugschneisen

– Industrie- oder Gewerbeemissionen

– Hochspannungsleitungen oder Mobilfunkstation

– Ungünstige Licht- und Luftverhältnisse (z.B. nebelträchtig in einer Senke)

 

Je nach Immobilienzweck sind manche Faktoren besonders wichtig

Wohngebäude

– Attraktives, evtl. grünes Umfeld

– Schule, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten

 

Bürogebäude

– Image des Standortes

– Parkplätze

 

Einzelhandel (innerstädtisch)

– Hohe Passantenfrequenz

– Gute Erreichbarkeit

– Parkplätze in der Nähe (z.B. Parkhäuser)

– Schwacher Wettbewerb im Umfeld

– Synergien durch Gastronomie und Freizeitangebote

– Evtl. Barrierefreiheit

 

Hotels

– Image des Standortes

– Attraktives Kultur-/Freizeitangebot

 

Sonstige Werteinflüsse

– Gebäudeattraktivität (Optik)

– Nutzungsflexibilität der Immobilie

– Zustand

– Mieterstruktur

– Immobiliengröße

– Zuschnitt

– Gebäudeart

– Lasten

– Erbbaurecht

– Denkmalschutz

– Soziale Wohnraumförderung

– Außenanlagen (Gartenanlagen, Swimmingpool, …)

– Nutzungsbeschränkungen / Verfügungsbeschränkungen (z.B. bei Denkmal)

– Vorverkaufsrechte

– Wiederverkaufswert

– Nebenkosten

 

Viele der genannten Kennzahlen können bei den folgenden Quellen nachgelesen werden

Statistiken der Gemeinde auf der entsprechenden Homepage, wikipedia oder Statistische Bundesamt (www.destatis.de).

 

Nichtamtliche Statistiken zur Kaufkraft, Umsatzkennziffern (www.gfk.de)

 

Berichte von Maklern und Maklerverbänden

 

Regionale Presse (z.B. www.gbi.de)

 

Analysehaus Feri EuroRating Services testet regelmäßig 67 Städte und Regionen (Faktoren wie Produktivitätswachstum, Einkommen, Bevölkerung, Landverfügbarkeit, Baukosten, Wirtschaftsstruktur und Investitionsverhalten.)

 

Prognosen vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI)

 

Definition Ausstattung (Ausstattungsmerkmale)

Wie wird die Ausstattung einer Immobilie definiert?

 

Einfache Ausstattung

– Ausstattung veraltet bzw. nur geringfügig modernisiert. Baustoffe untere Preisklasse.

– Raumaufteilung: Schlecht.

– Dach: Flaches Pappdach / Ziegeldach (Giebel- oder Pultdach), Betondachpfannen (untere Preisklasse), Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung, keine Wärmedämmung.

– Fassade: Schwemmsteine / Plattenwände / Hintermauersteine / Kalksandsteine gefugt. Einfacher glatter Putz / Holzfachwerk mit einfacher Ausstattung. Mauerwerk mit Putz / Fugenglattstrich und Anstrich.

– Decken: Einfacher Deckenputz, unverputzte Holzfaserplatten oder Ähnliches.

– Wände: Kalk- oder Leimfarbenanstriche.

– Böden: Holzdielen / Nadelfilz / Linoleum / PVC (unter Preisklasse) bzw. Stein / Holz / Spachtel. Nassräume: PVC, Fliesen.

– Treppen: Einfache Treppen und Geländer. Treppenbelag aus PVC.

– Fenster: Einfache (veraltete) Fenster aus Holz oder Stahl. Einfachverglasung und einfache Beschläge. Fensterbänke aus Zement, Holz oder Beton.

– Türen: Einfache Türen und Beschläge.

– Innentüren: Füllungstüren, Stahlzargen, Türblätter und Zargen gestrichen.

– Elektroinstallation: Teilweise über Putz. Einfache Ausstattung, wenige Schalter / einfache Lichtquellen. Je Raum 1 Lichtschalter und 1-2 Steckdosen.

– Sanitäre Installation: Ein Bad mit WC. Einfach / wenige sanitäre Einrichtungsgegenstände. Installation auf Putz. Innenwandbekleidung der Nassräume: Ölfarbanstrich / Fliesensockel (1,5m).

– Boden- und Wandfließen: Nur teilweise und in einfacher Ausführung (2. bzw. 3. Wahl).

– Heizung: Nicht mehr zeitgemäß. Öfen, elektr. Speicherheizung, Boiler für Warmwasser. Wärmedämmung nicht mehr zeitgemäß.

– Besondere Räume (Gesellschaftszimmer, Hobbyraum, …): Keine.

 

Mittlere Ausstattung

– Baustoffe: Standard.

– Raumaufteilung: Standard.

– Dach: Kleines Walmdach / Giebeldach mit größeren Dachausbauten / leichtes Massivflachdach mit Pappeindeckung. Betondachpfannen (gehobene Preisklasse), mittlerer Wärmedämmstandard.

– Fassade: Einfacher Putz mit Fenster- und Türeinfassung. Vormauersteine gefugt. Holzfachwerk mit Klinkerausfachung. Mittlerer Wärmedämmstandard.

– Decken: Gerieben und gefilzt.

– Wände: Ölfarbenanstriche / einfache Tapeten / Steinemaille / Wandplatten in geringerem Ausmaß.

– Böden: Laminat / Linoleum / PVC / Teppich / Fliesen (mittlere Preisklasse). Nassräume: Fliesen.

– Treppen: Massivtreppen. Belag aus Kunststein / Linoleum / PVC. Einfache Geländer.

– Fenster: Einfache Fenster aus Holz oder Stahl mit Zweifachverglasung. Rollläden oder Fensterläden. Einfache Fensterbänke aus Holz / Kunststein.

– Türen: Bessere Türen oder Füllungstüren mit besseren Beschlägen.

– Innentüren: Kunststofftürblätter / Holztürblätter, Holzzargen und Glastürausschnitte.

– Elektroinstallation: Mehrere Lichtschalter (1-2) und Steckdosen (2-3). Unter Putz.

– Sanitäre Installation: Sanitäre Einrichtungsgegenstände in einfacher Ausführung aber mehrmals vorhanden. Bad mit Dusche und Badewanne sowie Gäste-WC. Installation unter Putz. Innenwandbekleidung der Nassräume: Fliesensockel (2m).

– Boden- und Wandfließen: Keramische Boden- und Wandplatten (1. bzw. 2. Wahl).

– Heizung: Gas- oder Ölbrennwertkessel / Warmluftheizung / Mehrraum-Warmluftkachelofen.

– Besondere Räume (Gesellschaftszimmer, Hobbyraum, …): Geringe Anzahl.

 

Gute Ausstattung

– Baustoffe: Gehoben und weitgehend schadstofffrei.

– Raumaufteilung: Gute Raumaufteilung.

– Dach: Größeres Walmdach mit Dachausbauten / schweres Massivflachdach mit Pappeindeckung. Tondachpfannen / Schiefer-, Metalleindeckung. Hoher Wärmestandard.

– Fassade: Verblendmauerwerk / Metallbekleidung / Vorhangfassade. Moderner Energiestandard. Edelputz mit Fenster- und Türeinfassungen in Kunststein. Sockel mit Klinkerverblendung oder Waschputz. Holzfachwerk aus Lärche / Eiche. Hoher Wärmedämmstandard.

– Decken: Deckenputz teilweise mit Stuck. Platten schalldämmend.

– Wände: Hochwertige Tapeten / Wandplatten teilweise aus Naturstein / Keramikplatten / einfache Holzvertäfelungen.

– Böden: Linoleum oder PVC in besserer Qualität / teilweise Natursteinplatten / Fliesen / Parkett / Betonwerkstein. Nassräume: großformatige Fliesen.

– Treppen: Massivtreppen mit Belag aus Qualitätskunststein / Naturstein. Besseres Geländer.

– Fenster: Höherwertige Fenster mit Zweifachverglasung bzw. Doppelfenster mit einfacher Verglasung. Bessere Beschläge. Fensterbänke aus Kunststein / Klinker / einfachem Naturstein. Rollläden / Sonnenschutzvorrichtung.

– Türen: Türen mit Glasfüllungen und guten Beschlägen. Teilweise aus Edelholz.

– Innentüren: Türblätter mit Edelholzfurnier. Glastüren und Holzzargen.

– Elektroinstallation: Gute / mehrere Beleuchtungskörper. Mehrere Lichtschalter und Steckdosen. Informationstechnische Anlagen.

– Sanitäre Installation: Gute Ausführung und Toiletten auch in anderen Räumen. 1-2 Bäder sowie Gäste-WC. Fliesen raumhoch mit großformatigen Fliesen.

– Boden- und Wandfließen: Keramische Boden- und Wandplatten (1. Wahl), teilweise Naturstein-Bodenplatten.

– Heizung: Warmwasserheizung mit festen Brennstoffen. Zentralheizung / Pumpenheizung mit Flachheizkörpern oder Fußbodenheizung.

– Besondere Räume (Gesellschaftszimmer, Hobbyraum, …): Mehrere kleinere Räume.

 

Sehr gute Ausstattung

– Raumaufteilung: Sehr gute Raumaufteilung.

– Dach: Sattel- oder Walmdach mit besonderen Ausbauten / Schieferdachdeckung. Dachaus- und Dauchaufbauten mit hohem Schwierigkeitsgrad. Bessere Wärmedämmung.

– Fassade: Aufwendiges Verblendmauerwerk. Edelputz mit Fenster- und Türeinfassungen aus Naturstein / Keramikplatten / Kunststein- oder Glasverkleidung / Klinkerfassade / Naturstein. Hoher Energiestandard.

– Decken: Bessere Stuckdecken / teilweise Deckenvertäfelungen und indirekte Beleuchtung.

– Wände: Abwaschbare Tapeten / Vertäfelungen / Heizkörperverkleidungen.

– Böden: Hochwertiges Parkett (Echtholz und versiegelt) / Marmor / teilweise Veloursbespannungen / Naturstein / insgesamt aufwendige Verlegung.

– Treppen: Massivtreppen mit Belag aus Naturstein und besseres Geländer (geschnitzt bzw. Schmiedeeisen).

– Fenster: Hochwertige Fenster (Dreifachverglasung) / Verbundfenster mit Spiegelglas / Isolierglas. Besondere Beschläge und Fensterbänke aus Naturstein. Rollläden (elektr.) / große Schiebeelemente / Schallschutzverglasung.

– Türen: Türen aus Edelholz bzw. Metall / Schleiflacktüren mit besten Beschlägen / Schiebetüren / Doppeltüren.

– Innentüren: Massiv und mit Einbruchschutz.

– Elektroinstallation: Aufwendige Installation. Indirekte Beleuchtung / Wandbeleuchtung. Sicherheitseinrichtungen.

– Sanitäre Installation: Sanitäreinrichtung mit Edelstahlelementen. Größere Objekte. Bäder großzügig und Gäste-WC. Teilweise Bidet / Whirlpool. Innenwandbekleidung der Nassräume: Naturstein mit aufwendiger Verlegung.

– Boden- und Wandfließen: Mosaikbodenfliesen / Majolika-Wandplatten / Natursteinplatten.

– Heizung: Warmwasserheizung mit flüssigen Brennstoffen Gas bzw. Fernheizung. Fußbodenheizung, Klimaanlage, Solaranlage, Thermostatregelung.

– Besondere Räume (Gesellschaftszimmer, Hobbyraum, …): Kleinere und größere Räume in größerer Anzahl.

 

Aufwendige Ausstattung

– Raumaufteilung: Aufwendige Raumaufteilung.

– Dach: Flachdach mit Kupfer oder Bleideckung. Sehr gute Wärmeisolierung.

– Fassade: Natursteinfassade / Spaltklinker / Mosaik / Kupfer / Eloxal.

– Decken: Hochwertige Stuckarbeiten / Vertäfelungen in mehreren Räumen.

– Wände: Hochwertige Tapeten (Seidentapeten, Ledertapeten) / Vertäfelungen / Heizkörperverkleidungen / Wandbemalungen.

– Böden: Parkett aus den hochwertigsten Hölzern (versiegelt) / Naturstein.

– Treppen: Marmortreppen bzw. sonstige hochwertige Treppen. Künstlerisch gestaltete Geländer.

– Fenster: Teure Fenster mit bester Verglasung. Fenster versenkbar / Markisen / Marmorfensterbänken.

– Türen: Edelholztüren / Metall.

– Elektroinstallation: Aufwendige Ausstattung / Smart Home.

– Sanitäre Installation: Ausstattung in bester Qualität.

– Boden- und Wandfließen: Mosaik / Natursteine (z.B. Marmor).

– Besondere Räume (Gesellschaftszimmer, Hobbyraum, …): Höhere Anzahl.

 

Bewertung einer Immobilie durchführen

Grobbewertung von Immobilien

Internetportale

(siehe Preise)

www.wohnpreis.de

 

Fachzeitschriften

Beispielsweise die Datenbank für Immobilienpreise von Finanztest / vdpResearch, Wirtschaftswoche, Capital, Cash, Focus, ….

 

Faustformeln

Beispielsweise: „Der Immobilienwert verdoppelt sich in der Regel alle 30 Jahren.“

 

Wenn bekannt, können folgende Daten als Grundlage verwendet werden:

– Beleihungswert

– Herstellungskosten

– Feuerversicherungswert

 

Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (manchmal auch Maklermethode) wird für eine erste Orientierung herangezogen. Dabei wird das Kaufpreis-Miete-Verhältnis als Basis verwendet. Dabei wird der Kaufpreis durch die Nettokaltmiete pro Jahr geteilt. Nach wie vielen Jahresnettokaltmiete (Miete ohne Heizkosten, Wasser und andere Betriebskosten) ist der Kaufpreis wieder reingeholt? Je niedriger desto attraktiver.

 

Beispiel: Kaufpreis 300000€, Jahresnettokaltmiete 16000€

300000€ / 16000€ = 18,75 → Es dauert 18,75 Jahre bis der Kaufpreis wieder erwirtschaftet wurde.

 

Kaufpreis-Miete-Verhältnis von etwa 10-14 → Sehr günstig

Kaufpreis-Miete-Verhältnis von etwa 15-19 → Angemessen

Kaufpreis-Miete-Verhältnis ab etwa 20 → Teuer

 

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis kann nicht für alle Immobilienarten gleichgesetzt werden (Neubau etwa 20 KMV, solider Altbau etwa 17KMV, modernes Mietwohngebäude etwa 15 KMV)!

 

KMV nach Immobilienarten (grobe Richtwerte):

Bürogebäude → 13,50 bis 16,70-fache Jahresmiete

Wohn- & Geschäftshäuser → 13,90 bis 16,90-fache Jahresmiete

Supermärkte → 12,30 bis 13,80-fache Jahresmiete

Einkaufszentren → 14,20 bis 16,80-fache Jahresmiete

Hotels → 12,70 bis 15,50-fache Jahresmiete

Wohnanlagen → 14,00 bis 28,00-fache Jahresmiete

Autohöfe → 11,80 bis 13,80-fache Jahresmiete

Seniorenheime → 12,20 bis 13,90-fache Jahresmiete

Spielotheken → 13,50 bis 14,50-fache Jahresmiete

Parkhäuser → 11,00 bis 13,80-fache Jahresmiete

Kommunale Gebäude → 14,30 bis 15,80-fache Jahresmiete

Industrieliegenschaften → 11,80 bis 13,40-fache Jahresmiete

Logistikimmobilien → 12,50 bis 14,10-fache Jahresmiete

Tankstellen → 12,00 bis 13,70-fache Jahresmiete

Fachmärkte → 13,40 bis 14,70-fache Jahresmiete

 

In Großstädten wird man allerdings selten ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von unter 20 finden. Oft ein KMV von 25 und mehr.

 

Relativ genaue Bewertung von Immobilien

– Preisspiegel von Maklerverbänden. Beispielsweise Immobilienpreisspiegel des Maklerverbands IVD (Immobilienverband Deutschland), der Immobilienberatungsgesellschaft Empirica, der LBS, des Analysehauses BulwienGesa oder der LEG-Wohnungsmarktreport.

 

– Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse (Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte und Marktrichtwertkarten)

(www.gutachterausschuesse-online.de, www.zvg-portal.de)

 

– Bewertungen von Maklern oder Kaufberatern.

 

Genaue Bewertung von Immobilien

Offizielle Bewertung durch einen Gutachter (z.B. bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen oder Steuerforderungen). Gutachterausschüsse haben feste Gebühren. Bei Bauingenieuren oder Architekten können Sie frei ausgehandelt werden (etwa 1000-2000€).

 

Anlass der Bewertung und die entsprechenden Methoden:

Wert Im Falle von Wird ermittelt von
Verkehrswert (BauGB § 194, ImmowertVO) Gerichtsurteile Sachverständigen, Gutachterausschüsse
Verkehrswert Vermögensauseinandersetzung (Scheidung, Erbfall, …) Sachverständigen, Gutachterausschüsse
Verkehrswert Kauf / Verkauf Sachverständigen, Gutachterausschüsse
Verkehrswert Widerlegung steuerliche Bewertung Sachverständigen, Gutachterausschüsse
Verkehrswert Enteignung Sachverständigen, Gutachterausschüsse
Verkehrswert Entschädigung Sachverständigen, Gutachterausschüsse
Beleihungswert Beleihung Banken (Beleihungswertverordnung, Gesetz zur Neuverordnung des Pfandbriefrechts)
Versicherungswert Abschluss von Gebäudeversicherungen Versicherungen (Versicherungsaufsichtsgesetz, Allgemeine Wohngebäudeversicherungsbedingungen)
Einheitswert, Grundbesitzwert (Bewertungsgesetze) Besteuerung Finanzamt
Bilanzwert (IAS/IFRS-Standards) Bilanzierung

 

Verkehrswert bzw. Marktwert bestimmen

Gutachter greifen üblicherweise auf 3 Bewertungsverfahren zurück um den Marktwert bzw. Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Diese sind in der Wertermittlungsverordnung festgelegt. Die Ergebnisse der drei Verfahren können voneinander abweichen. Welches Verfahren angewendet wird, hängt von der Immobilienart und Immobiliennutzung / Immobilienzweck ab.

 

Immobilienbewertungsverfahren:

– Sachwertverfahren

– Vergleichswertverfahren

– Ertragswertverfahren

 

Bei der Ermittlung des Marktwerts darf nicht vergessen werden dass es sich immer noch um eine Schätzung handelt. Es wird von einer Genauigkeit von ± 20-30% ausgegangen.

 

Sachwertverfahren (§ 189 – 191 BewG, §§ 21-25 WertV)

Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung wenn keine / wenige Vergleichswerte vorliegen. Dabei wird der Bodenwert und der Wert der eigentlichen baulichen Anlagen (Gebäudewert bzw. Bauwert oder Zeitbauwert und evtl. Wert der Außenanlagen) ermittelt. Die Frage dabei ist, was würde es heute kosten eine Immobilie auf dem gleichem Standard neu zu errichten (Substanzorientierter Wert, Herstellungskosten inkl. Baunebenkosten)? Dazu werden Abschläge berechnet, wie Alterswertminderung (Bauweise, Baujahr, Ausstattung und Zustand) und Nutzungsdauer. Zu dem daraus resultierendem Zeit- oder Substanzwert wird der Bodenwert (Grundstückspreis und die Erschließungskosten) addiert (ggf. noch ein Marktanpassungsfaktor). Der aktuelle Marktwert wird nicht berücksichtigt. Ein Ertragsdenken beim Sachwertverfahren gibt es meist nicht. Deshalb wird fast ausschließlich bei selbst genutzten Immobilien angewandt.

Zeitbezug: Vergangenheit (ex post)

 

Das Sachwertverfahren findet Anwendung vor allem bei:

– Ein- und Zwei-Familien-Häuser

– Doppelhaushälften

– Grundstücke mit Behelfsbauten

– Erbbaurechte

– Geschäfts- und Mietwohngrundstücke bei denen weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden kann

– Spezialimmobilien (z.B. Schulen, Feuerwehrhäuser, …)

→ Wenn es wenige vergleichbare Häuser auf dem Immobilienmarkt gibt.

 

Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG, §§ 13-14 WertV)

Grundlage dieser Methode sind die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise für vergleichbare Objekte (Lage, Ausstattung, Zustand, …). Liegen genügend Vergleichspreise vor, ist das Vergleichswertverfahren ein sehr einfaches, leicht verständliches und zuverlässiges Verfahren. Nachzulesen sind die Kaufpreise in der Datenbank des örtlichen Gutachterausschusses. Bei berechtigtem Interesse kann auch gebührenpflichtig Einsicht genommen werden (z.B. bis zu x Vergleichspreise für x Euro). Zu- oder Abschläge können durchaus vorgenommen werden (z.B. aufgrund der Lage, Ausstattung, aus konjunkturellen Gründen, …). Das Vergleichswertverfahren hat das Sachwertverfahren in den letzten Jahren größtenteils verdrängt.

Zeitbezug: Gegenwart

 

Das Vergleichswertverfahren findet Anwendung vor allem bei:

– Grundstücken

– Wohnungen

– Baugleiche Reihenhäuser / Doppelhaushälften

– Teileigentum

 

Ertragswertverfahren (§§ 184 – 188 BewG, §§ 15-20 WertV)

Das Ertragswertverfahren findet besonders bei Vermieter (Investoren) Anwendung um den möglichen Ertrag zu ermitteln. Basierend auf der zu erwirtschaftenden Jahresnettokaltmiete, bestehende Mietvertragsverhältnisse, Restnutzungsdauer und Zustand der Immobilie. Als zweigleisiges Wertermittlungsverfahren besteht das Ertragswertverfahren aus einem Bodenwertanteil (unbegrenzte Nutzungsdauer) und einem Gebäudewertanteil (begrenzte Restnutzungsdauer).

Zeitbezug: Zukunft (ex ante)

 

Das Ertragswertverfahren findet Anwendung vor allem bei:

– Mietshäuser

– Gewerbeimmobilien

– Büro- und Geschäftsimmobilien

– Gemischtgenutzte Grundstücke (wenn sich eine Miete ermitteln lässt)

– Management- oder Betreiberimmobilien (z. B. Hotels, Krankenhäuser, Freizeitimmobilien)

 

Sonstige Wertermittlungsverfahren

Weniger übliche Immobilienbewertungsverfahren

 

Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Verfahren) oder Barwertmethode / Barwertverfahren

Dem Ertragswertverfahren sehr ähnlich. Unterschiede liegen darin, dass bei der Ertragswertermittlung ein Wertermittlungsstichtag für die gesamte Restnutzungsdauer unterstellt wird und von sich jährlich ändernden Nutzungsentgelten ausgegangen wird.

 

Vorteil DCF-Verfahren:

Ohne Schätzung einer Restnutzungsdauer. Nur über Zeitraum x (meist 10-15 Jahre).

 

Nachteil DCF-Verfahren:

Beruht auf Prognosen.

 

Anwendung DCF-Verfahren:

Bei Sonderimmobilien bei denen kein marktkonformer abgeleiteter Liegenschaftszinssatz zur Verfügung steht.

 

Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren ohne die Schätzung einer Restnutzungsdauer.

 

Residualverfahren (Residual Method) / Restwertmethode / Bauträgermethode

Bewertung von Grundstücken oder Immobilien die einem „Redevelopement“ unterzogen werden sollen. Zuerst wird der Verkehrswert mit den fiktiven Zahlungsströme eines Neubaus bestimmt. Vom Verkehrswert werden dann die Bau-, Entwicklungs- und Vermarktungskosten abgezogen. Insbesondere wird beim Residualverfahren kritisiert, dass die Interpretationsspielräume hinsichtlich der Eingangsgrößen sehr groß sind.

 

Anwendung des Residualverfahrens:

Grundstückswert (unbebaut) auf Grundlage von Investitionsüberlegungen

 

Internationale Methoden

 

Direkte Vergleichswertmethode (Direct Value Comparison Method)

Basis sind die Marktpreise vergleichbarer Objekte („Comparables“) mit entsprechenden Zu- bzw. Abschlägen.

 

Anwendung direkten Vergleichswertmethode:

Einfachen Immobilienarten wie Wohnungen, Reihenhäuser und Büros

 

Investment Method

Berechnung erfolgt auf den Nettoerträgen (gegenwärtig gezahlten Mieten (current rent) und künftigen Mieten (future rent) nach Ende von bestehenden Mietverträgen) abzüglich Betriebskosten und ein angemessener Diskontierungsfaktor.

 

Anwendung der Investment Method:

Immobilien die für eine bestimmte Zeit als Kapitalanlage dienen sollen.

 

Internationales Sachwertverfahren (Depreciated Replacement Cost Method, DRC-Approach)

Ähnlich dem Sachwertverfahren WertV. Es werden die Kosten berechnet die entstehen würden, wenn man ein „Simple Substituted Building“ bauen würden. Kosten die allerdings nur hinsichtlich der Funktion, aber nicht in der Ausführung entstehen würden. Das internationale Sachwertverfahren wird vor allem dann angewendet, wenn sonst kein Bewertungsverfahren zu Verfügung steht.

 

Anwendung des internationalen Sachwertverfahrens:

Bewertung von „specialized properties“, z.B. Schulen, Museen, Krankenhäuser, Theater, Kirchen, …

 

Gewinnmethode (Profits Method)

Der Immobilienwert wird nicht von Mieten, sondern von den möglichen Gewinnen / Umsatzerlösen abgeleitet. Der ermittelte Gewinn entspricht einer fiktiven Pacht.

 

Anwendung der Gewinnmethode:

Bewertung von Spezialimmobilien, z.B. Hotels, Museen, Theater, Kinos, Tankstellen, Autobahnraststätten, Parkhäuser, Sportanlagen, Freizeitparks, …

 

Wertminderungstabellen

Für die Berechnung der Wertminderung gibt es verschiedene Modelle:

– Rosssche Tabelle

– Lineare Alterswertminderung (z.B. Nutzungsdauer von 80 Jahren dann 1,25%)

– Parabelförmige Wertminderung

– Alterswertminderung nach Vogels

 

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