07-00_Immobilienverkauf

 
 
Verkauf von Immobilien

Was ist beim Verkauf von Immobilien alles zu beachten (Privatverkauf (provisionsfrei / von privat an privat) oder über Makler)?

 

Dauer des Immobilienverkaufsprozesses

Schnell und leicht lässt sich eine Immobilie leider nur selten verkaufen. Mit einer Vorlaufzeit  von 3-6 Monaten ist oftmals zu rechnen (Vorbereitungen, prüfen von verschiedenen Angebote, …). Bei Eigentumswohnungen muss oft noch die Genehmigung des Hausverwalters eingeholt werden.

 

Preis einer Immobilie

Sind Zuschläge berechtigt bzw. Abschläge notwendig?

 

Siehe auch Preise und Wert bestimmen.

 

Inserieren eines Immobilienangebots

Wo überall kann ein Immobilienverkauf überall publik gemacht werden?

 

– Internet (z.B. www.immobilienscout24.de, www.immonet.de, www.immowelt.de)

– Eigene Webseite entwickeln

– Tageszeitungen / Fachzeitschriften

– Persönliche Kontakte (Mund-zu-Mund-Propaganda)

– Bei Banken

– Immobilienmakler

– Verkaufsschilder (z.B. im Garten)

– Flyer / Hauswurfsendungen

– Schwarze Bretter (Rathaus, Vereine, …)

Was gehört in die Annonce / Immobilienanzeige?

– Prägnante Überschrift wie „Passiv Einfamilienhaus in ….. von privat zu verkaufen“).

– Lage der Immobilie.

– Wohnfläche und Grundstücksgröße.

– Baujahr (Pflichtangabe nach § 16 Energieeinsparverordnung (EnEV 2014)).

– Bauweise.

– Kurzbeschreibung Grundriss / Raumaufteilung / Ausstattung. Immobilientyp (Wohnung, freistehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte, …). Anzahl und Art der Zimmer.

– Kurzbeschreibung Wohn- und Verkehrslage. Verkehrsanbindung, Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, ….

– Energieausweis und seine Art (Pflichtangabe nach § 16 Energieeinsparverordnung (EnEV 2014)).

– Energieeffizienzklasse von A+ bis H (Pflichtangabe nach § 16 Energieeinsparverordnung (EnEV 2014)).

– Energieträger der Heizung wie Öl, Gas oder Fernwärme (Pflichtangabe nach § 16 Energieeinsparverordnung (EnEV 2014)).

– Energieverbrauchswert in kWh pro qm und Jahr (Pflichtangabe nach § 16 Energieeinsparverordnung (EnEV 2014)).

– Kaufpreis.

– Derzeitige Nutzung (selbst bewohnt („Provisionsfrei direkt vom Eigentümer“), vermietet, sofort bezugsfrei)

– Kontaktdaten (Name, Anschrift, Telefonnummer, E-Mail).

– Farbfotos von der Immobilie und eine Grundrisszeichnung. Außenaufnahmen am besten bei schönem Wetter.

– Besonderheiten (großer Garten, Solaranlage, Swimmingpool, elektrische Rollläden, …).

– Bezugsfrei (sofort oder nach Vereinbarung)

– Garage / Carport / Stellplatz.

– Modernisierungen und Instandsetzungen.

 

Benötigte Unterlagen Immobilienverkauf

Welche Unterlagen werden beim Immobilienverkauf benötigt?

 

Siehe hier.

 

Aufklärungspflicht

Wann besteht Aufklärungspflicht?

 

Sie besteht bei:

– Asbestverwendung

– Bauplanungsrechtliche Beschränkungen

– Bauordnungsrechtliche Nutzungsseinschränkungen

– Denkmalschutz

– Landschaftsschutz

– Nicht aus dem Grundbuch ersichtliche dingliche Rechte

– Wohnungsbindung

 

Präsentation einer Immobilie

– Garten gepflegt (kein Unkraut, Rasen gemäht, Hecken geschnitten, Gartenzaun ok, …)?

– Terrasse gepflegt und sauber?

– Garage aufgeräumt?

– Ansprechende Hausfassade (keine Löcher oder Risse, kräftige Farbe, …)?

– Außenbeleuchtung gut?

– Hausnummer gut sichtbar?

– Dachrinnen sauber?

– Fenster sauber / Rollläden funktionieren?

– Funktionierende Klingel?

– Schäden im Keller? Keller aufgeräumt?

– Die einzelnen Zimmer aufgeräumt?

– Fußbodenbeläge gepflegt und sauber?

– Funktionieren alle Sanitärobjekte?

– Elektrik in Ordnung (Schalter, Lampen, Steckdosen)?

– Wände und Decken frisch gestrichen?

– Treppen in Ordnung?

– Räume gut durchgelüftet?

 

In manchen Fällen kann auch ein professionelles Herrichten der Immobilie Sinn machen. Beim sogenannten Home Staging versuchen Designer und Innenarchitekten die (scheinbare) Wertigkeit der Immobilie zu erhöhen. Die Kosten hierfür liegen bei etwa 1-3% des Verkaufspreises. Im Gegenzug steht ein angeblicher erhöhter Verkaufserlös von bis zu 10-15%. Mehr Infos auf www.dghr-info.de.

 

Kaufabsichtserklärung / Reservierungsvereinbarung

Um sich als Verkäufer bzw. Käufer abzusichern kann eine Kaufabsichtserklärung / Reservierungsvereinbarung Sinn machen. Nach der mündlichen Einigung erklärt sich der Immobilienkäufer bereit die Immobilie zu dem vereinbarten Kaufpreis zu erwerben und für die Nebenkosten aufzukommen (z.B. Notar). Im Gegenzug verpflichtet sich der Immobilienverkäufer die Immobilie an niemanden anderen zu verkaufen und auf weitere Annoncen zu verzichten. Um einen Kaufvorvertrag handelt es sich dabei aber nicht. Damit sich der Immobilienkäufer an die Vereinbarungen hält, kann eine pauschale Reservierungsgebühr festgelegt werden (z.B. 3000€ oder 5000€). Diese sollte geringer als eine Maklerprovision sein und nach Abschluss wieder erstattet werden. Eine direkte Anrechnung auf den Kaufpreis ist rechtlich leider nicht statthaft.

 

Varianten Kaufpreiszahlung

Immobilien können auf verschiedene Arten gekauft werden:

– Klassische Zahlung (vollständig).

– Verkauf gegen Kaufpreisraten (mit oder ohne Zinsen). Ratenzahlung ähnlich wie bei Autos oder Elektronikgeräten. Bei Immobilien eher die Ausnahme. Verkäufer sollten entsprechend absichern. Beispielsweise über die Eintragung einer Sicherheitshypothek im Grundbuch (vorzugsweise erstrangig). Das machen auch manche Handwerker bei größeren Arbeiten (Handwerkersicherungshypothek ab z.B. mehr als 50000€).

– Immobilienverrentung: Bei einer Immobilienverrentung verkauft ein Hauseigentümer seine Immobilie an einen Käufer. Im Gegensatz zu einem normalen Verkauf erhält er vom Käufer nicht die gesamte Summe auf einen Schlag, sondern bezieht von ihm eine Leibrente (Lebenszeit eines Menschen, § 759 BGB) bzw. Zeitrente (Dauer von x Jahren) und/oder ein lebenslanges/befristetes Wohnrecht. Die Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie, dem Alter des Immobilienverkäufers (statistische Lebenserwartung aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts) und dem aktuellen Zinsniveau. Auch steuerlich kann das für den Verkäufer sehr attraktiv sein. Der Käufer hat dabei den Vorteil, dass er kein großes Bankdarlehen benötigt. Die Übertragungsregeln können jeweils individuell ausgehandelt werden, müssen aber notariell beglaubigt sein (z.B. Wertsicherungsklausel durch Koppelung der Rente an die Inflationsrate). Als Risiko ist die unbekannte Lebenserwartung anzusehen (für beide Seiten) und die künftig unbekannte Bonität des Käufers (der Schuldner).

– Umkehrhypotheken / Rückwärtshypotheken: Als Eigentümer einer Immobilie kann man mit einer Umkehrhypothek Geld für sein Haus erhalten ohne es verkaufen zu müssen. Dabei erhält der Immobilieneigentümer Geld von einer Bank oder Versicherung für sein Haus, darf aber trotzdem weiterhin in diesem wohnen (lebenslanges Wohnrecht) bzw. bleibt Eigentümer. Es sind sowohl einmalige Auszahlungen als auch monatliche Rentenzahlung möglich. Stirbt der Eigentümer oder verkauft das Haus wird die Umkehrhypothek fällig und muss beglichen werden (etwa aus dem Verkaufserlös). Ein etwaiger Überschuss aus dem Verkauf geht an die Erben bzw. darf der Eigentümer behalten. Das Ganze lohnt sich erst ab etwa 70 Jahren. Ist man jünger sind die Renten meist sehr gering. Denn je nach Alter erhält man nur 15-30% des Immobilienwerts.

 

Alternative Immobilienverkaufsarten

Neben dem klassischem Immobilienverkauf gibt es eine Reihe von Alternativen. Diese werden folgend aufgeführt:

– Hausverlosungen: Für Privatpersonen verboten!

– Freiwillige Versteigerungen: Ähnliches Prinzip wie Zwangsversteigerungen. Nur eben freiwillig. Anbieter ist beispielsweise die Deutsche Grundstücksauktionen AG (www.dga-ag.de).

– Teilungsversteigerungen bzw. Auseinandersetzungsversteigerungen: Bei mehreren Eigentümern wie Erbengemeinschaften.

– Bieterverfahren: Hierzu gibt es zunächst einen festen Besichtigungstermin an dem alle Kaufinteressenten teilnehmen. Innerhalb einer festen Frist können dann Angebote abgegeben werden. Das Höchstgebot muss vom Verkäufer allerdings nicht akzeptiert werden (im Gegensatz zum Auktionator / Bieter). Sind die Angebote zu gering, kann der Immobilienverkäufer das Bieterverfahren auch komplett abbrechen.

 

Risiken beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf von Immobilien sollte man nicht vergessen, dass es auch Risiken geben kann. Beispielsweise:

– Wurde die Immobilie finanziert, sind evtl. Strafzahlungen für einen vorzeitigen Kreditausstieg möglich (Vorfälligkeitsentschädigung).

– Unter Umständen sind Steuern zu entrichten.

 

Miete

Unvermietete Immobilien sind meist mehr wert als vermietete. Lohnt es sich den Mietern eine Abfindung zu zahlen wenn sie ausziehen?

 

Siehe Vermieterwechsel / Kündigung.

 

Notar

Siehe Nebenkosten

 

 

Steuern

Siehe Steuern

 

 

Das könnte Sie auch interessieren

Was ist beim Grundstückskauf alles zu beachten?

Grundlegende Informationen zum Thema Immobilien.

Die eigene Solaranlage

Wissen rund um Immobilien