02-02_Grundstueck

 
 
Grundstück

Kein Neubau ohne Grundstück. Doch was ist beim Grundstückskauf alles zu beachten?

 

Links:

www.gutachterausschuesse-online.de

www.gug-aktuell.de

www.wunschgrundstueck.de

 

Vorbereitung auf den Grundstückskauf

Es empfiehlt sich zuvor ein Besuch beim zuständigen Bauamt. Dort erhält man Informationen zum Grundstücke und – falls vorhanden – zum Bebauungsplan.

Dann gilt es bei der Baubehörde eine Bauvoranfrage zu stellen (auch beispielsweise über den bisherigen Grundstückseigentümer). So kann man sich schon einmal Klarheit darüber verschaffen, ob die eigenen Vorstellungen überhaupt umgesetzt werden dürfen.

 

Lage

Infos zur Lage sind unter „Immobilienwert bestimmen“ zu finden.

 

Grundstück mit Hanglage?

Grundstücke mit Hanglage erhöhen den Bauaufwand und damit auch die Kosten. Denn ein ebenes Grundstück ist einfacher und kostengünstiger zu bebauen und auch später wieder leichter zu verkaufen. Ein Hanggrundstück braucht möglicherweise Abstützungsmaßnahmen und Geschosse müssen versetzt gebaut werden. Vorteilhaft ist die meist bessere Aussicht.

 

Hausanschluss

Sind Anschlüsse bzw. Versorgungsleitungen (Wasser-, Abwasser-, Strom-, Gas-, Telefon,- Kabel,- und Straßennetzanschlüsse) schon vorhanden? → „Fertiges freies Bauland“. Wenn nicht sind mit Kosten von etwa 30-70€ pro Quadratmeter zu rechnen.

 

Was für Arten von Grundstücksrechten gibt es?

Es gibt 3 Varianten von Eigentumsrechten bei Grundstücken:

– Volleigentum: Das Grundstück gehört einem vollständig.

– Wohnungseigentum: Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gehört einem. Dementsprechend auch ein Grundstücksanteil.

– Erbbaurecht: Siehe unten Abschnitt „Erbbaurecht“.

 

Kosten beim Grundstückskauf

Ein guter Anhaltspunkt für die Grundstückskosten ist der ortsübliche Bodenrichtwert (gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters Boden an). Dieser kann bei der Kommune beim Vermessungs- oder Katasteramt erfragt werden. Abweichungen von 10-20% sind möglich. Zum Vergleich können auch kommunale Grundstücke oder Grundstücksangebote in der Nachbarschaft dienen.

 

Einzelkosten

+ Kaufpreis des Grundstücks

+ Kaufnebenkosten (Notar und Grundbucheintrag)

+ Grunderwerbsteuer

+ Evtl. Maklerprovision

+ Erschließungskosten (Ver- und Entsorgung, Straßenanlieger- und Vermessungsgebühren. Ca. 5000-10000€)

+ Evtl. Herrichtungskosten (Anschlüsse, Abbruch vorhandener Gebäude, Rodung, Beseitigung von Altlasten)

+ Evtl. Gebühren für eine Bauvoranfrage

+ Evtl. Bodengutachten

= Grundstückskosten

 

Altes Haus auf dem Grundstück?

Steht auf dem Grundstück noch ein altes Gebäude welches noch abgerissen werden soll? Dabei ist zu beachten dass die Grunderwerbssteuer auf Grund und Haus bezahlt werden muss!

 

Bebaubarkeit des Grundstücks?

Ist die Bebaubarkeit des Grundstücks nicht gesichert, empfiehlt sich die Aufnahme einer Rücktrittsklausel im Kaufvertrag.

 

Vergleichsmerkmale von Grundstücken – Wie können unterschiedliche Grundstücke miteinander verglichen werden?

• Ist es vorgegeben, wann mit der Bebauung begonnen werden muss?

• Lage des Grundstücks (siehe auch Lage)

• Größe des Grundstücks

• Form (Zuschnitt) des Grundstücks

• Art und Maß der baulichen Nutzung

• Entwicklungszustand

• Erschließungszustand

• Wie ist die Ausrichtung der Grundstücke (Relevant bei der Gebäudeplanung. Idealerweise sind Balkon, Terrasse, Garten sowie Solaranlage in Südrichtung.)?

• Werden die Grundstücks stark verschattet (Bäumen oder Nachbarhäuser)?

• Erweiterungsfähigkeit

 

Zusätzlich:

• Beschaffenheit des Baugrunds

• Immissionen, Aufwuchs, Einfriedungen

• Rechte und Belastungen, die auf dem Grundstück herrschen

• …

 

Bebauungsplan und Flächennutzungsplan

Der Bebauungsplan und Flächennutzungsplan ist beim Bauamt zu erfragen. Der Bebauungsplan legt fest, was und wie auf dem Grundstück gebaut werden darf. Manchmal enthalten die Vorgaben sogar Details wie Dachfarbe, Firstrichtung, Traufhöhe, Stockwerke, Abstandsflächen zum Nachbargrundstück, bestimmte Fassadenmaterialien, …. Beim Bauamt sollte auch durch eine Bauvoranfrage erfragt werden, ob es geplante Vorhaben gibt, welche die Wohnqualität beeinträchtigen könnten (Wird eine Fabrik in der Nähe errichtet? Soll eine neue Straße gebaut werden? Ansiedlung von Gewerbe/Windpark? …?)

 

Was sagen die Pläne aus / was steht darin?

• Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche

• Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke

• Art und Maß der baulichen Nutzung

• Bauweise / örtliche Gestaltungssatzungen (Erdgeschoss und Dachgeschoss (I + D), Zwei Vollgeschosse plus Dachgeschoss (II + D), Bungalow (I), …)

• Anordnung der baulichen Anlagen

• Verkehrsflächen

• Kann/muss auf einer Seite ans Nachbargebäude angebaut werden?

• …

 

Mögliche Beschränkungen im Bebauungsplan

– Geschossflächenzahl (GFZ): Grundfläche aller Geschosse.

– Grundflächenzahl (GRZ): Fläche des bebauten Grundstücksteils. Beispielsweise bei einem GRZ 0,3 auf einem 500m2 Grundstück dürfen nur 150m2 bebaut werden.

– Zahl der Vollgeschosse.

– Firstrichtung: Ausrichtung des Hauses.

– Dachform: Beispielsweise Sattel-, oder Walmdach.

– Dachneigung: Wie steil darf das Dach sein?

– Baugrenzen / Baufenster: Innerhalb welcher Fläche darf das Gebäude stehen?

 

Risiken beim Grundstückskauf

Mögliche Risiken beim Kauf eines Grundstücks:

• Altlasten (Kontaminationen)

• Denkmalgeschütztes / historisches Umfeld (mögliche archäologische Funde)

• Kampfmitteln (Kriegseinwirkungen)

• Hoher Grundwasserspiegel und Grundwasserschwankungen / Hochwassergefahr

• Nicht tragfähiger Untergrund (z.B. frühere Kiesgruben)

• Felsiger Untergrund

• Bodenbeschaffenheit (insbesondere in der Nähe von Hanglagen oder Wasserläufen)

• …

 

Risiken minimieren durch:

– Indizien für eine schlechte Bodenbeschaffenheit können geneigte Straßenlaternen oder angehobene Gehwege sein.

– Indizien für Altlasten sind unregelmäßiger Pflanzenwuchs oder kranke Bäume in der Umgebung.

– Nachfragen bei den Nachbarn oder bei den Baufirmen die im Umfeld schon gebaut haben.

– Bodengutachten durchführen lassen.

 

Lasten von Grundstücken

Um mögliche Lasten zu identifizieren sollte Einblick in das Baulastenverzeichnis (Baubehörde) / Altlastenkataster genommen werden. Gibt es überhaupt Altlasten (z.B. giftige Schadstoffe im Boden)? Für was wurde das Grundstück früher genutzt? Gibt es im Vertrag eine Altlastenklausel?

Bei Anliegern und Behörden über die vorherige Nutzung informieren.

 

Mögliche Hinweise auf Altlasten:

• Vorherige Nutzung durch farben- und lackverarbeitende Betriebe

• Vorherige Nutzung durch Kfz-Werkstätten

• Vorherige Nutzung durch militärische Anlagen

• Vorherige Nutzung durch Mülldeponien

• Vorherige Nutzung durch Tankstellen

• Vorherige Nutzung durch Wäscherein oder chemische Reinigungen

• …

 

Das Baulastenverzeichnis wird vom Notar in der Regel nicht geprüft. Gegen Aufpreis ist das aber möglich.

 

Bodengutachten

Um Risiken auszuschließen (z.B. Torfeinschluss, Felsen, …) ist eine vorherige Untersuchung des Baugrunds empfehlenswert. Dafür bieten externen Dienstleister geologisch-hydrologische Bodengutachten bzw. Baugrundgutachten an. Das Bodengutachten kostet zwar (etwa 800-1500€), aber diese können teilweise reingeholt werden, da die Baufirma dann für den Aushub schon genaue Informationen hat. Auch können verschiedenen Angebote für den Aushub besser verglichen werden. Bei Sondermaßnahmen wie Bodenaustausch oder Bodenverdichtung, Baugrubensicherung und Bauwerksabdichtung kann sowieso nicht darauf verzichtet werden. Kommt es nach Fertigstellung des Neubaus zu Mängeln (z.B. Risse, Grundwasser, …) kann das Bodengutachten vorgelegt werden. Im Falle einer Schadensersatzklage gegen die beteiligten Baufirmen kann dann schon einmal ausgeschlossen werden, dass die Bodenbeschaffenheit der Grund dafür ist. Schadensersatzansprüche sind so leichter durchzusetzen.

 

Haftung als Grundstückeigentümer

Ein Schild aufzustellen „Betreten des Grundstücks auf eigene Gefahr“ genügt leider nicht. Verletzt sich jemand auf dem Grundstück, sollte man sich als Grundstückseigentümer mit einer Versicherung vor Schadensersatzforderungen schützen  (Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung).

 

Bauarbeiten

Was muss während der Bauarbeiten beachtet werden?

 

– Kann das Baugrundstück gut befahren werden?

– Wird eine separate Zufahrt benötigt?

– Ist ausreichend Platz für die Lagerung von Baumaterial vorhanden?

– Ist das Baugrundstück mit schwerem Gerät befahrbar?

– Sind die Anschlüsse für Baustrom und Bauwasser vorhanden?

– Sind Baumfällungen / Abrissarbeiten / Entsorgungsarbeiten notwendig?

– Ist das Baugrundstück bereits erschlossen?

– Muss noch etwas mit den Nachbarn geklärt werden?

– Sind noch Genehmigungen notwendig (z.B. Straßensperrung)?

 

Definition Baugebiete (Baunutzungsverordnung)

Wie können Flächen nach ihrer Art der baulichen Nutzung unterschieden werden?

– Wohngebiet: Eigentlich nur zur Wohnnutzung gedacht. Möglich sind aber auch Läden, Gaststätten, Gemeinschaftseinrichtungen, nichtstörende Handwerksbetriebe, Verwaltungsbauten, Hotels, Tankstellen und einige andere Gebäudearten.

– Mischgebiet: Wohnen und Arbeiten gilt als gleichberechtigt.

– Gewerbegebiet: Bietet besondere Entfaltungsmöglichkeiten. Wohnnutzung aber nur in Ausnahmefällen zulässig.

 

Baunutzungsverordnung (BauNVO):

– Kleinsiedlungsgebiete WS § 2 BauNVO, z.B. Wohngebäude mit Nutzgärten

– Reine Wohngebiete WR § 3 BauNVO

– Allgemeine Wohngebiete WA § 4 BauNVO

– Besondere Wohngebiete WB § 4a BauNVO. Vorwiegend Wohnen. Möglich sind aber auch Gewerbebetriebe wie Agenturen, Büros, Handwerksbetrieben ohne Produktion, ….

– Dorfgebiete MD § 5 BauNVO. Ähnlich wie WB. Wohnen, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe und landwirtschaftliche Betriebe.

– Mischgebiete MI § 6 BauNVO. Wohnen und Gewerbebetriebe.

– Kerngebiete MK § 7 BauNVO. Vorwiegend bzw. bevorzugt Handelsbetriebe. Zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung, Kultur, ….

– Gewerbegebiete GE § 8 BauNVO. Vorwiegend nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe.

– Industriegebiete GI § 9 BauNVO. Ausschließlich Gewerbebetriebe. Meist Gewerbebetriebe die in anderen Baugebieten nicht zulässig sind.

– Sondergebiete SO § 10, § 11 BauNVO

 

Ziel der Baunutzungsverordnung ist es, Beeinträchtigungen durch Lärm und Emissionen zu beschränken.

 

Was ist Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht verpachtet ein Grundstückseigentümer sein Grundstück zur Nutzung an einen Erbbauberechtigten. Die Nutzungsrechte sind zeitlich befristet (Meist 40-99 Jahre, je nach voraussichtlicher Standdauer des Bauwerks) und werden im Erbbaurechtsvertrag geregelt (kein Volleigentum). Der Erbbauberechtigte zahlt während der Laufzeit einen Erbbauzins. Die auf dem Grundstück errichtet Immobilie gehört dem Erbbauberechtigten. Vorteilhaft dabei ist, dass ein solches Grundstück billiger ist, als ein Erwerb. Nach Ablauf der vereinbarten Dauer geht das Bauwerk in Besitz des Grundstückseigentümers über (meist mit einer Vergütung des Gebäudewerts bzw. Recht auf Verlängerung). Erbbaurechte können wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden. Erbbauzinsen sind oftmals an Preisindizes gekoppelt und können variieren (Es sind also über die gesamte Laufzeit mit Kapitalkosten zu rechnen. Beim Volleigentum gibt es keine Folgekosten mehr.). Anbieter sind besonders kirchliche Organisationen (durch den Substanzerhaltungsgrundsatz), Stiftungen  und Kommunen.

 

Vorteile Erbbaurecht

– Insgesamt günstiger als Kauf von Volleigentum.

Nachteile Erbbaurecht

– Dauerhafte Zahlungen (über die gesamte Vertragslaufzeit).

– Einschränkungen bezüglich der Verwendung / Handlungsfreiheit welche für Eigentümer nicht gelten. (Belastungen im Grundbuch für z.B. Anschlusskredit sind nicht so leicht. Oder auch bauliche Erweiterungen).

– Schwerer zu verkaufen.

– Mögliche Heimfallregelungen im Vertrag (Rückfall an Erbpachtgeber vor Vertragsablauf).

 

Abriss eines bestehenden Gebäudes (Grundstücksfreimachung)

Was muss für einen Gebäudeabriss alles organisiert werden?

 

– Trennung von Gas-, Strom-, Wasser-, Telefon- und Kabel-TV-Leitungen von den jeweiligen Versorgern beantragen (Leitungsrückbau).

 

– Organisation der Leitungspläne damit diese nicht versehentlich beschädigt werden.

 

– Und logischerweise noch ein Abrissunternehmen beauftragen.

 

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