06-01_Direkte_Investition_in_Immobilien

 
 
Direkte Investition in Immobilien

Bei einer direkten Investition kauft bzw. baut man sich selber eine Immobilie und vermietet bzw. verkauft sie wieder. Die übliche Anlagedauer beträgt meist min. 10-20 Jahre. Schnelle Gewinne sind sehr selten. Rendite von 5% pro Jahr sind schon sehr gut.

 

Vermietungen

Generell funktioniert das Geschäftsmodell „Vermietung“. Zwar vielleicht nicht immer, aber im Großen und Ganzen. Mieter zahlen dem Vermieter nicht nur seine Kosten, sondern auch noch eine gewisse Rendite. Wäre dem nicht so, würde es keine Vermietungen mehr geben und alle wären entweder Eigenheimbesitzer oder obdachlos.

 

Tipps für gute Renditen

– Bereits vermietete Immobilien sind oft günstiger. Allerdings sollten dann auch der Mietvertrag genau studiert werden. Ungünstige Klauseln (z.B. Nebenkosten, Renovierung) können sehr teuer werden.

– Keine großen Kostenverursacher (z.B. Schwimmbad, Sauna, …).

– Ein-Zimmer-Wohnung bzw. Zwei-Zimmer-Wohnung sind besonders bei Singles, Studenten oder anderen wenig solventen Menschen gefragt. Des Weitern kann der Wert von Wohnungen leichter bestimmt werden und sie sind auch besser wiederverkäuflich. Allerdings ist hier mit häufigen Mieterwechseln bzw. Leerständen zu rechnen. In ländlichen Regionen hingegen eher familienfreundliche 4-Zimmer-Wohnungen oder Reihenhäuser.

– Min. 6 Monate ohne Mieteinnahmen sollten verkraftbar sein (Mietausfallwagnis).

– Vermietungen von Werbeflächen / Parkplätze / landwirtschaftlich genutzte Flächen / ….

 

Einflussfaktoren auf das Mietausfallwagnis

– Fluktuation

– Geringe Nachfrage / Angebotsüberschuss

– Lage

– Zustand der Immobilie

– Hohe Betriebskosten

– Nicht bedarfsgerecht

 

Beispiel Wohnungskauf

Kaufpreis: 100000€

Grunderwerbssteuer: 5000€

Notar- und Grundbucheintrag: 1500€

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Gesamtkosten: 106500€

Nettokaltmiete pro Jahr (Rohertrag): 5000€ (Min. 4-5% des Kaufpreises empfehlenswert. Zusätzlich etwa 2,5% Steuervorteile und 2,5% Inflationsausgleich.)

– Instandhaltungskosten (nicht umlegbare Kosten): 300€

– Verwaltungskosten: 250€

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Jahresreinertrag: 4450€

Bruttomietrendite: 5000€ / 100000€ = 5%

Nettomietrendite: 4450€ / 106500€ = 4,18%

 

Verkauf einer Immobilie

Durch einen möglichen Wertzuwachs kann beim Verkauf ordentlich Gewinn gemacht werden. Leider ist die Wertentwicklung einer Immobilie die große Unbekannte welche von vielen Variablen und künftigen Entwicklungen abhängt.

 

Siehe auch hier, hier und hier.

 

Steuern bei Immobilien

Steuerersparnisse sind zwar gut, aber Investitionen in Immobilien sollten sich immer auch ohne Steuerersparnis rechnen. Siehe auch Steuern.

 

Externe Gutachter / Berater für Immobilieninvestitionen

Folgende Unternehmen haben sich auf die Beratung zu Immobilienfragen spezialisiert:

– Makler bzw. maklernahe Beratungsunternehmen (z. B. Jones Lang LaSalle Advisory (www.joneslanglasalle.de), Aengevelt Research (www.aengevelt.de))

– Banknahe Beratungsunternehmen (z. B. Deutsche Bank Research (www.deutschebank.de) oder Dr. Lübke & Kelber (www.drluebkekelber.de))

– Hochschulnahe Beratungsunternehmen, Weiterbildung Wissenschaft Wuppertal gGmbH (www.weiterbildung-bau.de)

– Verbandsnahe Beratungsunternehmen (z. B. BBE Unternehmensberatung (www.bbe-online.de), EuroHandelsinstitut (www.ehi.org)

– Beratungsunternehmen mit sektoralem Schwerpunkt (für den Einzelhandelssektor z. B. GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (www.gma-lb.de), für den Bürosektor z. B. Bulwien AG (www.bulwien.de), für den Freizeitsektor z. B. Freizeitberatung Wenzel Consulting)

– Beratungsunternehmen mit dem Schwerpunkt Primärforschung (z. B. GfK Marktforschung (www.gfk.de), ifo Institut für Wirtschaftsforschung (www.ifo.de))

– Beratungsunternehmen mit dem Schwerpunkt Shopping-Center-Entwicklung (z. B. ECE Consulting (www.ece.de), MFI (www.mfi.eu))

 

Was bedeutet Inflation?

Inflation bezeichnet das Phänomen in Volkswirtschaften, bei dem die Kaufkraft des Geldes geringer wird. Die durchschnittliche Inflationsrate lag im deutschsprachigen Raum in den letzten Jahren bei 1-2%. Bei bis zu 5% pro Jahr wird von einer leichten Inflation gesprochen, ab 5% pro Jahr von einer schweren Inflation und bei 50% pro Monat von einer Hyperinflation (Das gab es schon häufiger. Beispielsweise 1919–1924 in Österreich, 1919–1923 in Deutschland und in jüngerer Zeit 2002 in Argentinien oder 2008–2009 in Simbabwe.). Bei einer jährlichen Inflationsrate von beispielsweise 2,5% werden Güter, die heute 100€ kosten, in 3 Jahren 107,69€ kosten. Die D-Mark verlor während ihres Bestehens 1948–1999 (Euroeinführung) etwa 2/3 ihrer Kaufkraft. Durch die Angst vor einer Inflation flüchten viele Menschen in Sachwerte (wie Immobilien) oder Fremdwährungen.

Immobilien zählen zu den Sachwertanlagen. Sie stellen einen reellen Besitz dar und sind besonders in Krisenzeiten oder bei einer starken Inflation sehr gefragt. Zu den Sachwertanlagen gehören neben Immobilien auch Aktien, Edelmetalle, Kunstwerke, Schmuck, Antiquitäten und vieles mehr. „Betongold“ gilt dabei als sichere Kapitalanlage.

 

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