05-11_Betriebskosten

 
 
Betriebskosten

Inhaltsverzeichnis

Überblick Betriebskosten

Was sind Betriebskosten?

Die Betriebskostenabrechnung (auch Nebenkosten, Mietnebenkosten, Hausgebühren oder Zweite Miete genannt) wird vom Vermieter für einen bestimmten Abrechnungszeitraum der laufenden Kosten erstellt. Einmalige Ausgaben gehören nicht dazu.

§ 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück bzw. Erbbaurecht oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Wichtig ist das die Kosten regelmäßig wiederkehren (vgl . BGH, Urteil vom 14.02.2007).

 

Siehe auch Kosten.

 

Wann sind die Nebenkosten vom Mieter zu zahlen?

Der Abrechnungszeitraum muss im Mietvertrag geregelt sein und ist meist ein Kalenderjahr (je nach Mietvertrag). Die Betriebskosten müssen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet sein. Später besteht für Mieter nicht mehr die Pflicht nachzuzahlen. Dem Vermieter sollte das aber dann mitgeteilt werden. Außer der Vermieter hat keine Schuld an der Verspätung. Falls Mieter voreilig bezahlt haben, können sie das Geld zurückfordern. Beispielsweise für das Jahr 2014 hat der Vermieter bis zum 31. Dezember 2015 Zeit die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Oder die Abrechnungsperiode geht von 01.07.2014 bis 30.06.2015. Dann muss bis spätestens 30.06.2016 abgerechnet werden.

 

Abschlagszahlungen / Vorauszahlungen?

Manchmal werden Abschlagszahlungen bzw. Vorauszahlungen für die Betriebskosten von Vermietern erhoben. Beispielsweise muss ein Teil der Heizungskosten schon am Anfang des Jahres gezahlt werden und wird dann entsprechend verrechnet. Hat der Mieter Glück erhält er eine Gutschrift. Bei einem Defizit muss er noch eine Nachzahlungen leisten. Wird eine Gutschrift erwartet aber die Betriebskostenabrechnung ist verspätet, können Mieter diese vom Vermieter nachträglich noch verlangen.

 

Was für Betriebskostenarten gibt es?

Es gibt verbrauchsabhängig und verbrauchsunabhängige Betriebskosten:

– Verbrauchsabhängig: Heizung, Warmwasser, Wasser, Müll, Strom

– Verbrauchsunabhängig: Inspektionen, Wartungen, Hauswart, Versicherungen, öffentliche Lasten

 

Müssen Mieter auch für Einrichtungen zahlen die sie gar nicht nutzen?

Ja, solange er die Einrichtungen prinzipiell nutzen kann. Beispielsweise:

– Kosten für den Aufzug auch wenn er im Erdgeschoss wohnt.

– Gartenkosten auch wenn er hin nicht nutzen darf. Anderes wenn der Garten nicht zugänglich ist.

– Kabelanschluss auch wenn der Mieter keinen Fernseher hat.

– Spielplatz bei kinderlosen Mietern.

 

Wo können die Betriebskosten-Regelungen nachgelesen werden?

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556 (Vereinbarungen über Betriebskosten), § 556a (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten); Betriebskostenverordnung, § 1 (Betriebskosten); Heizkostenverordnung, § 7 (Verteilung der Kosten)

 

Die Nebenkostenpauschale im Mietrecht

Rechnet der Mieter für die Nebenkosten eine Pauschale ab muss das auch im Mietvertrag stehen (§ 556 Abs. 2 BGB). Eine genaue Abrechnung erfolgt dabei nicht. Deshalb gibt es auch keine Vorauszahlungen oder Rückzahlungen. Heiz- und Warmwasserkosten müssen meist trotzdem verbrauchsabhängig abgerechnet werden!

Langfristig sind Nebenkostenpauschalen für Mieter meist besser. Beispielsweise wenn Heizöl teurer wird, kann der Vermieter die Nebenkostenpauschale nicht einfach erhöhen. Anwendung finden solche Pauschalen oftmals bei kurzfristigen Mietverhältnissen oder gut kalkulierbare Nebenkosten.

 

Beispiele für Abrechnungspauschalen:

– Im Haus gibt es nur zwei Wohnungen. In einer wohnt der Vermieter und in der anderen der Mieter.

– Wohnung war vor dem 01.07.1981 bezugsfertig.

– Senioren-, Studenten- oder Lehrlingsheime.

– Der Wärmeverbrauch lässt sich nicht regeln.

– Bei besonders energiesparenden Heizungsanlagen (z.B. Wärmepumpe, Solarthermie).

– Eine verbrauchsabhängig Erfassung wäre unzumutbar (z.B. zu teuer).

 

Prüfung der Betriebskostenabrechnung

Nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes sind 50% der Abrechnung fehlerhaft. Nach einer Prüfung und der evtl. daraus folgenden Rückzahlung kann die Mühe bares Geld wert sein! Mieter haben etwa 2-3 Wochen Zeit die Abrechnung zu prüfen. Wer einfach zahlt, stimmt zu und verliert unter Umständen Ansprüche.

 

Kosten

Sind die Kosten überhaupt realistisch? Wie hoch sind die Kosten im Vergleich zu ähnlichen Gebäuden bzw. zum Vorjahr? Sind die Gesamtkosten genannt (unnötig bei Positionen die sich nur auf die eigene Wohnung beziehen)? Im Zweifel dürfen Mieter Rechnungen und Verträge eingesehen.

 

Frist

Die Abrechnungsperiode einer Betriebskostenabrechnung beträgt 12 Monate. Danach darf nichts mehr nachgefordert werden. Der Abrechnungszeitraum sollte auf den Tag genau sein.

 

Mietvertrag

Sind abgerechneten Kosten im Mietvertrag vertraglich vereinbart? Es genügt eine Aufzählung und ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung. Heizkosten müssen abgerechnet werden. Ausnahme: Bei Einliegerwohnungen bzw. Zweifamilienhäusern die auch vom Vermieter bewohnt werden.

 

Verteilerschlüssel

Der Verteilerschlüssel (Umlage) definiert wie Kosten die auf die Mietparteien umgelegt werden. Dieser muss im Mietvertrag festgeschrieben sein. Steht im Mietvertrag nichts gibt es folgende Möglichkeiten:

– Verursacherprinzip / Verbraucherprinzip.

– Die übrigen Nebenkosten werden nach Wohnfläche abgerechnet.

– Aushandeln einer Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter.

 

Zulässige Verteilerschlüssel:

Nach dem Gesetz gilt die Wohnfläche als üblicher Maßstab. In Mietverträgen können aber auch andere Umlagen festgelegt werden:

– Umlage nach Quadratmeter der Wohnfläche: Wird standardmäßig angewendet.

– Verursacherprinzip / Verbraucherprinzip: Fair aber auch aufwendig.

– Anzahl Personen: Vor allem fair bei Wasserverbrauch oder Müllgebühren wo sich der Verbrauch nicht genau erfassen lässt.

– Miethöhe: Sehr umstritten. Unzulässig wenn der Vermieter auch im Haus lebt.

– Wohnung im Stockwerk: Anwendung beim Aufzug. Wer höher wohnt, zahlt auch mehr.

– Umlage nach Wohneinheiten: Vor allem wenn alle Wohnung (mehr oder weniger) gleich sind.

 

→ Andere Verteilerschlüssel kann man oftmals anfechten.

Wurde der Verteilerschlüssel in der Betriebskostenabrechnung richtig eingetragen?

 

Mieter

Ging die Abrechnung an alle Mieter?

 

Sonstige Kosten

Sind im Mietvertrag „Sonstige Kosten“ definiert?

 

Fälligkeit

Nachzahlungen werden meist nach Rechnungszugang 4 Wochen später fällig. Abrechnungsfehler können noch 12 Monate nach Rechnungszugang beanstanden werden. Wenn Fehler für den Mieter sind erkennbar sind, müssen diese sogar noch Jahre später korrigiert werden. Die gesetzliche Frist für Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen von einem Jahr gilt dann noch (Az. 14 U 23/15).

 

Reparatur- und Verwaltungskosten

Keine Reparatur- und Verwaltungskosten?

 

Vorauszahlungen

Wurden alle bisher geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt? Es erkennbar ob noch Nachzahlungen zu leisten bzw. mit Erstattungen zu rechnen sind?

 

Leerstand

Stehen Wohnungen leer, trägt der Vermieter die Nebenkosten dafür.

 

Gewerbe

Ist in dem Gebäude ein Gewerbe welches höhere Kosten verursacht. Beispielsweise ein Friseur mit erhöhtem Wasserverbrauch oder eine Gewerbe mit einem hohem Müllaufkommen. Das muss in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden.

 

Kontrolle

Wird in der Abrechnung darauf hingewiesen, dass die Belege und Rechnungen bei Bedarf eingesehen werden können?

 

 

→ Sind einzelne Anforderung nicht erfüllt, ist die gesamte Betriebskostenabrechnung unwirksam. Die Frist für die Abrechnung verlängert sich dabei nicht (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Sind einzelne Posten strittig, könnte auch unter Vorbehalt oder Teilzahlung gezahlt werden. Widersprüche müssen schriftlich und begründet mitgeteilt werden.

 

Durchschnittliche Betriebskosten

Monatliche kalte Betriebskosten (Wasser, Abwasser, Müll): West = 1,38€ / Ost = 1,06€

Monatliche warme Betriebskosten (Heizung und Warmwasser): West = 0,85€ / Ost = 0,90€

 

Betriebskosten beim Eigenheim

Feste Betriebskosten 0,66 €/m²

+ Kalte Verbrauchskosten 0,69 €/m²

+ Warme Verbrauchskosten 0,60 €/m²

= Gesamte Betriebskosten 1,95 €/m²

 

Welche Betriebskosten müssen gezahlt werden?

Nur laufende Kosten dürfen umgelegt werden. Einmalige Kosten muss der Vermieter selber tragen. Grundsätzlich müssen die Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart sein. Eine Klausel, nach der die Betriebskosten vom Mieter zu zahlen sind, genügt. Umlegbar sind dann alle in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kostenarten (Az. VIII ZR 137/15). Weiteres muss extra aufgeführt sein.

 

Was wenn neue Hausgebühren dazukommen, aber noch nicht im Mietvertrag stehen?

Manchmal ist es möglich, dass neue Nebenkosten hinzukommen, obwohl sie nicht im Mietvertrag stehen. Beispielsweise ein neuer Fahrstuhl oder eine neue Versicherung. Diese müssen gezahlt werden, wenn ähnliche Nebenkosten auch schon bereits gezahlt werden. Waren allerdings diese neuen Betriebskosten beim Vertragsabschluss schon absehbar, kann der Vermieter die Kosten allerdings nicht erheben. Beispielsweise wenn er jetzt erst Haft- und Sachpflichtversicherungen abschließt, obwohl das versicherte Risiko schon bei Abschluss des Mietvertrags bestand (AG Neustadt/Weinstraße, WuM 1999, S. 46).

 

Einheiten Betriebskostenabrechnung

In der Betriebskostenabrechnung muss immer auch der Gesamtverbrauch angegeben sein. Bei jedem Energieträger Megawattstunden (MWh) bzw. energieträgerspezifisch wie Heizöl in Litern. Durchschnittlich betragen die gesamten Nebenkosten 2,19€/m2 (siehe www.mieterbund.de).

 

Betriebskosten Kennzahlen und Einheiten

Kosten Wasser / Wohnfläche: €/m2

Kosten Wasser / Verbrauch Wasser: €/m3

Verbrauch Wasser / Wohnfläche: l/m2

Kosten Heizung bzw. Warmwasser / Wohnfläche: €/m2

Kosten Heizung bzw. Warmwasser / Verbrauch: kWh/m2

Warmwasserverbrauch / Wohnfläche: l/m2

Kosten Abwasser / Wohnfläche: €/m2

Kosten Abwasser / Verbrauch Abwasser: €/m3

Verbrauch Abwasser / Wohnfläche: l/m2

Müllentsorgungskosten / Wohnfläche: €/m2

Müllentsorgungskosten / Müllvolumen: €/m3

Müllvolumen / Wohnfläche: m3/m2

 

Übersicht zu zahlende Nebenkosten

Heizkosten

Die Kosten für die Heizung beinhalten die Aufwendungen für Brennstoff (Öl, Gas, Pellets, …), Lieferung, Betriebsstrom, Prüfungs-, Eich-, Reinigungs- und Wartungsarbeiten, Kosten der Verbrauchserfassung oder auch Miete für Messgeräte. Nach der Heizkostenverordnung müssen die Heizkosten min. zu 50% und max. zu 70% nach dem Verbrauch abgerechnet werden. Die übrigen Kosten nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum. Werden nicht min. 20 Grad gewährleistet, darf die Mieter vermindert werden. Durchschnittliche Höhe: 1,16€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Wasser und Entwässerung

Der entsprechende Wasserverbrauch, Grundgebühr, Wartungskosten, Kosten für die Abrechnung sowie Entwässerungsgebühren bzw. Kosten einer eigenen Klär- oder Sickergrube. Durchschnittliche Höhe: 0,35€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Warmwasser

Kosten für die Wassererwärmung, Wartungskosten, Reinigungskosten und Eichkosten. Durchschnittliche Höhe: 0,27€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Hauswart

Lohn und Sozialabgaben für den Hauswart. Tätigkeiten wie Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben müssen allerdings rausgerechnet werden. Durchschnittliche Höhe: 0,21€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Hausmeister

Die Kosten für einen Hausmeister sind zwar umlegbar, allerdings müssen Tätigkeiten wie Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben herausgerechnet werden. In Ordnung ist Gartenpflege, Kontrolle der Gemeinschaftsräume / Aufzugs, Kontrolle von Wartungsfirmen, Reinigung, Überwachen der Heizungsanlage / Wasserversorgung / Hausordnung, Winterdienst.

 

Grundsteuer (Öffentliche Lasten)

Die Grundsteuer – welche von der Gemeinde eingezogen wird – kann auf die Mieter umgelegt werden („Der Mieter trägt die dem Vermieter in Rechnung gestellte Grundsteuer.“). Allerdings nicht die Grunderwerbsteuer oder Straßenausbaubeiträge. Bei Eigentumswohnungen muss die Grundsteuer durch die Quadratmeteranzahl geteilt und entsprechend verteilt werden (außer im Mietvertrag ist etwas anderes vereinbart). Durchschnittliche Höhe: 0,19€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Aufzug / Fahrstuhl

Die Kosten für den Aufzug können auf alle Mieter aufgeteilt werden (Betriebsstrom und Wartung). Auch auf die Erdgeschossmieter. Allerdings keine Reparaturen. Durchschnittliche Höhe: 0,16€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Müllbeseitigung / Abfallbeseitigung

Neben der Müllbeseitigung können auch Müllschlucker den Mietern in Rechnung gestellt werden. Entrümpelungen können nur verrechnet werden, wenn kein Verursacher ermittelt werden kann. Durchschnittliche Höhe: 0,16€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Reinigung des Gebäudes

Die Reinigung der Gemeinschaftsflächen wie Treppen, Fluren oder Keller- und Bodenräumen darf vom Vermieter auf alle Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind regelmäßige Reinigungen. Nicht in Ordnung sind Reinigung der Fassade und das Entfernen von Graffitis (AG Köln, WuM 2001, S. 515). Durchschnittliche Höhe: 0,16€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Versicherungen

Sämtliche Haft- und Sachpflichtversicherungen sind umlegbar: Beispielsweise Gebäude-, Grundbesitzerhaftpflicht-, Öltank- und Glasbruchversicherung. Durchschnittliche Höhe: 0,15€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Antenne / Kabel (TV-Anschluss)

Die Kosten für Antenne / Kabel. Dazu zählen Grundgebühr (Kabelanschluss) bzw. Betriebs- und Wartungskosten für die Antennen- oder Verteileranlage. Jedoch keine einmaligen Anschlussgebühren. Durchschnittliche Höhe: 0,14€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Garten

Pflegekosten des Gartens (Grünanlagen- und Spielplatzpflege) können in Rechnung gestellt werden (nur die Sach- und Personalkosten). Jedoch keine einmaligen Kosten. Mieter müssen die Kosten sogar tragen, wenn ihnen die Gartennutzung verboten worden ist (Az. VIII ZR 135/03). Folgende Kosten sind umlagefähig: Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand, Pflege von Plätzen sowie Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen, Rasenmähen, Heckeschneiden, Unkrautjäten, düngen, bewässern, nachsäen. Kritisch sind die folgenden Kosten: Eine komplette Umgestaltung des Gartens, Neubepflanzungen, übermäßige Verschönerungen. Durchschnittliche Höhe: 0,09€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Strom im Allgemeinen

Stromkosten für das Licht im Treppenhaus, Hausflur, Außenbereich und in Gemeinschaftsräumen sind Betriebskosten welche zu zahlen sind. Stromkosten für die Klingelanlage allerdings nur, wenn das im Mietvertrag geregelt worden ist. Durchschnittliche Höhe: 0,05€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Energetische Sanierung

Eine energetische Sanierung kann jährlich mit 11% auf die Mieter umgeschlagen werden.

 

Sonstiges

„Sonstige Kosten“ müssen im Mietvertrag ausdrücklich genannt und laufend anfallen. Durchschnittliche Höhe: 0,04€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

Beispielsweise:

– Dachrinnenreinigungen (BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292).

– Kosten für die Dachrinnenheizung.

– Miete und Wartung von Rauchmeldern.

– Feuerlöscherwartung.

– Kosten der Legionellenuntersuchung.

– Sauna.

– Schwimmbad.

– Klimaanlage.

– Nebengebäude wie Garagen oder Schuppen.

– Deichabgaben.

– Prüfkosten von Blitzableiteranlagen.

– Kosten von Brandmeldeanlagen / Rauchabzugsanlagen / Sprinkleranlagen / Sprühwasser-Löschanlagen.

– Wartungskosten einer Lüftungsanlage.

– Kosten einer Druckerhöhungsanlage.

– Wartungskosten von Pumpen.

– Prüfkosten der Elektroanlage (BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06).

– …

 

Straßenreinigung / Schnee- und Eisbeseitigung

Kosten für die Straßenreinigung wie auch Winterdienste (Schnee- und Eisbeseitigung) können angerechnet werden. Durchschnittliche Höhe: 0,03€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Schornsteinfeger / Schornsteinreinigung

Je nach Heizungsart können auch die Kosten des Schornsteinfegers umgelegt werden (Feuerstättenschau und -bescheid). Durchschnittliche Höhe: 0,03€/m2 (Quelle: Deutscher Mieterbund e. V. Stand: 2012)

 

Ungezieferbekämpfung

Ungezieferbekämpfung kann angerechnet werden.

 

Waschküche / Waschkeller (Einrichtungen für die Wäschepflege)

Ein Wäscheraum kann umgelegt werden. Beispielsweise Strom, Wartung, Reinigung, Waschmaschine, Trockner, Bügelautomaten, …. Wasserkosten allerdings nur wenn sie nicht schon unter „Wasserversorgung“ abgerechnet wurden.

 

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei Nebenkostenabrechnungen

Vermieter sind grundsätzlich dazu verpflichtet, die Betriebskosten möglichst niedrig zu halten. Das hängt aber auch vom Wohnstandard ab (Luxuswohnungen oder Studentenwohnungen?).

Beispielsweise:

– Wird bei der eigentlich geringen Größe der Wohnanlage überhaupt ein Vollzeithausmeister benötigt?

– Wird wirklich ein Pförtner benötigt?

– Muss wirklich jeden 2. Tag geputzt werden?

– Teurer Einkauf von Heizbrennstoffen?

– Teure Wartungs- oder Versicherungsverträge?

 

Tipp: Beauftragt der Vermieter für jährliche Messungen einen Ablesedienst, können Mieter den Vermieter dazu auffordern Vergleichsangebote von günstigeren Anbietern zu finden. Denn der Vermieter ist verpflichtet wirtschaftlich zu handeln.

 

Auswahl Ablesedienste:

• BFW, www.bfw-online.de

• Brunata, www.brunata.de

• Delta-t, www.delta-t.de

• EAD, www.ead-heizkostenabrechnung.de

• Heimer Concept, www.heimerconcept.de

• Ista, www.ista.com

• Kalo Kalorimeta, www.kalo.de

• Minol, www.minol.de

• Techem, www.techem.de

• Thermomess, www.thermomess.de

• …

 

Welche Betriebskosten müssen nicht gezahlt werden?

Reparaturkosten / Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV) und einmalige Aufwendungen müssen vom Vermieter getragen werden.

 

Gewerberäume

Sind Gewerberäume vorhanden, für die in der Regel höhere Kosten anfallen (z.B. höhere Grundsteuer), müssen diese Kosten aus der Gesamtsumme herausgerechnet werden.

 

Leerstand

Stehen einzelne Wohnungen im Gebäude leer, muss auch der Eigentümer die anteiligen Betriebskosten selber tragen. Anzeichen für einen Leerstand kann ein anderen Verteilerschlüssel im Vergleich zum Vorjahr sein.

 

Reparaturen / Instandhaltung

Reparaturen und Instandhaltungen dürfen nicht umgelegt werden. Reparaturkosten werden oft in Wartungskosten „versteckt“. Werden Reparaturen vom Hauswart erledigt, müssen die Reparaturkosten aus den „Betriebskosten Hauswart“ herausgerechnet werden.

 

Wohnungsabnahmen

Werden Wohnungsabnahmen vom Hauswart erledigt, müssen etwaige Kosten aus den „Betriebskosten Hauswart“ herausgerechnet werden.

 

Vereine / Verbände

Beiträge zu Grundeigentümerverein oder Branchenverbänden sind nicht zu zahlen.

 

Versicherungen

Nicht zu zahlen sind:

– Rechtsschutzversicherung

– Hausratversicherung

– Mietausfallversicherung

 

Kapitalkosten

Beispielsweise Kreditzinsen oder Erbbauzinsen.

 

Verwaltungskosten

Verwaltungskosten müssen vom Vermieter getragen werden. Beispielsweise:

– Bankgebühren

– Erstellen der Betriebskostenabrechnung

– Hausverwaltung

– Porto

– Telefon

– Zinsen

 

Einmalige Aktion

Beispielsweise einmalige Kosten für Gartenabfall- oder Schuttabfuhr, das Fällen von Bäumen oder eine Zwischenablesung bei einem Nutzerwechsel.

 

Energieausweis

Kosten für einen Energieausweis darf der Vermieter nicht umlegen.

 

Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einlegen

Auch wenn ein Prüfungsrecht besteht, müssen Nachforderungen nach spätestens 30 Tagen beglichen werden. Bestehen Zweifel oder die Prüfung dauert noch länger, sollte dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden, dass man nur unter Vorbehalt zahlt. Bestätigen sich die Zweifel, können die Abrechnungen 12 Monate lang beanstandet und zu viel gezahltes Geld zurückverlangt werden. Das sollte schriftliche getan werden. Allerdings kann man das nur wenn man auch schon unter Vorbehalt gezahlt hat. Der Vermieter sollte dann um Einsicht in die Belege zur Abrechnung gebeten werden. So können die Beträge nachgeprüft werden. Bei eindeutigen Fehlern kann der fehlerhafte Betrag von der nächsten Vorauszahlungen (Abschlagszahlungen) abgezogen werden (BGH, Az. VIII ZR 184/12). Aber auch das sollte unbedingt schriftlich angekündigt werden! Ist der Vermieter uneinsichtig und der Mieter gerät in Zahlungsrückstand, droht eine Kündigung und der Sachverhalt muss vor Gericht geklärt werden.

 

Steuer

Manche Posten der Betriebskostenabrechnung können beim Finanzamt geltend gemacht werden. Dazu zählen haushaltsnahe Tätigkeiten wie Hausmeister, Schornsteinfeger, Wartungen, Gebäudereinigung, Gartenpflege oder Winterdienst. Siehe auch Steuern.

 

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