03-01_Bestandsimmobilien

 
 
Bestandsimmobilien bzw. Gebrauchtimmobilien

Infos zu Bestandsimmobilien bzw. Gebrauchtimmobilien.

 

Links

www.hauskauf-checkliste.org

 

 

Wie die richtige Immobilie finden?

Wie werden Wohnungen gefunden? Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten.

 

Internet

Heute etwa zu 40%.

Siehe auch hier und hier.

 

Tageszeitungen / Fachzeitschriften

In aktuellen Zeitungen sind oft Immobilienannoncen zu finden.

 

Persönliche Kontakte

Durch Freunde und Bekannte findet man oft ebenfalls etwas. Insbesondere Vereinsvorsitzende, Bürgermeister, Bankvorstände, Geschäftsleute, Nachbarn, Architekten / Bauträger / Fertighausanbieter, Stadtverwaltung. Die aktive Ansprache von Nachbarn soll auch schon geholfen haben.

 

Banken

Sparkassen, Volksbanken und andere Kreditinstitute verfügen oft über eigene Immobilienseiten. Wer in einer bestimmten Kommune sucht, sollte durchaus mal einen Blick auf deren Internetseite werfen.

 

Immobilienmakler

Siehe Makler.

 

Sonstiges

– Gerichtstafeln

– Wohnungsbaugesellschaften und Hausverwaltungen die direkt angeschrieben werden.

– Annoncen auf Schwarzen Brettern (Supermarkt, Rathaus, Banken, …).

– Eigene Anzeigen, z.B. selber inserieren in Zeitungen. Oder Flugblätter in der Nachbarschaft verteilen.

– Nachfrage bei Kataster- und Grundbuchämtern.

– Direkt anfragen.

 

Verdächtige Formulierungen in Immobilienannoncen

Text in der Annonce In Wahrheit vielleicht
City-Wohnung Klein, laut und teuer?
Verkehrsgünstig / zentrale Lage Laut? Direkt neben einer Hauptstraße? Innenstadtverkehr?
Im Grünen / unberührte Natur / idyllisch Sehr abseits? Wertsteigerungen überhaupt möglich?
Für Kenner Niemand sonst würde die Immobilie kaufen?
Charme Alt und ohne Komfort?
U-Bahn-Nähe 30 min. Fußweg?
5 Minuten zur U-Bahn 20 min. Fußweg?
Stadtrandlage Ohne Nahverkehrsanbindung?
Aufstrebendes Viertel Wird viel gebaut (Baulärm)?
Gefragte Lage Immobilie überteuert?
Gartenanteil Als Mieter muss man selber mitanpacken?
Hanglage Schwer zu erreichen, feucht?
Einfamilienhaus (ohne „freistehend“) Reihenhaus
Etagenwohnung Hochhauswohnung?
Für Schnellentschlossene Wo ist der Haken? Ist wohl schon länger auf dem Markt?
Szeneviertel Laut und teuer?
Originalzustand Sanierungsbedürftig?
Wenige Autominuten Man braucht ein Auto? Keine öffentlichen Verkehrsmittel?
Liebhaberobjekt / für Handwerker Es muss wohl einiges getan / investiert werden (stark renovierungs- sowie sanierungsbedürftig)?
Architektenhaus / individueller Grundriss Unpraktischer Zuschnitt und schwer verkäuflich? Dachschrägen und verwinkelte Räume?
Für Singles Sehr klein?
Ruhige Lage Sehr abseits?
Luxussaniert im mediterranen Stil Alles gefliest („totsaniert“)?
Seriöses Umfeld In einem reinen Büroviertel?
Liebevoll renoviert Renovierung von keinem Fachmann sondern von Laie durchgeführt?

 

 

Checkliste vor dem Kauf

Besichtigung

Immer eine Immobilie selber besichtigen! Am besten zusätzlich mit einem Bausachverständigen. Wie wichtig das Einschalten eines Altbauexperten ist, hat die Architektenkammer Thüringen dargestellt. Sie gibt an, dass knapp 80% aller Folgekosten, die durch Sonderlösungen oder durch zeitlichen Verzug im Bauablauf ausgelöst werden, auf schlechte Bestandsaufnahmen vor Beginn des Umbaus oder der Sanierungsmaßnahme zurückzuführen sind. Der Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung (BAKA e.V., www.bakaberlin.de) betreibt eine Datenbank mit Architekten und Bauingenieuren, welche auf Altbauten spezialisiert sind.

 

Wie wird der Bauzustand definiert?

– Baumängel: Bauliches und funktionales Defizit das bereits während der Ausführungsplanung (Architekt) oder Bauausführung (Bauunternehmen) entstand und somit von Anfang an vorhanden ist. Baumängel sind zwischen behebbar und nicht behebbar unterscheidbar.

– Mangelfolgeschäden: Sind die Folge von Baumängel.

– Bauschäden: Das sind Schäden die erst nach der Fertigstellung während der Nutzung auftreten.

– Instandhaltungsstau bzw. Reparaturanstau: Resultat aus vernachlässigter Instandhaltung.

– Modernisierung: Veränderungen des Gebäudes um die Funktionsqualität zu erhöhen. Meist wird so die wirtschaftliche Restnutzungsdauer erhöht.

– Modernisierungsstau: Differenz zwischen dem vorhandenen Stand und dem marktüblichen bzw. gesetzlich Funktionsstandard.

– Sanierung: Eine Sanierung ist eine Kombination aus Instandhaltung und Modernisierung.

 

Welche Objektunterlagen werden beim Immobilienkauf benötigt?

– Nutzung des Objekts: Selbstnutzung, Vermietung oder Mischung

– Baujahr

– Grundbuchauszug

– Bautechnische Unterlagen (Baupläne, -beschreibung, -genehmigung, -lastenverzeichnis)

– Wohnfläche in m2 mit Wohnflächenberechnung und zusätzliche Nutzfläche

– Grundrisszeichnungen

– Liegenschaftskataster: Stimmen die Grundstücksgrenzen mit den Angaben im Liegenschaftskataster überein? Die Informationen können auch über den Notar eingeholt werden (gegen Aufpreis).

– Einheitswertbescheid (Berechnungsunterlagen für die Grundsteuer) / aktueller Grundsteuerbescheid

– Kaufvertrag

– Stände von Zwischenzählern und Zählernummern (Gas, Wasser, Strom)

– Auflistung der Nebenkosten

– Ausstattungsverzeichnis (z.B. Küchen)

– Flächenberechnungen / Kubaturberechnung (WoFlV oder DIN 277)

– Abgabenbescheide

– Örtliche Verwaltung, Verträge

– Wartungsverträge / Abrechnungsdienste (z.B. Heizung, Lüftung, etc.)

– Verträge mit Versorgungsunternehmen (Post, Kabel, …)

– Versicherungspolicen (z.B. Wohngebäudeversicherung)

– Abnahmebescheinigung

– Gewährleistungsansprüche

– Sonstige behördliche Auflagen

– TÜV-Berichte, Feuerwehr, VdS

– Statikpläne

– Bei Häusern umbauter Raum in Kubikmetern (mit Berechnung)

– Bestandspläne und Lagepläne Architektur / Heizung / Lüftung / Sanitär / Elektro

– Flurkarte

– Kosten vom Vorjahr

– Restschulden bei Banken, Bausparkassen, Versicherungen, Handwerkern, ….

– Katasterplan

– Schließplan

– Energieausweis / Heizkostenrechnungen

– Abgasprotokoll des Schonsteinfegers

– Sicherungsschein

– Gutachten zur Wertermittlung (Verkehrswertgutachten)

– Gutachten zu Schadstoffen

– Restbestand Heizöl

– Prüfbücher (Aufzug u. ä.)

– Handwerkerliste

– Abnahmen von technischen Einrichtungen (Alarmanlage, Notstrom, Aufzüge, …)

– Verträge mit Personal (Hausmeister, Putzkräfte, …)

– ggf. Baugenehmigungen, Ausbaupläne, erfolgte Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

– Evtl. Mieteinheiten, Mietverträge, Mieterlisten, aktuelle Umlagenberechnung. Wird die Immobilie noch vermietet, wird der Mietvertrag von dem neuen Eigentümer übernommen. Ansonsten muss Eigenbedarf angemeldet werden. Die Kündigungsfrist beträgt meist 3 Monate.

– Evtl. Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung / Verwaltervertrag / Protokoll der Beschlüsse / Rücklagen bzw. Instandhaltungsrücklage

 

Haltbarkeit / Lebensdauer einzelner Bauteile

Folgend eine Tabelle von groben Richtwerten wie lange einzelne Bauteile halten:

Tonziegel: ca. 40-60 Jahre

Foliendach mit Kiesausfüllung: ca. 25-35 Jahre

Schiefereindeckung: ca. 50-80 Jahre

Zementsteindach: ca. 30-40 Jahre

Dachpfanne aus Beton: ca. 60 Jahre

Doppeltes Pappdach: ca. 20-30 Jahre

Weichholz: ca. 80 Jahre

Hartholz: ca. 80 Jahre

Zinkblecheindeckungen: ca. 25 Jahre

Kupferblechabdeckungen: ca. 80 Jahre

Schornsteinköpfe: ca. 30 Jahre

Stahlblechtafeln: ca. 20-25 Jahre

Flachdächer: ca. 15-25 Jahre

Dachkonstruktion aus Holz: ca. 80-100 Jahre

Dachziegel: ca. 50 Jahre

Mauerwerk aus Ziegelstein: ca. 100-200 Jahre

Beton: ca. 80 Jahre

Kellerabdichtung (Bitumenanstrich): ca. 25-40 Jahre

Trockenlegung Kellerwände: ca. 50-60 Jahre

Estrich (schwimmend): ca. 35-60 Jahre

Trockenestrich: ca. 40-80 Jahre

Zementestrich: ca. 80 Jahre

Naturstein: ca. 80 Jahre

Parkett: ca. 80 Jahre

Hartholz, Keramik: ca. 60 Jahre

Fliesen: ca. 50 Jahre

Weichholz: ca. 40 Jahre

Laminat: ca. 20 Jahre

Linoleum: ca. 20 Jahre

Bodenbelag (PVC): ca. 15-30 Jahre

Textil (Teppich): ca. 15 Jahre

Fenster: ca. 25-40 Jahre

Fensteranstrich: ca. 5-10 Jahre

Türen: ca. 40-80 Jahre

Innentüren: ca. 20-25 Jahre

Heizungsanlagen: ca. 20-25 Jahre

Heizleitungen (Kupfer): ca. 30-40 Jahre

Fassadenanstrich (Außenanstrich): ca. 10-20 Jahre

Außenwandputz: ca. 30-45 Jahre

Verblendmauerwerk: ca. 80 Jahre

Innenputz: ca. 80 Jahre

Abwasserleitungen: ca. 50 Jahre

Wärmedämmung / Wärmedämmverbundsysteme (WDVS): ca. 25-60 Jahre

Lüftungsanlage: ca. 20-30 Jahre

Gas- und Wasseranlage: ca. 25-40 Jahre

Elektroinstallation: ca. 30-45 Jahre

Sanitärgegenstände: ca. 25-40 Jahre

Armaturen: ca. 15-30 Jahre

Geschosstreppen: ca. 80 Jahre

Holztreppen: ca. 60 Jahre

Außentreppen: ca. 60 Jahre

 

Typische Merkmale von Häusern von verschiedenen Baujahren / Bauepochen

Häuser aus dem Mittelalter (ca. 6. bis 15. Jahrhundert)

– Mauerwerk meist aus Ziegel oder Werkstein, manchmal mit Fachwerk.

– Heute nur noch sehr wenige Gebäude erhalten.

 

Renaissance (ca. 15. und 16. Jahrhundert)

– Häufig klare Grundrisse.

– Oft mit antiken Formelementen (Säulen, Pilaster, Kapitelle, Dreiecksgiebel, …).

– Außen mit Ornamentierungen und innen Wandtäfelungen und Kassettendecken.

 

Barock (ca. 1575 bis 1770)

– Mauerwerk manchmal mit Stuckarbeiten.

 

Klassizismus (ca. 1770 bis 1840) und Historismus (1850 bis teilweise noch ins 20. Jahrhundert)

– Wieder klassischer Architekturformen (z.B. Säulenordnungen, Dreiecksgiebel, …).

– Palaisartige Villenarchitektur.

– Beim Übergang zum Historismus oft mit unterschiedlichen Stilelementen (klassizistischer Giebel, mittelalterliche Türmchen, romanischer Rundbögen, spätgotischer Vorhangbogenfenster, …).

 

Gründerzeit und Jugendstil bzw. Art nouveau (ca. 1870 bis 1914)

– Mauerwerk in Verbindung mit Holzkonstruktionen. Sehr gute, solide Außenwände.

– Teilweise Historismus als Vorbild.

– Viele kunsthandwerkliche Details.

– Ornamentierte Fassaden / Treppenhäuser / Fenster.

– Decken manchmal problematisch da aus Holz.

– Wärme- und Schalldämmung / Kellerabdichtung oft praktisch nicht vorhanden.

– Originale Haustechnik praktisch nicht mehr verwendbar. Stromleitungen sollten ausgewechselt werden.

– Besonderer Charme.

 

Häuser mit Baujahr 1920 bis 1938

– Ziegelmauerwerk und Holzkonstruktion oft gemischt.

– Siedlungsbau und häufig Flachdächer.

– Räume meist klein und niedrig.

– Betonfundamente und Betonkellerdecken.

– Schlechte Trittschalldämmung.

– Abflussrohre in der Regel in Ordnung. Zuwasserrohre können durchgerostet sein.

– Stromleitungen sollten ausgewechselt werden.

 

Häuser mit Baujahr 1948 bis 1955

– Meist sehr problematisch, da die Baumaterial oft minderwertig waren (Holzdecken, alte Steine, …).

 

Häuser ab Baujahr 1955

– Einfache aber auch solide Bauweise (Zement- und Betondecken).

– Im Westen Flachdach und Bungalowstil. Im Osten Haustyp EW 58.

– Wärmedämmung und Schallschutz wird ernster genommen. Trotzdem nicht mehr auf dem Stand der Zeit.

– Kellerdrainagen werden manchmal gelegt.

– Heizungsanlagen verdrängen die Kohlefeuerung.

 

Häuser ab Baujahr 70er Jahre

– Überwiegend Stahlbetonbauweise. Im Osten Großtafelbauweise für Massenwohnungsbau.

– Häufig Gasheizungen.

– Erste Fertighäuser.

– Welche Werkstoffe wurden verwendet? Asbest / Mineralwolle mit lungengängigen Faserstrukturen / Holzschutzmitteln könnte ein Problem sein.

 

Häuser ab Baujahr 80er und 90er

– Postmoderner Baustil.

– Neue Baustoffe werden verwendet (Leichtmauerwerk wie Leichtziegel und Porenbeton).

– Auch schon Niedrigenergiebauweisen.

 

Häuser ab Baujahr 2000

– Hochwertige Dämmsysteme.

– Nutzung von Solarenergie.

 

Immobilien vergleichen

Wie können Immobilien miteinander verglichen werden? Siehe auch hier.

 

– Flächen (siehe auch hier)

– Preis (siehe auch hier)

– Folgekosten (siehe auch hier)

– Lage (siehe auch hier)

– Baujahr

– Technischer Stand

– Heizungsart (siehe auch hier)

 

Objektdaten von Immobilien

Wohl die wichtigste Frage lautet: Taugt der Raum als Lebenszentrum? Ist genug Platz vorhanden, kommt genug Platz herein? Aber es sind noch andere Dinge wichtig:

 

Lage

Makrostandort?

Mikrostandort?

Siehe auch hier

 

Preis

Kaufpreis?

 

Preis pro m2

 

Kosten im Zeitraum x  für Heizung/Warmwasser, Müll, Grundsteuer, Wasser, Abwasser, …?

 

Hoher Wiederverkaufswert?

 

Eigenschaften

Bauweise (Massivbau, Fertigbauweise, Fachwerk)?

 

– Flächendaten (WoFlV oder DIN 277)

• Wohnfläche

• Gewerbefläche

• Außenanlagen

 

Geschosse?

 

Wohneinheiten: Anzahl?

 

Heizungsenergieträger (Öl, Gas, Holz, Wärmepumpe, Solarthermie, …)?

 

Heizungsart zentral/dezentral?

 

Warmwasserversorgung zentral/dezentral?

 

Zustand der Ausstattung (Fenster, Türen, Decken, Fußbodenbelag, Innenwände, …)?

 

Grundriss und Ausrichtung der Zimmer?

 

Grundstück: Evtl. Altlasten? Für was wurde das Grundstück vorher genutzt?

 

Ausstattungsmerkmale (siehe auch hier)?

 

Balkon?

 

Außenanlagen?

 

Garage / Carport / Stellplätze?

 

Fassade (Verputzt, verkleidet, gestrichen)?

 

Fassadengestaltung (Modern, klassisch, repräsentativ, primitiv)?

 

Dachform (Flachdach, Satteldach, Pultdach)?

 

Keller?

 

Rolläden (Überall vorhanden/teilweise, funktionsfähig)?

 

Barrierefrei / Altersgerecht?

 

Helligkeit?

 

Wintergarten?

 

Terrasse?

 

Baustoffe / Baumaterialien?

 

Energieeffizienz?

 

Klimaanlage / Fenster-Lüftung?

 

 

Zustand

Baujahr?

 

Vollmodernisierung in welchem Jahr?

 

Teilmodernisierung wann und was (Bad, Dach, Elektrik, Fassade, Fenster, Heizung, …)?

 

Wärmeschutzanforderungen (Wärmeschutzanforderungen vor 1995 / Wärmeschutzanforderungen 1995 / Energiesparverordnung) / Energieausweis?

 

Zustand der Bausubstanz?

• Außenwand / Mauerwerk: Tragverhalten / Feuchteschutz / Schallschutz / Dämmung. Risse vorhanden? Schadhafte Fugen? Sand am Fuß der Fassade (-> die Fugen werden ausgewaschen)?

• Außenfenster: Konstruktion / Schallschutz / Wärmeschutz / Fensterbank / Wandanschluss / Abdeckungen

• Türen: Konstruktion / Wandanschluss / Oberfläche

• Dach: Eindeckungen / Konstruktion / Feuchteschutz / Dachaufbauten / Dachfenster / Dachrinnen / Unterspannbahn / Dämmung / Schädlingsbefall / Dachgeschoss ausgebaut bzw. nicht ausgebaut? Dachrinnen und Fallrohre intakt? Vorstehende Dachziegel? Eindeckbleche an Gauben und am Schornstein? Bei nichtausgebautem Dach: Feuchte Stellen am Boden? Holzmehl am Boden (Holzwurm oder Holzbock)? Lichteinfall zwischen Ziegeln? Laufspuren von Wasser am Schornstein? Durchfeuchtungen  am Dachstuhl?

• Decken: Tragverhalten / Durchbiegung / Fußleisten / Decke / Bodenbelag

• Innenwände: Konstruktion / Oberfläche. Risse vorhanden? Schimmel vorhanden? Lockerer Putz (-> die Wand klingt hohl)? Verfärbungen von Putz oder Tapete (Typische Stellen: Raumecken, Einfassungen der Fenster)? Durchfeuchtungen? Dispersionsfarbe lässt sich abwischen?

• Innentüren: Konstruktion / Oberfläche

• Treppenhaus: Fußboden / Wände / Eingangstüren

• Treppen: Konstruktion / Belag / Unterseite / Geländer

• Keller: Dämmung / Feuchtschutz / Konstruktion der Wände. Herrscht ein muffiger Geruch? Ist der Kellerboden feucht? Salzartige Ablagerungen vorhanden? Weißlich-gelbe Verfärbungen der Wand? Abplatzender Innenputz? Lockere, sandende Fugen?

• Heizanlage: Kessel / Heizkörper

• Sanitär: Versorgung / Entsorgung / Sanitärobjekte

• Elektroinstallation: Zähler / Sicherungen / Leitungen / Schalter. Sicherungskasten neu und mit Fehlerstromschalter oder alte Sicherungen? Leitungen 2- oder 3polig? Genügend Stromkreise einzeln abgesichert (auch Waschmaschine und Herd)? In jedem Stockwerk min. einen Telefon- und TV-Anschluss? Genügend Steckdosen vorhanden (Wohnräume: Zweifachsteckdose in jeder Ecke, Küche: 4-6 Steckdosen)? Netzwerk / Alarmanlage / Kamera / Bewegungsmelder / Gegensprechanlage?

• Hausanschluss: Gas / Wasser / Strom / Kanal / Telefon und Internet

• Heizungsart und Heizungskosten. Heizungskeller auffallend warm (evtl. Kessel schlecht isoliert)? Außentemperaturfühler zur Heizungssteuerung vorhanden? Zentraler Warmwasserspeicher vorhanden? Heizungsrohre gedämmt? Roststellen an den Heizkörpern? Heizkörper mit Thermostatventilen? Sind am Schonstein im Dachgeschoss schwarze Stellen (deutet auf Versottung hin und muss renoviert werden)?

• Ist die Statik ok? Sind Risse vorhanden (Kellerboden, Fassade, Wände, Decken, Fliesenböden)? Abplatzungen und Rost im Beton? Sind Dielenböden durchgebogen bzw. verformt? Sind Balken durchgebogen (Geschossdecke im Keller sowie im Dachstuhl)? Zwischen Dielenboden und alten Fußleisten größere Abstände (möglicherweise sind die Balkenköpfe abgefault)? Ist es möglich Wände zu versetzen falls gewünscht?

• Ausstattung: Zustand der Böden und Fliesen? Alter der Einbauküche (nach 10-15 Jahren wird oftmals eine neue fällig)? Zentrale Warmwasserversorgung? Anschlüsse für eine Geschirrspülmaschine vorhanden?

• Estrich ok?

• Bauausführung und -beschreibung identisch?

• Denkmalschutzauflagen vorhanden?

• Bei Wohnungen Gemeinschaftsräume ok?

 

Bauschäden und -mängel wie Feuchtigkeit, Ungeziefer, Putz- oder Setzrisse, …?

 

Sanierung von Bestandsimmobilien

Was kommt bei einer Sanierung alles auf einen zu? Häufig:

 

Türen und Fenster

– Anstrich

– Einbruchschutz

– Wärmedämmung

– Schallschutz

– Fenster- und Türstürze

 

Fußböden

– Neue Bodenbeläge

– Trittschallschutz

 

Badezimmer

– Neue Versorgungsleitungen und Anschlüsse

– Neue der Dusche / Badewanne

– Neue Armaturen / Sanitäranlagen

– Neues WC-Spülkasten

– Neue Fliesen

 

Heizung

– Neue Heizkörper

– Neue Heizungsanlage

– Erneuerung des Schornsteins

 

Dach

– Dachausbau oder -umbau

– Dachsanierung (Dachstuhl und Dachziegel)

– Dämmung des Dachs

 

Fassade

– Neuer Außenputz / Anstrich

– Außenwanddämmung

– Schallschutz

 

Dämmung

Wenn der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 (Energieeinsparverordnung (EnEV)) nicht erfüllt wird, muss man als neuer Immobilienbesitzer entsprechende Maßnahmen ergreifen. Energetische Modernisierung (Erneuerung von Gebäudehülle und Heizung) kosten für Einfamilienhäuser meist mehrere 10000€. Die Amortisationszeit kann einige Jahrzehnte betragen.

 

Schadstoffe

Immobilien die älter als 25 Jahre sind, enthalten in ihrer Bausubstanz häufig Schadstoffe wie Asbest, Formaldehyd, PCB und Weichmacher. Das sollte untersucht und gegebenenfalls Maßnahmen ergriffen werden.

 

Elektrik

Bei Häusern vor 1985 muss häufig die Elektroinstallation erneuert werden.

 

Sonstiges

– Neue Elektroanschlüsse und Stromleitungen

– Renovierung der Treppen / Geländer

 

www.renovieren.de

 

 

 

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