01-02-02_Bausparvertrag

 
 
Bausparvertrag

 

Was ist ein Bausparvertrag?

Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um eine Anlageform die sich in drei Teile gliedert:

1. Die Sparphase: Die im Vertrag vereinbarte Ansparsumme wird vom Bausparer angespart und verzinst. Bis zu dem Mindestsparguthaben.

2. Die Zuteilung: Nach der vollständigen Ansparung und eines individuellen Wartefrist kann der Bausparer das Darlehen bzw. nur das angesparte Guthaben sich auszahlen lassen.

3. Die Darlehensphase: Das Darlehen muss für den Bau, Kauf, Modernisierung oder die Entschuldung einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden.

 

Es gibt auch Rendite-Varianten von Bausparverträgen, welche zum Ansparen einer bestimmten Summe genutzt werden können. Oder welche die riestergefördert sind. Bei diesen gibt es Zulagen und Steuervorteile. Durch die staatliche Förderung sind diese oft besser als ungeförderte Verträge.

 

Beispiel eines üblichen Bausparvertrags:

Bei einem Bausparvertrag von 50000€ müssen zunächst 40% (also 20000€) angespart werden. Nach der vollständigen Ansparung kommt es nach 3 Jahren Wartefrist zur Zuteilung. Der Bausparer kann sich sein Guthaben entweder auszahlen lassen (das geht aber auch schon vorher) und erhält für die Nichtanspruchnahme des Darlehens (Darlehensverzicht) zusätzlich zur normalen Verzinsung des Guthabens von 0,5% ein Bonuszins von 1% über die Sparphase. Oder (wie es eigentlich auch gedacht ist) er nimmt das Darlehen von 30000€ in Anspruch. Der Zinssatz des Darlehens beträgt 3% und muss innerhalb von 10 Jahren abgezahlt werden. Sondertilgung ist jederzeit und in unbegrenzter Höhe möglich.

 

Für wen sind Bausparverträge geeignet?

Bausparverträge sind für Anleger ohne Bauabsicht wenig geeignet, sondern nur bei mittel- bis langfristigen Immobilienerwerbsabsichten (meist als Teil der Gesamtfinanzierung). Da relativ hohe Gebühren zu entrichten sind (Abschlussgebühr (meist 1% der Bausparsumme) + oftmals Kontogebühren), sollte – wenn es nur ums Sparen geht – eine andere Geldanlage gewählt werden. Auch für kurzfristige Bauabsichten lohnt sich ein Bausparvertrag nicht, da bis zur Zuteilung Jahre vergehen können.

 

Fazit

Letztlich sind Bausparverträge als eine Zinswette anzusehen. Bausparer spekulieren darauf, dass die Bauzinsen in der Zukunft höher sind als die des Bausparvertrags und sichern sich diese schon jetzt (beispielsweise für eine Anschlussfinanzierung).

 

Wechsel des Bausparvertrags

Bei jedem Wechsel oder bei Vertragsänderungen ist mit Gebühren zu rechnen! Eine Abschlussgebühr von 1% ist dann ein zweites Mal zu entrichten + eine Wechselgebühr. Außerdem verliert der Bausparer die bisher erreichte Bewertungszahl für die Zuteilung. Ein Wechsel lohnt sich leider nur sehr selten.

 

Altverträge

Manche ältere Bausparverträge haben Verzinsungen  des Sparguthabens von 4-5%. Diese sollten keinesfalls gekündigt werden. Ist ein Sparguthaben von etwa 85% erreicht, kann die Einzahlung gestoppt und nur noch die Zinsen eingestrichen werden.

 

Kündigung eines Alt-Bausparvertrags

Aufgrund der derzeitigen Niedrigzinsphase, versuchen viele Bausparkassen gut verzinste Altverträge zu kündigen. Ob das die Bausparkassen dürfen kann nicht eindeutige beantwortet werden, da die Tarifbedingungen teilweise sehr unterschiedlich sind und die Rechtslage kompliziert ist.

Folgend die häufigsten Fälle:

 

Kündigung nach 10 Jahren Zuteilungsreife

Ist ein Bausparvertrag seit 10 Jahren zuteilungsreif, versuchen viele Bausparkassen den Vertrag aufzulösen. Dabei wird oft auf den §489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) berufen. Viele Gerichtsurteile geben diesem Umstand auch Recht (Az. XI ZR 185/16). Anderen Gerichtsurteile allerdings auch den Bausparern. Beispielsweise entschied das Oberlandesgericht Stuttgart, dass der §489 nicht auf Bausparverträge anwendbar sei. Erst wenn das Guthaben die Bausparsumme erreicht, darf die Kasse kündigen (Az. 9 U 171/15). Das Landgericht Karlsruhe legte fest, dass Bausparkassen nicht kündigen dürfen, solange der Kunde Anspruch auf ein Darlehen hat (Az. 7 O 126/15). Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass eine Niedrigzinsphase keine Kündigung aus wichtigem Grund (§ 314 BGB) rechtfertigen (Az. XI ZR 185/16). Bausparkassen dürfen sich somit nicht auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen (Oberlandesgerichte Celle (Az. 3 U 86/16), Karlsruhe (Az. 17 U 185/15)). Auf jeden Fall sollte der Kündigung schriftlich widersprochen werden.

 

Übersparung

Wird die Bausparsumme durch das angespartes Guthaben überstiegen, kann gegen die Kündigung wenig getan werden. Auch ein Anspruch auf das Darlehen gibt es nicht mehr, da sich die Darlehenshöhe aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem Guthaben ergibt. Gerichtlich gilt der Bausparvertrag als erfüllt und kann von der Bausparkasse mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden.

 

Kürzung des Sparbetrags

Die Bausparkasse vermindert den Bausparen den max. möglichen Sparbetrag (auf den Regelsparbeitrag). Beispielsweise ab einer Guthabenverzinsung von x% sind nur noch Sparraten von max. x‰ der Bausparsumme im Monat möglich. Hier können sich Bausparer oftmals wehren. Manchmal sind Sonderzahlungen von der Zustimmung der Bausparkasse abhängig (üblicherweise 3 oder 5 ‰ über dem tariflichen Regelsparbeitrag). Wurde allerdings ein individueller Sparbeitrag vereinbart, kann sich der Bausparer dagegen wehren.

 

Streichung Bonuszinsen

Bei manchen Bausparverträgen sind Bonuszinsen oder Rückerstattung der Abschlussgebühr möglich, wenn auf das Darlehen verzichtet wird. Spart der Bausparer über die Bausparsumme, wird gedroht den Bonus einzubehalten. „Kein Darlehensanspruch mehr – also kann auch nicht darauf verzichtet werden“ so die Formel. Gerichtlich gibt es dazu noch keine eindeutige Entscheidung.

 

Bonuszinsen einrechnen

Bonuszinsen dürfen von Bausparkassen nicht in das Guthaben eingerechnet werden (Az. 3 U 154/16). Bonuszinsen werden meist nur gezahlt, wenn der Bausparer nach Zuteilung seines Vertrags auf das Darlehen verzichtet.

 

Zuteilung des Bausparvertrags

Die Bausparkasse teilt einem einfach mit, dass der Vertrag demnächst zugeteilt wird. Als Kunde muss man die Zuteilung aber nicht annehmen. Der Bausparvertrag läuft einfach weiter. Eine Erklärung, wann und ob das Bauspardarlehen abgerufen wird, ist ebenfalls nicht verpflichtend.

 

Vertragswechsel

Fehlt die rechtliche Grundlage zur Kündigung, versuchen viele Bausparkassen den Kunden freiwillig zum Wechsel zu bewegen („Zinsturbo“, „Treueprämie“, …). Beispielsweise werden die günstigeren Darlehenszinsen beim Neuvertrag oder der Tausch gegen eine scheinbar lukrativere Geldanlage angepriesen. Dabei können auch neue Abschlussgebühren fällig werden bzw. die Zuteilung verschiebt sich um Jahre. Meist ist der Vertragswechsel ein Gewinn für die Bausparkasse.

 

Unlautere Tricks

Bausparkassen lügen bewusst. Beispielsweise der BaFin-Trick: „Die BaFin befürchtet den Zusammenbruch des Bausparsystems. Deshalb werden die Bausparkassen bald gezwungen, Altverträge zu kündigen“. Das ist eine glatte Lüge, denn eine Zwangsabrechnung kennt das Bausparkassengesetz nicht.

 

 

Widerspruch gegen Kündigung

Dem muss schriftlich widersprochen werden. Ein Musterbrief ist beispielsweise auf www.verbraucherzentrale-bawue.de/bausparkassen zu finden. Im nächsten Schritt könnte ein Schlichter eingeschaltet werden (z.B. www.schlichtungsstelle-bausparen.de).

 

 

Darlehensverzicht

Verzicht man auf das Darlehen können bei vielen Bausparverträgen Zusatzleistungen in Anspruch genommen werden:

– Auszahlung eines Bonuszinses

– Rückzahlung der Abschlussgebühr

 

Tipps zur Auswahl des richtigen Bausparvertrags

1. Bis wann soll die Immobilie angeschafft werden? Dementsprechend sind die Vertragslaufzeiten zu definieren.

 

2. Wie hoch soll die Bausparsumme / Sparraten sein?

 

3. Welche Förderungen möchte man in Anspruch nehmen (Riester, Wohnungsbauprämie, Vermögenswirksame Leistungen bzw. Arbeitnehmer-Sparzulage)?

 

4. Wie sieht der Spar- und Tilgungsplan aus? Das beinhaltet die Bausparsumme, Ansparsumme und Verzinsung, voraussichtliche Zuteilung, Darlehenshöhe und Gesamteffektivzins sowie die Monatsrate zur Entschuldung bzw. Bonuszins bei Darlehensverzicht. Es sollte immer der Gesamteffektivzins (Effektivzins + Sparbeiträge und Gebühren) des Darlehens verlangt werden. Das Problem ist nämlich, dass Bausparkassen im Gegensatz zu Banken keinen Gesamteffektivzins ausweisen müssen.

 

5. Immer mehrere Bausparkassen vergleichen! Die Onlinerechner der Bausparkassen bieten manchmal besser Angebote als die entsprechenden Filialen. Hier sollte man sich vorher auf jeden Fall einen Überblick verschaffen. Angebote können auch von der Verbraucherzentrale geprüft werden (das ist allerdings kostenpflichtig). Wie hoch sind die Kosten für den Bausparvertrag (Abschlussgebühr, Kontogebühren, Agio (Aufgeld))?

 

Vorteile / Nachteile von Bausparverträgen

+ Die Zinsen stehen über die gesamte Vertragslaufzeit fest (Zinsversicherung).

+ Relativ flexibel: Bausparverträge können jederzeit gekündigt werden. Die Sparraten sind oftmals Regel anpassbar. Sondertilgungen jederzeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

+ Staatliche Förderungen möglich (Riester, Wohnungsbauprämie, Vermögenswirksame Leistungen bzw. Arbeitnehmer-Sparzulage).

+ Zinsen können niedriger als bei einem Bankdarlehen sein.

+ Bauspardarlehen sind im Grundbuch nachrangig (Nachrangdarlehen).

+ Bausparverträge sind auch für „Kleindarlehen“ geeignet (bis 50000€). Für solche Summen gibt es von Banken oft keine günstigen Angebote.

+ Darlehen bis zu 30000€ werden von Bausparkassen meist als Blankodarlehen vergeben. Also ohne Grundbuchabsicherung. Das spart Notar- und Grundbuchkosten.

+ Bausparverträge sind eine sichere Geldanlage. Zum einen durch die gesetzliche Einlagensicherung. Zum anderen über die Sicherungseinrichtungen der Bausparkassen.

 

– Aufgrund der relativ kurzen Darlehenslaufzeit sind recht hohe Tilgungsraten zu entrichten.

– Die Verzinsung des Sparanteils ist oft niedriger als bei anderen Kapitalanlagen.

– Gebühren sind zu entrichten (Abschlussgebühr, Vertragsgebühr, …).

– Keine kurzfristige Auszahlung des Darlehens (Zuteilungsfrist).

– Zinsen können höher als bei einem Bankdarlehen sein.

– Der genaue Zeitpunkt der Zuteilung muss von der Bausparkasse nicht genannt werden.

– Niedrige Darlehenszinsen gehen mit niedrigen Guthabenszinsen einher.

– Der Bausparvertrag reicht selten für die gesamte Finanzierung. Das heißt es muss eine zweite Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Das verursacht wiederum Kosten.

– Verwendung nur für wohnungswirtschaftliche Zwecke. Bei Riester-Bausparverträgen gibt es zusätzliche Beschränkungen.

 

Kreditgebühren von Bausparkassen

Früher haben einige Bausparkassen Kreditgebühren (bzw. Darlehensgebühr) bei der Inanspruchnahme des Immobiliendarlehens erhoben. Diese Kreditgebühren sind allerdings nicht zulässig (ähnlich früher den Kreditbearbeitungsgebühren von Banken). Erhobene Gebühren plus Zinsen müssen daher von der Bausparkasse zurückgezahlt werden (BGH AZ. XI ZR 552/15). Bausparer die einen Kredit erst noch aufrufen möchten bei dem eine Kreditgebühr eigentlich vorgesehen ist, müssen die Kreditgebühr nicht zahlen. Kontogebühren während der Darlehensphase sind ebenfalls nach dem BGH unzulässig (Az. XI ZR 308/15). Bausparer die einen Kredit bereits aufgerufen und die Kreditgebühr (meist mehrere hundert Euro) entrichtet haben sollten wie folgt vorgehen:

1. Die Bausparkasse mit Verweis auf das BGH-Urteil auffordern die Gebühr plus Zinsen zurückzuzahlen (Musterbrief auf www.test.de/kreditgebuehr).

2. Sträubt sich die Bausparkasse, sollte man sich an die Ombudsleute der jeweiligen Bausparkasse wenden.

3. Lenkt die Bausparkasse immer noch nicht ein kann Klage eingereicht werden. Dabei ist eine Rechtsschutzversicherung hilfreich. Da die Rechtslage klar ist, besteht nur ein sehr geringes Risiko für die Prozesskosten aufkommen zu müssen.

Wichtig dabei ist, dass der Anspruch noch nicht verjährt ist. Allgemein verjähren Ansprüche auf Gebührenerstattung frühestens 3 Jahre nach Ablauf des Kalenderjahres, in welchem die Gebühr gezahlt wurde. Gebühren von Immobilienbankdarlehen dürfen sogar bis zu 10 Jahre rückwirkend geltend gemacht werden. Bei Bauspardarlehen ist die Rechtslage leider noch nicht eindeutig.

 

Bausparkassen

Aachener, www.aachener-bausparkasse.de

Alte Leipziger, www.alte-leipziger.de

Bausparkasse Mainz, www.bkm.de

BHW (Postbank), www.bhw.de

Debeka, www.debeka.de

Deutsche Bank, www.deutsche-bank.de

Deutsche Bausparkasse Badenia, www.badenia.de

Deutscher Ring, www.drbsk.de

LBS Baden-Württemberg, www.lbs.de

LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG, www.lbs.de

LBS Bayerische Landesbausparkasse, www.lbs.de

LBS Bremen AG, www.lbs.de

LBS Hessen-Thüringen, www.lbs.de

LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin – Hannover, www.lbs.de

LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG, www.lbs.de

LBS Rheinland-Pfalz, www.lbs.de

LBS Saar, www.lbs.de

LBS Schleswig-Holstein-Hamburg, www.lbs.de

LBS Westdeutsche Landesbausparkasse, www.lbs.de

Schwäbisch Hall, www.schwaebisch-hall.de

Signal Iduna, www.signal-iduna.de

Wüstenrot Bausparkasse AG, www.wuestenrot.de

 

www.test.de/bausparrechner

 

Was für Möglichkeiten haben Riester-Bausparer?

Ein vorhandener Riester-Bausparvertrag kann für folgendes verwendet werden:

– Bau oder Kauf einer Immobilie.

– Umschuldung / Sondertilgung eines bestehenden Darlehens.

– Investition in einen altersgerechten Umbau.

– Verwendung als Altersrente (Verrentung des Guthabens).

– Übertragung auf einen anderen Riester-Vertrag. Macht besonders Sinn wenn man feststellt, dass man doch keine Absichten bezüglich Immobilien hat.

 

Was ist ein Bauspar-Kombikredit?

Ein Bauspar-Kombikredit besteht aus einem Bausparvertrag und einem tilgungsfreien Darlehen. Der Kombikreditnehmer zahlt in der Sparphase die Sparraten für den Bausparvertrag + Zinsen für das Vorausdarlehen. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, löst der angesparte Teil und das Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab. Dann werden nur noch Raten für das Bauspardarlehen gezahlt.

 

Beispiel Bauspar-Kombikredit:

Kreditsumme: 200000€

Zinsbindung: 10 Jahre

 

1. Das Darlehen über 200000€ wird vom Kunden zu einem festen Zinssatz aufgenommen (z.B. 1,4%). Gleichzeitig schließt der Kunde einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von auch 200000€ ab. Zu zahlen sind im Monat 734€ (234€ Zinsen und 500€ Sparbeiträge).

2. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, kann damit das Vorausdarlehen abgelöst werden. Dann sind allerdings 1023€ für das Bauspardarlehen zu zahlen (Zinssatz 2,15%). Der Effektivzins liegt dann bei 1,93%.

3. Allerdings liegt hier die Falle bei Bauspar-Kombikredit: Endet die Zinsbindung des Vorausdarlehens nach 10 Jahren, ist es nicht immer sicher ob der Bausparvertrag auch zuteilungsreif ist! Manchmal dauert das noch Jahre! Bis zu diesem Zeitpunkt, muss das Darlehen zu einem ungewissen Zinssatz verlängert werden. Der angegebene Effektivzins von 1,93%. gilt dann nur noch, wenn der Zinssatz gleich bleibt. Das Vorausdarlehen wurde bisher nicht getilgt. Sprich: Der evtl. höhere Zinssatz ist auf den vollen Kreditbetrag zu zahlen.

 

-> Als Kunde geht man oft im Vergleich zu einem normalen Bankdarlehen ein viel höheres Zinserhöhungsrisiko ein! Auch sind Kombikredit oftmals teurer. Er kann sinnvoll sein, wenn über 20 Jahre für die Rückzahlung gebraucht wird. Wichtig ist, dass der Zinssatz für das Vorausdarlehen vertraglich bis zur Zuteilung des Bausparvertrags festgeschrieben ist.

 

 

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