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Übersicht Neubau

Auf was ist grundsätzlich bei einem Neubau zu achten?

 

Nützliche Links

www.bak.de

www.bauen.com

www.baunetzwissen.de

www.bautipps.de

www.haus-selber-bauen.com

www.kompetenzzentrum-iemb.de

 

Verbraucherzentrale, www.vzbv.de

Kataloge, www.immonet.de

 

Bauherren-Schutzbund, www.bsb-ev.de

Haus & Grund, www.hausundgrund.de

Verband privater Bauherren, www.vpb.de

Verband Wohneigentum e. V., www.verband-wohneigentum.de

Verband Wohnen im Eigentum e.V., www.wohnen-im-eigentum.de

Verein zur Qualitätskontrolle am Bau e.V., www.vqc.de

 

Inhaltsverzeichnis

Grundstück

Bevor ein Haus geplant und gebaut werden kann, muss ein Grundstück vorhanden sein. Das Haus muss zum Grundstück passen. Deshalb erst das Grundstück. Link

Für Reihenhäuser / Doppelhäuser sind etwa 200m2 nötig. Für freistehende Einfamilienhäuser etwa 400m2.

 

Genehmigungen

Was für Genehmigungen werden benötigt?

Anträge / Genehmigungen

 

Baupartner

Bei einem Neubau kann zwischen 3 verschiedenen Baupartnern unterschieden werden. Eindeutig billiger oder teurer ist keiner der Baupartner.

 

Tipp: Steigen die Kosten um mehr als 10% muss der Baupartner das umgehend mitteilen.

 

Checkliste Hausbau-Partner

– Hat er einen guten Ruf / Empfehlungen? Firmensitz? Wie lange gibt es das Unternehmen schon (je länger desto besser)?

– Reine Vertriebsfirma oder wird das Haus selber gefertigt?

– Gibt es Referenzhäuser / Musterhäuser? Bei diesen Bauherren nachfragen!

– Mitgliedschaften in einem Fertigbau-Verband oder Güte-Gemeinschaft?

– Zertifikate, Qualitätsnachweise oder Gütezeichen (z.B. RAL-Gütezeichen, TÜV)?

– Vollständige, detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung bzw. Verträge? Gute Bauunternehmen sind transparent und informieren umfassend.

– Ist der Preis vollständig? Oft fehlen Erschließungs- und Anschlusskosten.

– Gute Bonität / Bankbürgschaft (Bankauskunft über die Baufirma oder Wirtschaftsauskunft www.handelsregister.de / www.firmenwissen.de / www.bundesanzeiger.de / www.creditreform.de / www.schufa.de, Bonitätsprüfung über Bauherren-Schutzbund / „wohnen im eigentum“ / www.baunetz.de). Kann auch bei Handwerkern Sinn machen.

– Fertigstellungsgarantie oder Festpreisgarantie?

– Zahlung nach Baufortschritt möglich (Zahlungsplan)?

– Gewährleistungsumfang und -dauer?

– Sonstige Leistungen

 

Checkliste Bauleiter

– Hat er einen guten Ruf / Empfehlungen? Firmensitz?

– Qualifikation und Berufserfahrung?

– Hat nicht zu viele Baustellen parallel?

– Berufshaftpflichtversicherung?

 

Bauen mit Architekt

Wer sein eigenes Haus individuell errichten will, geht zum Architekten. Das macht heute etwa jeder zehnte Bauherr. Dieser erhält dafür ein Honorar das sich nach der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)“ bemisst. Architekten dürfen ihr Honorar nicht selbst festlegen. HOAI definiert neun sogenannte Leistungsphasen und basiert auf den reinen Baukosten (beinhaltet nicht die Kosten für Grundstück, Baunebenkosten, Außenanlagen oder die Einbauten). Werden alle Architektenleistungen in Anspruch genommen, beläuft sich das Gesamthonorar nach HOAI auf etwa 10% der reinen Baukosten (eine „Vollbeauftragung“ + evtl. Honorare für Fachplaner wie Statiker oder Energieberater). Phase 1 bis 4 gute 25% (Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung). Das restliche Honorar teilt sich auf die Phasen 5 bis 9 auf (Ausführungsplanung, Vorbereiten der Auftragsvergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Bauüberwachung sowie Objektbetreuung und Dokumentation).

Der Architekt sollte seinen Sitz nicht allzu weit von der Baustelle entfernt haben. Auch sollten Referenzobjekte und Kontaktdaten von den ehemaligen Bauherren angefordert werden. Mit einem Festpreis kann leider nicht gerechnet werden. Denn der Architekt kann sich auch verkalkulieren.

 

Tipps

– Entwurf des Hauses, Kostenermittlung, stellt Baugenehmigung, Ausschreibungen für Handwerker und Bauunternehmer, Überwachungen der Bauarbeiten

– Je genauer die Planungen des Architekten sind, desto geringer ist das Kalkulationsrisiko der Baufirma. Das führt meist zu einer günstigerem Ausführung.

– Die Bauleistung auf Einzelgewerke aufteilen. So können für die einzelnen Gewerke besser spezialisierte Handwerker / Baufirmen beauftragt werden.

– Architekten haben auch die Aufgabe Baumängel zu finden und ggf. zu reklamieren.

– Mitglied bei einer Bauherrengemeinschaft (auch Baugruppe oder Baugemeinschaft genannt) werden.

 

 

Mögliche Probleme bei einem Architekten

– Keine Kostengarantie (+-20% möglich).

– Bauleitung wird oft als notwendiges Übel angesehen.

– Fehlende Universalkenntnisse.

– Mangelnde kaufmännische Kenntnisse.

– Fehlende Haftpflichtversicherung. Es sollte immer geprüft werden, ob der Architekt über eine Haftpflichtversicherung verfügt und auch die letzte Rate gezahlt hat!

– „Skizzen“ und „Entwürfe“ im Gegensatz zu Bauunternehmen oft nicht kostenlos (siehe HOAI).

 

Architektenhonorar berechnen

www.abg-plus.de

Freeware Software: HOAI Detail

 

Beispiel eines Architektenhonorars

Neubau eines unterkellerten Einfamilienhauses: 135000€

Nach der Honorartabelle sind nur Kosten von 100000€ oder 150000€ abrechenbar.

 

bei 100000€ beträgt das anrechenbaren Honorar min. 10206€

bei 150000€ beträgt das anrechenbaren Honorar min. 15128€

 

Die Honorarermittlung muss allerdings genau erfolgen:

100000€ => 10206€

Die Differenz von 35000€ (135000€-100000€ = 35000€)

4922€ (15128€-10206€ = 4922€)

= (35000€*4922€) / 50000€ = 3445,40€

3445,40€ + 10206€ = 13651,40€

 

Architekt finden

www.architektenkammern.net

www.bak.de

www.bundesliste.de

 

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)

– LP1: Grundlagenermittlung

Ermittlung der Voraussetzungen zur Durchführung der Baumaßnahme. Kostenanteil: 2%.

– LP2: Vorplanung

Planungsvorbereitung, Lösung der Planungsaufgabe. Kostenanteil: 7%.

– LP3: Entwurfsplanung

Erarbeiten der endgültigen Lösung. Kostenanteil: 15%.

– LP4: Genehmigungsplanung.

Erarbeiten der Vorlagen zur Genehmigung. Kostenanteil: 3%.

– LP5: Ausführungsplanung

Ausführungsreife Plandarstellung. Kostenanteil: 25%.

– LP6: Vorbereitung der Vergabe

Aufstellen des Leistungsverzeichnisses und Mengenermittlung. Kostenanteil: 10%.

– LP7: Mitwirkung bei der Vergabe

Ermittlung der Kosten, Mitwirken bei der Auftragsvergabe. Kostenanteil: 4%.

– LP8: Objektüberwachung

Überwachung der Ausführung. Kostenanteil: 32%.

– LP9: Objektbetreuung und Dokumentation

Ergebnisdokumentation, Mängelfeststellung. Kostenanteil: 2%.

 

Honorartafel laut § 35 HOAI

Bis zu einem gewissen Grad sind die Kosten aber auch Verhandlungssache. Besonders in den frühen Leistungsphasen sind Pauschalpreise denkbar. Architekten erhoffen sich so Folgeaufträge. Bauherren und Architekten können beispielsweise auch Erfolgshonorare vereinbaren.

 

 

Bauen mit Generalunter- oder -übernehmer / Generalplaner

Hier wird das Grundstück vom Bauherr bereits bereitgestellt und ein Generalunternehmer errichtet komplett das Haus (z.B. ein Fertighaushersteller) bzw. beauftragt Subunternehmen. Er ist verantwortlich für die Gesamtleistung und hat meist Festpreise. Der Grundstückseigentümer tritt dabei gegenüber Baufirmen und Behörden aber als Bauherr auf. Etwa 90% der Hausbauer entscheiden sich für diese Variante des „schlüsselfertiges Haus“ bzw. „Fertighaus“.

 

Unterscheidung Generalunternehmer / Generalübernehmer

Generalübernehmer (GÜ): Planungsleistungen. Er plant das schlüsselfertige Haus auf dem bereitgestellten Grundstück, führt die Arbeiten aber nicht aus. Diese vergibt er an Subunternehmen. Freie Vertragsgestaltung.

 

Generalunternehmer (GU): Planungs- und Bauleistungen. Er plant das schlüsselfertige Haus auf dem bereitgestellten Grundstück und führt manche Arbeiten auch aus (Teil der Bauleistungen im eigenen Unternehmen). Den Rest der Arbeiten vergibt er an Subunternehmen. Freie Vertragsgestaltung.

 

Bauträger: Verkauft das Grundstück und das fertige Haus zusammen. Vertrag nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

 

Vorteile Generalunternehmer / Generalübernehmer

– Als Bauherr nur einen Ansprechpartner (Bauausführung, Mängelbeseitigung und die Gewährleistung).

– Planung aus einer Hand.

– Schnellere Gesamtbauprozess.

 

Nachteile Generalunternehmer / Generalübernehmer

– Der vereinbarte Festpreis ist meist höher als die Summe der Einzelleistungen.

– Einschränkungen bei der Auswahl von Drittbetrieben die einzelnen Bauabschnitt übernehmen.

– Der Grundstückseigentümer hat weiterhin die Bauherrenrisiken.

 

Tipp: Bei entsprechender vertraglicher Gestaltung kann der Auftraggeber eine Kosten- und Termingarantie erzielen.

 

Haftung bei Mängel

Bei Mängeln haftet der Generalunternehmer, nicht die beauftragten Subunternehmer. Bei einer Insolvenz können die Ansprüche aber nicht ohne weiteres bei den Subunternehmern geltend gemacht werden. Hierzu müsste seitens des Generalunternehmers bei Vertragsabschluss die Erfüllungs- und Gewährleistungsrechte an die Subunternehmer abgetreten werden. Wichtig für den Hausbauer sind auch sämtliche Namen und Adressen der Subunternehmer.

 

Bauen mit Bauträger

Ein Bauträger ist ein Unternehmen das selber Grundstücke erwirbt, Gebäude darauf errichtet und dann als Gesamtobjekt verkauft (alles aus einer Hand). Das Unternehmen tritt gegenüber Baufirmen und Behörden als Bauherr auf. Besonders für Menschen geeignet die kein Grundstück haben oder sich ein Reihenhaus / Eigentumswohnung / Doppelhaushälfte wünschen.

 

Tipps Bauträger

– Bauträger haben meist das Gebäude schon vorher mehrmals errichtet. Das hat den Vorteil das entsprechende Modellhäuser / Musterhäuser schon vorher besichtigt werden können.

 

– Es gilt sich vorher genau über den Bauträger und das entsprechende Angebot zu informieren (Firmenhistorie, Referenzen, eventuelle Problemprojekte, Bankauskunft, Qualitätssicherung durch z. B. TÜV oder DEKRA, …)! Die Besichtigung von Musterhäusern genügt dazu nicht. Von dem Unternehmen sollte eine Liste von Referenzobjekten verlangt werden. Was sagen die anderen Käufer?

 

– Der Kaufvertrag sollte min. 2 Wochen vor Vertragsschluss zugesandt werden und gründlich studiert werden (Beurkundungsgesetz in § 17 Abs. 2a). Gegebenfalls auch mit externer Hilfe. Sind alle Kosten/Preise aufgeführt? Sind die Fertigstellungstermine definiert? Welche Schadensersatzansprüche hat man bei Nichterfüllung? 5 Jahre Gewährleistung sind Standard.

 

– Häuser von Bauträgern sind meist günstiger als Architektenhäuser.

 

– Um dem Risiko einer Insolvenz des Bauträgers nicht ausgesetzt zu sein, gibt es in der Makler- und Bauträgerverordnung besondere Vorschriften. Danach wird nach Baufortschritt in Teilbeträgen bezahlt. Siehe Verträge.

 

– Anspruch auf Eigenleistungen bestehen meist nicht. Wenn gewünscht, sollte sie Teil des Vertrages sein.

 

– Der Vertrag sollte nicht beurkundet werden, wenn Bauträger nicht Eigentümer des Grundstücks ist und noch keine Baugenehmigung vorliegt.

 

– Die Bank des Bauträgers sollte das Grundstück aus der Haftung für die Globalgrundschuld freigeben.

 

– Abnahme selbst durchführen! Bzw. mit einem Sachverständigen. Abnahme nicht durch Sachverständigen des Bauträgers.

 

 

Vergleich Bauformen

Architekt Bauträger Generalunternehmer Fertighaushersteller
Kosten Oft höher Eher niedriger Je nach Individualität. Günstige Ausführung möglich. Je nach Individualität. Günstige Ausführung möglich.
Kostensicherheit Eingeschränkt Hoch Hoch Hoch
Planungssicherheit Mittel Hoch Mittel Hoch
Flexibilität Hoch Eingeschränkt Mittel Eingeschränkt
Individualität Hoch Eingeschränkt Hoch Eingeschränkt
Eigenleistung Möglich Eingeschränkt möglich Eingeschränkt möglich Sehr eingeschränkt möglich
Risiko Bauherr Bauträger Teilweise Generalunternehmer Hersteller (bis auf das Grundstück)

 

 

Was für Arten von Häusern gibt es?

Für das Eigenheim gibt es heute eigentlich fast nur noch Holzbauweise oder Massivbauweise. Beide sind ähnlich lange haltbar und haben relativ ähnliche Wärme-, Feuchte-, Schall- und Brandschutzwerte.

 

Holzbauweise (Holzhaus)

Anwendung oftmals bei Fertighäusern (Holzgerippe / Holz-Ständer-Bauweise). Nicht zu verwechseln mit Häusern die lediglich eine Holzfassade haben.

 

Vorteile Holzbau

– Gute Wärmedämmung.

– Geringeres Gewicht als Massivbau (z.B. dünnere Wände. Evtl. weniger starkes Fundament notwendig).

– Schnelle Bauzeit.

 

Nachteile Holzbau

– Der Beleihungswert wird oft etwas niedrig angesetzt gegenüber Steinbauten.

– Schallschutz.

– Versicherung evtl. teurer.

 

Massivbauweise (Mauerwerk oder Beton)

Massivhäuser bestehen aus Mauerwerk oder Beton.

 

Vorteile Massivhaus

– Guter Schallschutz von Massivbau.

– Kann relativ leicht um- und ausgebaut werden.

– Stein speichert die Wärme besser. Braucht aber auch länger um aufzuheizen.

– Lebensdauer meist etwas höher.

– Besserer Brandschutz.

 

Nachteile Massivhaus

– Schwerer, deshalb vielleicht stabileres Fundament notwendig.

– Längere Bauzeit (Errichtung, lange Austrocknungsphase, …).

– Für gleichen Wärmeschutz dickere Wände notwendig (Durchschnittliche Wanddicke: Massiv 50cm, Holz 30cm).

 

Fertighäuser

Fertighäuser werden industriell schon vorgefertigt, in den Einzelteilen auf der Baustelle angeliefert und dort zusammengesetzt. Dabei werden die unterschiedlichsten Materialien eingesetzt. Sie sind nicht unbedingt billiger als die anderen Häuserarten.

 

www.fertighaus.de

Bundesverband Deutscher Fertigbau: www.bdf-ev.de

Deutscher Holzfertighaus-Verband: www.dfv.com

Gütegemeinschaft Deutscher Fertigbau: www.guete-gemeinschaft.de

Gütegemeinschaft Blockhausbau: www.dmbv.de

Arbeitsgemeinschaft ZimmerMeisterHaus: www.zmh.com

 

Vorteile Fertighäuser

– Kurze Bauzeit (vom Keller bis zum Einzug etwa 3-4 Monate). Dadurch keine Doppelbelastungen durch Miete und Zinszahlungen. Geringere Personalkosten.

– Festpreis

– Meist gute Wärmedämmung

– Witterungsunabhängige Herstellung

– Gering Wandstärke (mehr Wohnraum)

– Fester Einzugstermin

– Leistungen aus einer Hand

 

Nachteile Fertighäuser

– Feste Bindung an einen Hersteller

– Ausfallrisiko bei Insolvenz des Herstellers

– Wände speichern keine Wärme

– Geringerer Schallschutz

– Nachteilige Beleihungspraxis der Banken

– Wiederverkaufswert oft geringer

 

Bauweisen Fertighäuser

Skelett- oder Ständerbauweise

Hier können die Ausfachungen der Wände (die Hohlräume zwischen den Balken), vollständig mit Dämmstoffen befüllt und dann beplankt (meist mit Span- oder Gipskartonplatten) und verputzt (bzw. vermauert) werden.

+ Ökologisch

+ Hervorragende Dämmeigenschaften

+ Gestaltung der Wand / Fassade / Grundrisses relativ flexibel

+ Viel Eigenleistung möglich

– Evtl. Wärmebrücken möglich. Diese sollten auch gedämmt werden.

– Bei Leichtbauweise je nach Innenwandaufbau geringe Wärme- und Schallisolierung

– Empfindliche Dampfbremse bzw. Dampfsperre

 

Rahmenbauweise / Tafelbauweise

+ Ökologisch

+ Viel Eigenleistung möglich

+ Gute Wärmespeicherfunktion

+ Hervorragende Dämmeigenschaften möglich

– Bauliche Veränderung nach Fertigstellung nahezu unmöglich

– Evtl. Wärmebrücken möglich. Diese sollten auch gedämmt werden.

– Raumgreifenderer Wandaufbau vermindert Raumfläche. Vor allem im Vergleich zur Ständerbauweise. Trotzdem immer noch vorteilhafter als beim Massivhaus.

 

Blockhausbauweise

+ Ökologisch

+ Besonderes Erscheinungsbild

+ Gutes Raumklima

+ Als Selbstbauhaus erhältlich

– Hoher Holzverbrauch

– Zusätzliche Dämmmaterialien notwendig

– Anfällig für Fugen- und Rissbildung

– Anfällig von Setzungsproblemen (Holzschwund, Verdichtung)

– Aufgrund dicker Wände Verlust von Raumfläche.

 

Gütesiegel Fertighäuser

– Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau (QDF), www.bdf-ev.de

– RAL-Gütezeichen, www.ral-holzhaus.de

– Bundes-Gütegemeinschaft Montagebau und Fertighäuser e.V. (BMF), www.guetesicherung-bau.de

– Dena-Gütesiegel Effizienzhaus, www.dena.de

– TÜV, www.tuev.de

– DGNB-Zertifikate, www.dgnb-system.de

– FSC-Logo, www.fsc-deutschland.de

– natureplus, www.natureplus.org

 

Ausbaustufen / Konditionen

Fertig ist nicht gleich fertig. Die Fertighausverträge von den Anbietern haben teilweise unterschiedliche Ausbaustufen und Konditionen.

 

Fertighausanbieter

Es gibt mehr als 200 Fertighaushersteller. Aber nicht alle der Anbieter liefern in alle Regionen Deutschlands. Auswahl:

Allkauf Haus, www.allkauf-ausbauhaus.de

Baufritz, www.baufritz.com

Baumeister, www.baumeister-haus.de

Beilharz, www.beilharz-haus.de

BGW Hausbau GmbH, www.bgw-hausbau.de

Bien-Zenker, www.bien-zenker.de

Bittermann & Weiss, www.bw-holzhaus.de

Büdenbender, www.buedenbender-hausbau.de

Chiemgauer Holzhaus, www.chiemgauer-holzhaus.de

Danhaus, www.danhaus.de

Dan-Wood, www.danwood.de

Davinci, www.davinci-haus.de

Fingerhaus, www.fingerhaus.de

Fingerhut, www.fingerhuthaus.de

FischerHaus, www.fischerhaus.de

Fullwood, www.fullwood.de

Gapp Holzbau, www.gappholzbau.de

Griffnerhaus, www.griffner.com

Gruber, www.gruber-bernried.de

Gussek, www.gussek-haus.de

Haacke Haus, www.haacke-haus.de

Haas, www.haas-fertigbau.de

Hanse, www.hanse-haus.de

Holz & Raum, www.holzundraum.de

Huf Haus, www.huf-haus.com

Isartaler Holzhaus, www.isartaler-holzhaus.de

Kampa, www.kampa.de

Keitel Haus, www.fertighaus-keitel.de

KitzlingerHaus, www.kitzlinger.de

Léon Wood, www.leonwood.de

Luxhaus, www.luxhaus.de

Meiserstück, www.meisterstueck.de

Meisterstück-Haus, www.meisterstueck.de

Nordhaus, www.nordhaus.de

Okal, www.okal.de

Partner-Haus, www.partner-haus.de

PERFEKT-Haus, www.perfekthaus.de

pro::casa, www.pro-casa-bau.de

Regnauer, www.regnauer.de

Rensch Haus, www.rensch-haus.com

Schwabenhaus, www.schwabenhaus.de

Schwörer Haus, www.schwoerer.de

Solid-Haus, www.solid-haus.de

Sonnleitner, www.sonnleitner.de

Stommel, www.stommel-haus.de

STREIF Haus, www.streif.de

Vierbrock, www.viebrockhaus.de

Vöma Bio-Bau, www.voema.de

Weberhaus, www.weberhaus.de

Weiss, www.fertighaus-weiss.de

 

www.bautipps.de/hausdatenbank

 

Fertighausangebote vergleichen

Wie können unterschiedliche Angebote von Fertighäusern miteinander verglichen werden?

 

– Preis

 

– Grundriss entsprechend der persönlichen Präferenzen

 

– Umfang der Bauleistungen? Diese können sehr unterschiedlich von Anbieter zu Anbieter sein. Denn Begriffe wie „Ausbauhaus“ oder „schlüsselfertig“ sind gesetzlich nicht klar definiert.

• Planungs- und Genehmigungsgebühren

• Erdarbeiten und Bodenplatte / Keller

• Baustelleneinrichtung

• Hausanschlüsse

• Schornstein

• Einbauküche

• Zusätze wie Rauchmelder

• …

 

– Produkte und Materialien (Hersteller, Fabrikat, Typ, Oberfläche, Farbe, U-Werte, Preis, Auszüge aus den Katalogen der Hersteller)

 

– Was bedeutet „Standardausstattung“? Vor allem beim Innenausbau gibt es Unterschiede (Fliesen, Sanitärinstallation, Elektroinstallation und Anschlüsse, …).

 

– Effizienzstandard / Jahresheizwärmebedarf / Luftdichtigkeit (Blower-Door-Test)?

 

– Festpreisgarantie

 

– Entsorgung der Restmaterialien

 

– Gewährleistung / Kundendienst

 

Fertighausanbieter Vergleiche

Fertighausanbieter werden in den Medien oft verglichen:

 

www.n-tv.de/ratgeber/tests/Die-besten-Fertighausanbieter-article14648796.html

 

www.focus.de/immobilien/bauen/1200-bauherren-befragt-schneller-ins-eigenheim-das-sind-die-fairsten-fertighaus-anbieter_id_4235988.html

FocusMoney Vergleich Fertighausanbieter

 

 

Was sind Bausatzhäuser?

Bausatzhäuser oder Ausbauhäuser werden nur bis zu einer bestimmten Ausbaustufe geliefert. Der Innenausbau übernimmt der Bauherr selbst. Mit genügend Zeit und handwerklichem Geschick kann mit einem Bausatzhaus noch selber einiges ausgebaut werden um Geld zu sparen. Je nach Umfang werden verschiedene Typen unterschieden:

 

Typ Ausbaustufe in % (ist nicht einheitlich und kann individuell vereinbart werden)
Rohbauhaus etwa 30% (Erdarbeiten, Bodenplatte / Keller, Außenwände, tragende Innenwände, Decken, Dach)
Ausbauhaus etwa 50% (Rohbau, Außenwände mit oder ohne Putz, eingesetzte Fenster, geschlossenes Dach, Innenausbau durch Bauherren)
Fertighaus 70% oder mehr (teilbezugsfertig, nur einige einzelne Eigenleistungen)

 

Was ist ein Ausbauhaus?

Das Ausbauhaus ist die Variante, bei der der Bauherr den Innenausbau selber übernimmt. Die Ausbaustufen können verschieden sein, etwa mit oder ohne Elektroinstallation, Fußböden oder Sanitärinstallation. Von verschiedenen Anbietern gibt es in Kooperation mit Baufachmärkten fertige Ausbaupakete, individuell zugeschnitten auf das Haus und die Vorstellungen des Bauherrn. Der Anteil der Eigenleistung wirkt sich vorteilhaft auf den Preis aus. Der weitere Ausbau des Bauwerks eilt nicht, da es wegen der fertigen Außenhülle wetterfest ist.

 

Energiestandards für Gebäude

Erneuerbare Energien sind bei Neubauten Pflicht (Solar, Biomasse, Geothermie, Umweltwärme). www.guetezeichen-neh.de

kWh / m2/a Effizienzklasse
Altbau vor 1978, ungedämmt, alte Heizung 301-450 G
Altbau 1974-1977, geringfügig saniert 251-300 F
Altbau 1978-1983, erneuerte Heizung 201-250 E
Altbauten 1984-1994, teilsaniert 151-200 D
Altbauten 1995-2008, teilsaniert oder Neubauten mindere Qualität 101-150 C
Wärmeschutzverordnung 1995 100-200 C
Mindestanforderung EnEV 2007 85-150 B oder C
Mindestanforderung EnEV 2009 70-120 B oder C
Niedrigenergiehaus 75-90 B
KfW Effizienzhaus 70 50-85 B
Drei-Liter-Haus 70-80 B
KfW Effizienzhaus 55 / Niedrigenergiehäuser 40-65 A oder B
Sonnenhaus (www.sonnenhaus-institut.de) 15-40 A+ oder A
KfW Effizienzhaus 40 / Niedrigstenergiehäuser 30 A+
Passivhaus (www.passiv.de, www.passipedia.de) 30 A+
Nullenergiehaus 10-20 A+
Plusenergiehaus 0 A+

 

Energiesparhaus oder Niedrigenergiehaus

Der Begriff „Energiesparhaus“ oder „Niedrigenergiehaus“ ist heute nicht mehr gebräuchlich und auch nicht geschützt. Er wurde ersetzt „Passivhausstandard“. Energiesparhaus 60 entspricht etwa einem KfW-Effizienzhaus 70, Energiesparhaus 40 entspricht etwa einem KfW-Effizienzhaus 55 (Stand 2015).

 

KfW-Effizienzhaus

Neubau Effizienzhäuser 70, 55 und 40. Sanierte Altbauten Effizienzhäuser 115, 100, 85, 70 und 55. Die Zahl steht dabei für den max. Energiebedarf des Gebäudes in % des für einen Neubau zulässigen Höchstwertes nach der Energieeinsparverordnung von 2009 (effizienzhaus.zukunft-haus.info).

Beispiel: Ein KfW-Effizienzhaus 70 benötigt max. 70% der Energie eines Neubaus mit den definiert Mindestanforderungen (Stand 2015). Ab 01.04.2016 wird das KfW-Effizienzhaus 70 gesetzlicher Mindeststandard und ist dann nicht mehr durch die KfW förderfähig!

 

Passivhaus

Passivhäuser müssen bestimmte Anforderungen erfüllen (max. Primärenergiebedarf: 120 kWh/(m²a), Luftdichtheit, Heizwärmebedarf 15 kWh/a oder Heizwärmelast maximal 10 W/m², …). Außerdem gibt es ein Zertifikat vom Passivhaus Institut Darmstadt („Qualitätsgeprüftes PASSIVHAUS Dr. Wolfgang Feist“). Die im Hausinnern befindliche Energie wird beim Passivhaus genutzt (einfallende Sonnenstrahlen, technische Abwärme und auch Körperwärme).

 

Drei-Liter-Haus

Der Begriff Drei-Liter-Haus ist durch das Fraunhofer Institut für Bauphysik (IBP) geschützt. 3 Liter Heizöl pro m2 (ähnlich „Drei-Liter-Auto“). Etwa Effizienzhaus 70. Es gibt auch Ein-Liter-Häuser bzw. Zwei-Liter-Häuser (1 Liter: 10 kWh/(m²a), 2 Liter: 20 kWh/(m²a), 3 Liter: 30 kWh/(m²a)).

 

Sonnenhaus

Ein Haus das seinen Heizenergiebedarf min. zu 50% aus Sonnenenergie deckt (www.sonnenhaus-institut.de). Dazu wird allerdings ein großer Tank benötigt.

 

Nullenergiehaus

Ein Nullenergiehaus kann zwar im Jahresschnitt seine Energie selber durch solare Zugewinne erzeugen, ist aber noch nicht unabhängig vom öffentlichen Stromanschluss. So kommt es im Sommer zur Einspeisung von Strom ins öffentliche Netz, während das Haus im Winter als Verbraucher auf das Netz angewiesen ist („externer Energiebezug eines Gebäudes im Jahresmittel durch eigenen Energiegewinn egalisiert“). Der Begriff Nullenergiehaus ist nicht geschützt!

 

Plusenergiehaus / Effizienzhaus plus

Plusenergiehäuser sind Nullenergiehäuser ähnlich. Allerdings mit einer jährlichen positiven Energiebilanz (produziert mehr Energie, als extern hinzugefügt wird). Dabei gibt es allerdings einige Unklarheiten: Beispielsweise ist der Elektrizitätsbedarf für Licht oder die „graue Energie“ (Herstellung, Transport, Lagerung, …) ebenfalls bilanziert? Der Begriff Plusenergiehaus ist nicht geschützt!

 

Aktivhaus

Aktivhäuser sind Gebäude, die allein oder im Verbund mit anderen mehr Energie erzeugen als sie selbst benötigen. Sie versorgen also auch andere Gebäude (z.B. denkmalgeschützte Gebäude).

 

Energieautarke Häuser

Haben keinerlei Verbindung mehr zum öffentlichen Netz. Sie gewinnen alle benötigte Energie selber. Als „normaler“ Bauherr kaum finanziell zu realisieren. Siehe auch Heizung.

 

Baumaterialien beim Hausbau

– Holz: Ein natürlicher Baustoff der schon seit Jahrhunderten verwendet wird (siehe z.B. Fachwerkhäuser). Gute elastische Eigenschaften und Festigkeit.

 

– Lehm

Stampflehm / Lehmsteine / Lehmbauplatten

 

– Ziegel: Gute Schalldämmeigenschaften und Wärmespeicherung.

 

– Kalksandstein: Als tragender Lochstein und für das Verblendmauerwerk. Billiger als Ziegel aber auch schwerer.

 

– Beton

 

Schallschutz

Je nach Außenlärmpegel sollte auch auf einen entsprechenden Schallschutz geachtet werden. Die DIN 4109 bzw. VDI Richtlinie 4100 definiert den Schallschutz. Das resultierende Schalldämmmaß sollte im Haus max. 35 Dezibel nachts und 40 Dezibel tagsüber betragen. Entsprechende Außenbauteile sind innerhalb eines Hauses zu verbauen.

 

Nebenkosten beim Neubau (Schätzungen)

Stromanschluss: 1800-2500€

Wasseranschluss: 500-1000€

Gasanschluss: 1800-2500€

 

Aushub und das spätere Verfüllen der Baugrube: 5000-15000€

Kanalanschluss: 5000-7000€

 

Erstellung des Lageplanes zum Baugesuch: 1500-2500€

Genehmigungsgebühren: 0,5% der Bausumme

Kleinanschlüsse wie z.B. Telekom usw.: 500€

Evtl. Bodengutachten: Ca. 1000€

 

 

Geld beim Hausbau sparen

– Niedrige Raumhöhe.

 

– Bad und Küche in der Nähe bzw. übereinander (so braucht man weniger Wasserrohre).

 

– Zusatzwünsche von Anfang an kommunizieren. Nicht erst wenn „noch Geld übrig“ ist. Diese Folgekosten sind meist höher!

 

– Günstige Böden einbauen (siehe auch Böden).

 

– Carport anstatt Garage.

 

– Ist überall im Haus Schallschutz notwendig? Reichen auch mal leichte Trennwände oder müssen es immer massive Wände sein?

 

– Günstige Innentüren.

 

– Hausform: Klare Grundrisse, glatte Fassaden (ohne Erker, Vor- und Rücksprünge, eingezogene Balkone und Dachterrassen).

 

Was wird vor Baubeginn benötigt?

– Baugenehmigungsunterlagen mit Genehmigungsplanung.

 

– Ausführungspläne / Statik.

 

– Energetischer Wärmeschutznachweis.

 

– Baugrundgutachten (empfehlenswert).

 

Was ist bei Baubeginn zu beachten?

– Baubeginnanzeige.

 

– Bestimmung des Bauleiters.

 

– Auflagen der Baugenehmigung berücksichtigen.

 

– Absperrung der Baustelle (Bauzaun und Verbotsschilder).

 

– Abklärung mit dem Rohbauunternehmer wer für Strom und Wasser sorgt.

 

– Soll Verkehrsflächen in Anspruch genommen werden? Wenn ja muss eine Genehmigung der Behörden vorliegen.

 

– Bautoilette: Nachbarn sollten nicht belästigt werden aber trotzdem für die Reinigungsfirma gut erreichbar sein.

 

– Entsorgung / Bauschuttbeseitigung.

 

Ablauf Hausbau

– Baueingabe durch die Baufirma

– Baugenehmigung + Bauberechtigung (Stichwort roter / grüner Punkt (Genehmigungsverfahren / Genehmigungsfreistellung). Der grüne Punkt ist für den Bauherrn wesentlich günstiger.)

– Versicherungsschutz gewährleisten

– Vorbereitung des Baugrunds

– Baustelleneinrichtung

– Erd- und Kanalarbeiten (Strom, Telefon, Gas, Wasser, …)

– Erstellung des Fundaments (Gründung), evtl. Keller

– Errichtung Haus

– Innenausbau

– Evtl. Mängelbeseitigung

 

Umgang mit Nachbarn während des Hausbaus

– Nicht vergessen sich vorzustellen.

 

– Was sagen die Nachbarn über die Gegend? Irgendwelche Probleme bei ihren Häusern?

 

– Nachbarn regelmäßig informieren.

 

– Schutzmaßnahmen für die Nachbarhäuser notwendig?

 

– Ist der Abschluss einer Nachbarvereinbarung sinnvoll um Konflikte zu vermeiden? Sie ist unvermeidlich wenn das Grundstück des Nachbarn in Anspruch genommen werden muss.

Checkliste Baustellenbegehung

Auf was ist als Bauherr bei der Baustellenbegehung zu achten?

 

– Regelmäßig sich „sehen“ lassen und (kluge) Fragen stellen.

– Die nachfolgenden / aufbauenden Handwerker fragen ob alles ok ist.

– Kontaktdaten der Beteiligten organisieren.

– Aktuelle Pläne und Bauzeitenplan parat haben.

– Schreibzeug mitnehmen.

– Bautagebuch führen (mit Fotos / Videos).

– Helm / Arbeitskleidung / Sicherheitsschuhe nicht vergessen.

– Meterstab bzw. Rollmaßband dabei haben.

– Wasserwaage.

– Taschenlampe.

– Grundlegens Werkzeug (Taschenmesser, Schraubenzieher, Zange, …).

– Lieferscheine und „Beipackzettel“ der Materialien sollten immer eingesammelt werden. In Streitfällen könnte so vielleicht bewiesen werden, dass andere Baumaterialien verwendet wurden.

 

Einen Sachverständigen (Bauingenieur oder Architekt) zur Besichtigung mitnehmen bzw. regelmäßige Baukontrolle (4-5 Termine) durchführen lassen um Mängel aufzudecken. Kostet etwa 1000-3000€. Siehe auch Immobilienpreise.

 

Kontrollphasen:

1. Planungs-Check vor Baubeginn

2. Baustellenbegehung vor dem Verfüllen der Baugrube

3. Baustellenbegehung vor dem Innenputz und dem Schließen der Installationsschlitze

4. Baustellenbegehung vor dem Verfliesen und dem Anstrich

5. Baustellenbegehung vor oder bei der Abnahme

 

Ursachen für Baumängel (Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.)

Planungsfehler: 21%

Bauleitungsfehler: 25%

Fehler in der Bauausführung: 45%

Materialfehler: 6%

Unvorhersehbare Einflüsse: 3%

 

Fertigstellung und Übergabe

Übergabe

– Hat ein neutraler Sachverständiger das Haus schon begutachtet?

 

– Bauendreinigung durchgeführt?

 

– Vor der Übergabe den Bauplan durchgehen. Gibt es Abweichungen / Mängel? Wenn ja, kann die Abnahme verweigert werden und mit der letzten Auszahlung gewartet werden.

– Beschädigungen?

– Lassen sich alle Fenster und Türen problemlos öffnen/schließen?

– Funktionieren alle elektrischen Bauteile?

– Funktioniert Heizung und Warmwasserbereitung?

– Energiebedarfsausweis für das Haus erhalten?

– Alle Schlüssel erhalten?

– Evtl. Restarbeiten?

– Zählerstände für den Strom-, Wasser- und Gasverbrauch (ab jetzt muss der Eigentümer die Kosten tragen)

 

→ Protokoll während der Übergabe erstellen

 

Mit der Unterzeichnung der Abnahme geht der Bauvertrag vom Erfüllungs- in das Gewährleistungsstadium über. Dann beginnt auch die Verjährungsfrist für Baumängel (5 Jahre).

 

Abnahmeprotokoll

Die Herausgabe der Dokumente sollte im Vertrag festgeschrieben werden.

– Protokoll der bauaufsichtlichen Gebrauchsabnahme

– Bodenverdichtung der Baugrubensohle und der Baugrubenverfüllung

– Luftdichtheit der Gebäudehülle

– Abdichtung (Verbrauch, Schichtdicken, Trocknungsprüfung)

– Elektrische Sicherheitseinrichtungen / Betriebsfähigkeit der Elektroanlage

– Energiebedarfsausweis

– Gewährsbescheinigungen aller Bauleistungen

– Evtl. Schornsteinfegerabnahmeprotokoll

– Gewährleistungsbescheinigung über die Gebäudeabdichtung

– Wärmebedarfsberechnung / Gebäudebeheizung

– Nachweis bei Solaranlagen und Wärmepumpen

– Holzschutzmittelnachweis

 

Sonstige Unterlagen

– Garantien und Bedienungsanleitungen für die Haustechnik (elektrische Anlagen, Heizung, Sanitär, Lüftung, …)

– Unbedenklichkeitsnachweis der verwendeter Baustoffe und Materialien

– Nachweis über Güte- oder Qualitätsüberwachungssysteme

 

Unterlagen von Immobilien die man erhalten sollte

– Bauantragsheft, Baugenehmigung, Vermessungspläne, sonstige Genehmigungen

– Revisionspläne (Haustechnik) für Gewerke Heizung, Lüftung und Sanitär

– Ausführungspläne und Ausschreibungsunterlagen für alle Gewerke

– Bedienungsanleitungen und Garantieunterlagen für jedes Gewerk / Wartungs- und Pflegehinweise

– Schlussabnahme des Bauamts und evtl. des Bezirksschornsteinfegers

– Statik

– Liste der Handwerker / Hersteller / Lieferanten

– Abnahmeprotokolle (Protokolle der bauaufsichtlichen Gebrauchsabnahme)

– Zulassungen / Prüfzeugnisse

– Bürgschaften / Gewährleistungsbürgschaften

– Nachweise der eingebauten Materialien (Unbedenklichkeit verwendeter Baustoffe und Materialien) / Lieferscheine / Beschreibungen von Produkten

– Fotodokumentation

 

Vorlage Mängelrüge

Im Durchschnitt gibt es 32 Mängel pro Neubau. Folgend was eine Vorlage zur Mängelrüge enthalten sollte:

– Datum.

– Gewerk.

– Unternehmen.

– Auftragsnummer.

– Genaue Beschreibung des Mangels und evtl. Folgeschäden.

– Frist zur Behebung des Mangels.

– Schadenersatzansprüche vorbehalten / Minderung der Vergütung.

 

Bauherren dürfen das Doppelte des für die Nachbesserung notwendigen Betrags einbehalten. Den sogenannten Druckzuschlag (Az. VII ZR 84/09). Bagatellschäden (z.B. kaum sichtbare Kratzer) sind davon ausgenommen.

 

DIN-Normen

DIN 18299 Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art

DIN 18300 Erdarbeiten

DIN 18301 Bohrarbeiten

DIN 18302 Arbeiten zum Ausbau von Bohrungen (ehemals: Brunnenbauarbeiten)

DIN 18303 Verbauarbeiten

DIN 18304 Ramm-, Rüttel- und Pressarbeiten (ehemals: Rammarbeiten)

DIN 18305 Wasserhaltungsarbeiten

DIN 18306 Entwässerungskanalarbeiten

DIN 18307 Druckrohrleitungsarbeiten außerhalb von Gebäuden (ehemals: Druckrohrleitungsarbeiten im Erdreich)

DIN 18308 Dränarbeiten

DIN 18309 Einpressarbeiten

DIN 18310 Sicherungsarbeiten an Gewässern, Deichen und Küstendünen

DIN 18311 Nassbaggerarbeiten

DIN 18312 Untertagebauarbeiten

DIN 18313 Schlitzwandarbeiten mit stützenden Flüssigkeiten

DIN 18314 Spritzbetonarbeiten

DIN 18315 Verkehrswegebauarbeiten – Oberbauschichten ohne Bindemittel

DIN 18316 Verkehrswegebauarbeiten – Oberbauschichten mit hydraulischen Bindemitteln

DIN 18317 Verkehrswegebauarbeiten – Oberbauschichten aus Asphalt

DIN 18318 Verkehrswegebauarbeiten – Pflasterdecken und Plattenbeläge in ungebundener Ausführung, Einfassungen

DIN 18319 Rohrvortriebsarbeiten

DIN 18320 Landschaftsbauarbeiten

DIN 18321 Düsenstrahlarbeiten

DIN 18322 Kabelleitungstiefbauarbeiten

DIN 18325 Gleisbauarbeiten

DIN 18330 Mauerarbeiten

DIN 18331 Beton- und Stahlbetonarbeiten

DIN 18332 Naturwerksteinarbeiten

DIN 18333 Betonwerksteinarbeiten

DIN 18334 Zimmer- und Holzbauarbeiten

DIN 18335 Stahlbauarbeiten

DIN 18336 Abdichtungsarbeiten

DIN 18338 Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten

DIN 18339 Klempnerarbeiten

DIN 18340 Trockenbauarbeiten

DIN 18345 Wärmedämm-Verbundsysteme

DIN 18349 Betonerhaltungsarbeiten

DIN 18350 Putz- und Stuckarbeiten

DIN 18351 Vorgehängte hinterlüftete Fassaden

DIN 18352 Fliesen- und Plattenarbeiten

DIN 18353 Estricharbeiten

DIN 18354 Gussasphaltarbeiten

DIN 18355 Tischlerarbeiten

DIN 18356 Parkettarbeiten

DIN 18357 Beschlagarbeiten

DIN 18358 Rollladenarbeiten

DIN 18360 Metallbauarbeiten

DIN 18361 Verglasungsarbeiten

DIN 18363 Maler- und Lackiererarbeiten – Beschichtungen

DIN 18364 Korrosionsschutzarbeiten an Stahl- und Aluminiumbauten

DIN 18365 Bodenbelagsarbeiten

DIN 18366 Tapezierarbeiten

DIN 18367 Holzpflasterarbeiten

DIN 18379 Raumlufttechnische Anlagen

DIN 18380 Heizanlagen und zentrale Wassererwärmungsanlagen

DIN 18381 Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen innerhalb von Gebäuden

DIN 18382 Nieder- und Mittelspannungsanlagen mit Nennspannungen bis 36 kV

DIN 18384 Blitzschutzanlagen

DIN 18385 Förderanlagen, Aufzugsanlagen, Fahrtreppen und Fahrsteige

DIN 18386 Gebäudeautomation

DIN 18421 Dämmarbeiten an technischen Anlagen

DIN 18451 Gerüstarbeiten

DIN 18459 Abbruch- und Rückbauarbeiten

 

 

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