01-04_Steuern

 
 
Steuern bei Immobilien

Welche Steuern sind im Zusammenhang mit Immobilien zu entrichten? Wie können Steuern gespart werden?

 

Es ist immer ein guter steuerlicher Rat, dem Finanzamt vorher mitzuteilen was man vorhat und nachzufragen wo sich Steuerersparnisse ergeben. Finanzämter haben nämlich eine Beratungs- und Auskunftspflicht. Die entsprechenden Auskünfte sollte man sich immer schriftlich geben lassen.

 

Zu zahlende Steuern bei Immobilien

In sämtlichen „Lebensphasen“ einer Immobilie können Steuern anfallen (Immobilienerwerb / Immobilienbesitz / Immobilienveräußerung). Welche Steuern, hängen vom Zweck der Immobilie ab (Eigene Wohnzwecke, Fremde Wohnzwecke, Eigenbetrieblich, Fremdbetrieblich).

 

Steuern beim Immobilienerwerb (Kauf):

• Grunderwerbsteuer

• Evtl. Umsatzsteuer

 

Steuern beim Immobilienbesitz (Eigentum):

• Immobilien im Privatvermögen → Einkommenssteuer bei Vermietung oder Verpachtung

• Immobilien im Betriebsvermögen → Einkommens- oder Körperschaftssteuer / Gewerbesteuer

• Unabhängig von der Vermögenszuordnung: Grundsteuer

 

Steuern bei der Immobilienveräußerung (Verkauf):

• Einkommenssteuer bei privatem Veräußerungsgeschäft

• Einkommenssteuer / Körperschaftsteuer bei Betrieben

• Evtl. Erbschafts- oder Schenkungssteuer

• Evtl. Umsatzsteuer

 

Grunderwerbsteuer (Immobilienerwerb)

Beim Kauf eines Grundstücks, Bestandsimmobilie oder Neubaus vom Bauträger ist die Grunderwerbsteuer auf den kompletten Kaufpreis zu entrichten (was mit dem Grundstück untrennbar verbunden ist). Wurde der Kaufvertrag vom Notar bekundet, schickt dieser eine Kopie an das Finanzamt. Der Käufer erhält dann vom Finanzamt eine Zahlungsaufforderung der Grunderwerbsteuer. Erst nach erfolgter Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, durch die eine Immobilie umgeschrieben werden kann. Nicht zu verwechseln ist die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer.

Aktueller Steuersatz

 

Um Kaufnebenkosten zu sparen, könnte versucht werden, zwei separate Verträge abzuschließen. Einen Kaufvertrag für das Grundstück und ein Vertrag für die Immobilie. Der Grundstücksverkäufer darf aber nicht gleichzeitig Generalunternehmer oder Bauträger sein (Doppelfunktion). Deshalb sollte das Grundstück unabhängig vom Errichter des Gebäudes gekauft werden (Prüfung durch Steuerberater).

Siehe auch Nebenkosten

 

Mögliche Minderungen bei der Grunderwerbsteuer:

– Neben dem Haus wurde ein Schießplatz bzw. ein Truppenübungsgelände errichtet (bis 4 km Nähe).

– Eine Flugschneise führt plötzlich über das zuvor ruhige Grundstück.

– Ein Industriebetrieb in der Nähe des Hauses entwickelt starken Lärm oder stinkende Rauch- oder Abgasschwaden.

– Bauerwartungsland wurde zur Grünzone erklärt.

– Ein Grundstück, das nur für frei stehende Häuser geplant war, wird für Reihenhäuser vorgesehen.

– Baumängel und Bauschäden sind plötzlich aufgetreten.

– Feuchtigkeitsschäden sind am Haus aufgetreten.

– Der Bau einer Schnellstraße durch die bisher ruhige Wohngegend rechtfertigt eine Minderung des Rohmietenansatzes.

– Die Mieten sind im Jahr der Bezugsfertigkeit nicht so hoch wie in den folgenden Jahren.

– Eine Ertragsminderung ist infolge leerstehender oder niedriger vermieteter Wohnung eingetreten.

– Es ist ein Brandschaden eingetreten. Unbedingt bis zum 01.01. des kommenden Jahres ein Grundsteuererlass fordern.

– Wirtschaftliche Überalterung.

 

Wann fällt die Grunderwerbsteuer nicht an?

– Schenkung ohne Gegenleistung.

– Erwerb von einem Verwandten in gerader Linie, wie Eltern – Kinder, Großeltern – Enkelkinder, Stiefkindern/-eltern, Schwiegerkindern und -eltern.

– Wenn die Gegenleistung nicht mehr als 2500€ beträgt.

– Aus einem Erbe, welches mit Miterben geteilt wird.

– Umwandlung von Flächen- in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt.

– Erwerb vom Ehegatten unter bestimmten Umständen, etwa nach einer Scheidung oder bei einem Erbe.

 

Grundsteuer (Immobilienbesitz)

Bei der Grundsteuer wird jährlich eine Steuer auf das Eigentum von Grundstücken erhoben. Diese ist abhängig von der Beschaffenheit und dem Wert des Grundstücks. Grundlage dafür ist der Einheitswert welcher vom Finanzamt festgestellt wird. Auf den Einheitswert wird ein Grundsteuermessbetrag (zwischen 2,6‰ und 3,5‰) erhoben und mit einem Hebesatz (je nach Kommune zwischen 350% und 1800%) multipliziert. Meist wird die Grundsteuer vierteljährlich erhoben.

Grundsteuer A für Grundstücke in der Landwirtschaft.

Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude.

 

Beispiel Berechnung Grundsteuer:

Zunächst wird die Grundsteuermesszahl benötigt. Diese ist von der Grundstücksart abhängig und in den alten Bundesländern wie folgt:

Land- und forstwirtschaftliche Betriebe: 6%

Einfamilienhäuser bis 38346,89€: 2,6%

Einfamilienhäuser für den restlichen Betrag: 3,5%

Zweifamilienhäuser: 3,1%

Restliche Grundstücke: 3,5%

 

Einheitswert der Immobilie: 50000€

Grundsteuermessbetrag (3,5‰): 175€

Hebesatz: 500%

Jahresgrundsteuer (Berechnung: 175€ x 5,00) = 875€

 

Manche Kommunen verlangen zusätzlich auch eine Zweitwohnungsteuer wenn man dort einen Zweitwohnsitz gemeldet hat (www.zweitwohnsitzsteuer.de).

 

Einkommenssteuer (Immobilienbesitz)

Mieterträge sind für Privatanleger – wie andere Einkünfte aus Kapitalvermögen auch – voll einkommensteuerpflichtig. Bei Eigennutzung ist die Einkommenssteuer nicht relevant.

 

Ertragsteuer bei einem privatem Veräußerungsgeschäfts / Spekulationsteuer (Immobilienveräußerung)

Der Verkauf einer Immobilie die vermietet wurde bleibt steuerfrei, wenn der Kauf min. 10 Jahre (Spekulationsfrist) zurückliegt. Wird das Objekt schon vorher verkauft, ist eine Spekulationsteuer (einkommensteuerpflichtig) auf die Differenz aus Anschaffungskosten und Verkaufserlös zu entrichten. Bei einer Eigennutzung beträgt die Frist 2 Jahre (egal ob Eigenheim, Ferien- oder Zweitwohnung).

So berechnet das Finanzamt die Höhe des Veräußerungsgewinns bei vermieteten Immobilien nach § 23 Absatz 3 EStG:

Veräußerungserlös (-> der reine Verkaufspreis)

– Verkaufsnebenkosten (z.B. Maklerprovision, Inserate, …)

= Verbleibender Veräußerungserlös

– Anschaffungskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

– Bisherige in Anspruch genommene Abschreibungen

= Steuerlicher Veräußerungsgewinn

 

Beispiel für Verkauf nach 8 Jahren:

Verkaufspreis: 260000€

Verkaufsnebenkosten (Kosten für den Verkauf wie Schönheitsreparaturen, Wertgutachten, Energieausweis, Anzeigen, …): -20000€

= Verbleibender Veräußerungserlös: 240000€

Anschaffungskosten: Kaufpreis von 160000€ + Kaufnebenkosten von 14400€

Bisherige in Anspruch genommene Abschreibungen (Pro Jahr 2% der Anschaffungskosten für das Gebäude ohne Grundstück. 2,5% bei Fertigstellung vor dem Jahr 1925): +19200€

= Anschaffungskosten: -155200€

-> zu versteuern sind also 84800€ (je nach persönlichen Steuersatz)

 

Erbschafts- oder Schenkungssteuer (Immobilienveräußerung)

Beim „Erwerb von Todes wegen (Erbschaftsteuer)“ bzw. „Schenkungen unter Lebenden (Schenkungssteuer)“ fallen in Deutschland ebenfalls Steuern an. Dabei werden drei Steuerklassen unterschieden, die sich nach der persönlichen Beziehung richtet. Nach Abzug der entsprechenden Freibeträge werden die Steuersätze gestaffelt und liegen zwischen 7% und 50%.

 

Bewertung einer Immobilie

Je nach Grundstücksart kommen unterschiedliche Bewertungsmethoden zum Einsatz. Der Wert einer Immobilie wird aufgrund von standardisierten Verfahren vom Finanzamt oftmals höher berechnet als der tatsächliche Marktwert. Erben können aber mithilfe eines qualifizierten Wertgutachtens einen niedrigeren Verkehrswert bezeugen. Die Kosten hierfür müssen zwar selber getragen werden, das kann sich meist aber durchaus rechnen.

 

Schenkungen von Immobilien

Immobilien schon zu Lebzeiten zu verschenken anstatt zu vererben kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen. Die steuerlichen Unterschiede zwischen Erbschaft und einer Schenkung sind zwar marginal (Der Staat macht nämlich keinen Unterschied zwischen Erben und Beschenkten. Deshalb auch „Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz“.). Aber Schenkungen bieten folgende Vorteile:

– Freibeträge können mehrmals genutzt werden, nämlich alle 10 Jahre. So können teure Immobilien in Etappen verschenkt werden ohne das Steuern zu zahlen sind.

– Unliebsame Kinder können enterbt werden. Der Pflichtanteil wird so vermieden.

 

Die bisherigen Eigentümer können sich trotzdem ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht zusprechen lassen. Allerdings ist zu beachten, dass wenn Eltern zu einem Pflegefall werden und das Geld für die Pflege nicht ausreicht, der Sozialhilfeträger verlangen kann, dass die Schenkung rückgängig gemacht wird um die Pflegekosten zu bestreiten (Paragrafen 528, 529 BGB). Allerdings nur unter der Vorrausetzung, dass die Schenkung noch keine 10 Jahre zurückliegt. Bei der Übertragung von Immobilien an künftigen Erben kommt häufig auch das Nießbrauchs- und Wohnungsrecht zur Anwendung (vorweggenommene Erbfolge bzw. Schenkung unter Auflage). Der Übergeber genießt weiterhin das Wohnungsrecht / die Mieteinnahmen (Vorbehaltsnießbrauch. Bei Zuwendungsnießbrauch sind die Rollen vertauscht Übergeber = Eigentümer, Übernehmer = erhält Mieteinnahmen), während der Übernehmer bereits neuer rechtlicher Eigentümer wird. Geld fließt dabei nicht.

 

Steuerklassen und Freibeträge (§§ 15, 16 ErbStG)

Steuerklasse Erwerber Freibetrag
I. Ehepartner und den eingetragenen Lebenspartner 500000€
Kinder, Stief- und Adoptivkinder, Enkel; deren Eltern bereits verstorben sind 400000€
Enkel; deren Eltern noch leben und Stiefenkel 200000€
Urenkel und weitere Abkömmlinge 100000€
Eltern, Groß- und Urgroßeltern 100000€
II. Eltern und Großeltern bei Schenkungen 20000€
Geschwister 20000€
Nichte und Neffe 20000€
Stiefeltern 20000€
Schwiegereltern und Schwiegerkinder 20000€
geschiedene Ehegatte bzw. aufgehobene Lebenspartnerschaft 20000€
III. Onkel, Tanten, Lebensgefährten und alle übrigen Erwerber 20000€

 

 Wert des steuerpflichtigen Erwerbs  Prozentsatz in der Steuerklasse  
I. II. III.
75.000€ 7% 15% 30%
300.000€ 11% 20% 30%
600.000€ 15% 25% 30%
6.000.000€ 19% 30% 30%
13.000.000€ 23% 35% 50%
26.000.000€ 27% 40% 50%
über 26.000.000€ 30% 43% 50%

http://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/index.html

 

Steuern bei der Riesterförderung

Wurde mithilfe eines Riestervertrags in eine selbstgenutzte Immobilie investiert, wird das steuerlich geförderte Kapital bis zum Alter in einem Wohnförderkonto erfasst. Dieses wird mit 2% pro Jahr verzinst und entsprechend besteuert. Bezüglich der Besteuerung kann zwischen zwei Varianten gewählt werden:

 

1. Die Steuerschuld wird auf einen Schlag beglichen. Dabei ist dann ein Nachlass von 30% möglich. Die Immobilie muss min. für 20 Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein.

 

2. Die Steuerschuld wird auf 17 bis 25 Jahre verteilt.

 

Welche Variante die Bessere ist kann nicht eindeutig gesagt werden. Das hängt von der persönlichen Situation des Steuerpflichtigen ab.

 

Steuerersparnisse bei Eigennutzung

Mietersparnis / Wertsteigerungen

Mietersparnisse als Eigennutzer sind sowieso – im Gegensatz zu anderen Kapitalanlagen – steuerfrei. Bei einer Selbstnutzung bleibt der Immobilienverkauf ebenfalls steuerfrei. Voraussetzung allerdings ist, dass man im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor die Immobilie selbst bewohnt hat. Andernfalls muss die Immobilie die ganze Zeit selbst genutzt sein bzw. von Kindern für welche man noch Kindergeld bezieht bewohnt werden. Für selbstgenutzte Ferien- und Zweitwohnungen gilt das Gleiche.

 

Verkauf mehrerer Immobilien

Vorsicht ist geboten wenn man innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte verkauft. Dann nimmt das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel an und es wird Gewerbe- und Umsatzsteuer gefordert. Nach dem dritten Verkauf können auch die vorherigen rückwirkend besteuert werden. Dazu zählen unter Umständen auch unternehmerische Beteiligung wie etwa geschlossenen Immobilienfonds.

 

Riester

Immobilienerwerb zur Eigennutzung ist riestergefördert (Siehe hier). Dazu gehört:

– Kauf

– Bau

– Erwerb von Genossenschaftsanteilen an Wohnungsgenossenschaften wenn man da auch selber einzieht.

– Erwerb von Dauerwohnrechten. Beispielsweise in Altersheimen

– Darlehen

– Bausparverträge

 

Steuerlich absetzbare Ausgaben

Mehrere Ausgaben rund ums Wohnen können steuerlich geltend gemacht werden.

 

Steuerersparnis für häusliches Arbeitszimmer

Ein Arbeitszimmer kann unter bestimmten Umständen als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Der entsprechende Raum sollte dabei überwiegend (min. 90%) beruflich genutzt werden. Es muss sich dabei um einen abgeschlossenen Raum handeln (Az. GrS 1/14). Bei Ehepaaren kann jeder für sich das Arbeitszimmer steuerlich geltend machen.

 

– Ausgaben für das Arbeitszimmer unbegrenzt geltend machen:

Der qualitative (inhaltliche) Schwerpunkt der beruflichen Tätigkeit liegt hier (Mittelpunkt der gesamten beruflichen Arbeit). Bei mehreren Tätigkeiten (z.B. angestellt und freiberuflich), liegt der Schwerpunkt der gesamten Arbeiten hier.

 

– Ausgaben für das Arbeitszimmer bis 1250€ geltend machen:

Der Raum wird genutzt, weil für bestimmte Tätigkeiten kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Beispielsweise Lehrer, Außendienstmitarbeiter oder Versicherungsvertreter.

 

Was ist beim Arbeitszimmer steuerlich absetzbar?

• Miete und Nebenkosten nach Anteil an der Gesamtwohnfläche. Bei Eigentum anteilig an Abschreibung / Finanzierungskosten / Grundsteuer / Reparaturkosten / Nebenkosten.

• Renovierungskosten für das Arbeitszimmer.

• Anteilige Stromkosten.

• Anteilige Beiträge zur Hausratversicherung.

• Übliche Ausstattungsgegenstände (Gardinen, Lampen, Teppich, …), aber kein Luxus. Etwaige Kosten für Computer oder Büromöbel können immer unabhängig vom Arbeitszimmer angegeben werden.

 

Sonstiges Arbeitszimmer

• Arbeitnehmer können auch während der Elternzeit die Kosten für das häusliche Arbeitszimmer geltend machen. Sofern der Raum genutzt wird, um beruflich auf dem Laufendem zu bleiben (BFH, Az. VI R 137/99).

• Noch ist offen, wie Paare das Arbeitszimmer geltend machen können, wenn es beide nutzen. Vom Bundesfinanzhof muss noch entschieden werden, ob 1250€ für den Raum oder pro Person abgerechnet werden können (Az. VI R 86/13).

 

Steuerermäßigung für häusliche Dienstleistungen

Bei Handwerkern und Haushaltshilfen ist es egal ob man Eigentümer oder Mieter ist (siehe Betriebskostenabrechnung). Die Ausgaben können beim Finanzamt geltend gemacht werden (Zeile 74-76 im Mantelbogen). Wichtig dabei ist, dass Arbeitskosten, Maschinen- und Fahrtkosten (inklusive Umsatzsteuer) getrennt von den Materialkosten abgerechnet werden. Denn diese können nur von Vermietern absetzt werden. Barzahlungen sind zu vermeiden. Denn diese werden vom Finanzamt nicht anerkannt. Auch ist es besser wenn die Arbeiten tatsächlich im Haushalt durchgeführt wurden. Wurde beispielsweise ein Fernseher in der Werkstatt repariert, sind Abzüge möglich.

 

Haushaltsnahe Leistungen (Haushaltshilfen und Minijobber):

Die Höhe für Haushaltshilfen beträgt max. 20% von 20000€. Also bis zu 4000€. Minijobber zählen extra. Hier beträgt die Höhe max. 20% von 2550€. Also bis zu 510€. Der Mindestlohn gilt auch für Haushaltshilfen (Brutto 8,50€). Allerdings gibt es Ausnahmen wie Schüler unter 18 Jahren.

Absetzbar ist Bruttolohn bzw. Arbeitsentgelt, Sozialversicherungsbeiträge, Lohnsteuer, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Unfallversicherungsbeiträge und Umlagen nach Aufwendungsausgleichsgesetz.

 

Begünstigte Arbeiten:

• Backen / Kochen

• Blumen gießen

• Briefkasten leeren

• Bügeln

• Gartenarbeiten

• Hausmeister

• Hauswart

• Kinderbetreuung

• Messungen an Ölheizung, Gastherme, Kaminofen oder Schornstein

• Müll entsorgen

• Nähen

• Notfalldienste (BFH, Az. VI R 18/14) / Wachdienste

• Pflege- und Versorgungsleistungen für sich aber auch für Verwandte (Pflege- und Betreuungsleistungen, Küchendienste, Friseur, Hand- und Fußpflege, …)

• Putzen

• Reinigungen (auch beispielsweise Teppich)

• Schädlings- und Ungezieferbekämpfung

• Straßenreinigung

• Tierbetreuung / Haustierbetreuung (im eigenen Haus sowie das Gassi gehen)

• Umzugskosten (Kosten für die Speditionsfirma)

• Waschen

• Winterdienst / Schneebeseitigung

 

Nicht begünstigte Arbeiten:

• Gerätemiete

• Haushaltsauflösung oder Entsorgung von Sperrmüll

• Waren und Materialien wie Pflegebett, Stützstrümpfe, …

• Chauffeur

• Sekretär

• Fitnesstrainer

• Hauslehrer / Nachhilfe

 

Vermittlungen von Haushaltshilfen / Putzdienstvermittlerportale:

www.haushaltsjob-boerse.de

www.bookatiger.com

www.helpling.de

 

 

Handwerkerleistungen:

Auch Handwerkerrechnungen können abgesetzt werden. Die Höhe beträgt max. 20% von 6000€. Also bis zu 1200€.

Dazu zählt alles was an der Immobilie bzw. an den Außenanlagen (Garten) gemacht wird (reparieren, sanieren, modernisieren oder ausbauen). Aber auch Arbeiten an Geräten / Inventar die über die Hausratversicherung abgedeckt sind (Möbel, Fernseher, Kühlschrank, Waschmaschine, PC, Warten der Feuerlöscher / Aufzug / Heizung / …, Schornsteinfeger, …).

Anerkannt werden Lohnkosten, Maschinen- und Fahrtkosten, Umsatzsteuer sowie Kleinbeträge für Verbrauchsmittel wie Schmierstoffe, Putz- und Streumittel. Vorher sollte immer mit dem Handwerker vereinbart werden, dass Lohn- und Materialkosten getrennt in Rechnung gestellt werden. Bei der Steuererklärung  gehen im Notfall aber auch pauschale Lohnanteile (üblicherweise 50-65€ pro Stunde).

 

Die Anrechnung von Handwerkerleistungen während der Bauphase wird eigentlich nicht akzeptiert. Aber kleinere Rechnungen werden manchmal trotzdem angenommen. Vor allem wenn man das Haus bereits bewohnt. Für das Finanzamt ist eine Immobilie allerdings erst bewohnbar wenn Türen, Fenster, Treppen einschließlich der Geländer, Strom, Wasser, Heizung, Bad, Innenputz und Estrich vorhanden sind. Der Einzug sollte für das Finanzamt unbedingt belegbar sein (z.B. Anmeldebestätigung der Meldebehörde, Rechnung der Umzugsfirma, …). Gartenarbeiten, Bau einer Garage, … können dann abgesetzt werden. Vorhaben die mit einem KfW-Kredit unterstützt werden, können nicht steuerlich abgesetzt werden.

 

 

→ Insgesamt (Haushaltshilfen, Minijobber  und Handwerker) sind bis zu 5710€ Steuerermäßigung möglich wenn die Höchstbeträge komplett ausgeschöpft werden.

– 450-Euro-Minijobber im Haushalt (www.minijob-zentrale.de). Max. 20% von 2550€ Lohnkosten. Also 510€.

– Selbstständige / angestellte Haushaltshilfe. Max. 20% von 20000€ Lohnkosten. Also 4000€.

– Handwerker (keine Materialkosten). Max. 20% von 6000€. Also 1200€

 

Teilvermietung des selbstbewohnten Eigenheims

Um in seinem Eigenheim teilzuvermieten gibt es 3 Möglichkeiten:

– Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

– Zweifamilienhaus mit zwei abgeschlossenen Wohnungen

– Haus mit zwei Eigentumswohnungen

 

→ Das Eigenkapital sollte vollständig auf den eigengenutzten Teil konzentriert werden. Die Zinsen für den vermieteten Teil können dann optimal steuerlich abgesetzt werden. Vorher einen Steuerberater aufsuchen, damit die Trennung steuerlich sauber gemacht wird (z.B. Aufteilung der Gesamtkosten schon im Bauvertrag / Bauträgervertrag, Abgeschlossenheitsbescheinigung, …).

 

Steuerersparnisse als Vermieter

Bei einer Vermietung sollte das Steuersparen nur der Zuckerguss auf dem Kuchen sein. Die Investition in eine Immobilie sollte sich immer selbst tragen können.

 

Absetzbare Werbungskosten als Vermieter

Folgende Kosten können nur von Vermietern abgesetzt werden, da sie mit steuerpflichtigen Einkünften zusammenhängen. Bei einer Eigennutzung ist das nicht möglich.

 

– Geldbeschaffungskosten wie Schätzgebühren, Kosten für Wertermittlungsgutachten, Abschlussgebühren für Bausparverträge, Bearbeitungs- und Bürgschaftskosten oder Notar- und Grundbuchkosten für den Eintrag der Hypothek bzw. Grundschuld

 

– Schuldzinsenabzug / Schuldzinsen (nicht die Tilgungsbeträge), Disagio, Vorfälligkeitsentschädigungen bei einer Anschlussfinanzierung

 

– Notar- und Gerichtskosten

 

– Abschreibungen / Absetzung für Abnutzung (Je nach Gebäude lineare, degressive oder erhöhte AfA mit unterschiedlichen Bemessungssätzen). Die Herstellungskosten und Nebenerwerbskosten sind nur über die Abschreibung abzugsfähig. Das Grundstück kann nicht abgeschrieben werden. Den Grundstückspreis müssen Eigentümer also herausrechnen (am besten schon im Notarvertrag). Ist das nicht der Fall, wird vom Finanzamt meist das Sachwertverfahren angewendet. Es wird eine Lebensdauer von 50 Jahren angenommen. Spricht die Bausubstanz verliert in 50 Jahren 100% des Wertes. Das ergibt eine Abschreibung von 2% pro Jahr. Vom Finanzamt gibt es dazu Schätzhilfen. Außenanlagen werden anders abgeschrieben. Beispiel: Holzzäune 5 Jahre, Drahtzäune 17 Jahre, Hofpflaster (je nach Material) 9-19 Jahre

Beispiel: Kaufpreis 300000€ + Nebenkosten 17500€ = 317500€

317500€ – 63500€ = 254000€

 

Befristete Sonderabschreibung

Vermieter (Käufer und Bauherren neuer Mietwohnungen) können bis zu 35% der Baukosten als Sonderabschreibung absetzen. Diese befristete Sonderabschreibung soll es in den Jahren 2016, 2017 und 2018 geben. Im ersten und zweiten Jahr können jeweils 10% der Baukosten bzw. Anschaffungskosten (ohne Aufwendungen für Grundstück und Außenanlagen) steuerlich abgesetzt werden. Im dritten Jahr dann 9%. Mit der regulären jährlichen Abschreibung von 2% können in den ersten 3 Jahren 35% abgeschrieben werden. Die befristete Sonderabschreibung gilt nur für ausgewiesene Fördergebiete. Beispielsweise in Kommunen mit Kappungsgrenze, Mietpreisbremse oder Wohngeld-Mietenstufen IV bis VI (Mietniveau 5% über Durchschnitt). Außerdem nur der Kauf/Bau von Wohnungen und Häusern, wenn diese mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden. Bei einer anderen Verwendung oder bei einem Verkauf an einen Eigennutzer vor Ablauf der 10 Jahre drohen Rückforderungen. Die Baukosten müssen unter 3000€/m2 liegen, wovon max. 2000€ gefördert werden. Der Bauantrag muss zwischen Januar 2016 und Ende 2018 gestellt worden sein. Das bedeutet, dass die Sonderabschreibung letztmalig im Jahr 2022 möglich ist.

 

– Nachträgliche Herstellungskosten. Nicht mehr als 4000€ pro Jahr und Baumaßnahme

 

– Grundsteuer und Zweitwohnungsteuer

 

– Versicherungen

 

– Heizkosten

 

– Vermietungsverluste / Mietausfall

 

– Erbbauzinsen

 

– Wasserversorgung

 

– Reisekosten wie beispielsweise Autofahrten für Besichtigungen, Übergaben, Hauskontrollen, Abnahmen, Bank, Notar, Baumarkt

 

– Telefonkosten

 

– Porto

 

– Arbeitsmittel wie Schreibmaterial

 

– Maklerkosten

 

– Grundbucheintrag

 

– Steuerberatungs-, Beratungs-, Prozesskosten

 

– Betriebskosten wie Strom, Müllabfuhr, Abwassergebühren, Warmwasser, Schornsteinfeger, Reinigung, Kanal- und Straßenreinigung, Aufzug, Heizungswartung, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne, Kabelanschluss, …

 

– Instandhaltungskosten wie Renovierung, Sanierung, Reparaturen oder Modernisierung

 

– Verwaltungskosten wie Haus- und Wohnungsverwalter oder Hausmeister

 

– Kosten für Inserate

 

– Vermieter-Software und auch die Hardware

 

– Kontoführungskosten

 

– Vereinsbeiträge wie beispielsweise Haus- und Grundbesitzervereine

 

– Kosten für Schnee- oder Eisbeseitigung auf dem Grundstück. Beispielsweise ein Dienstleister, Streusalz oder die Schneeschaufel.

 

– Ungezieferbeseitigung

 

– Handwerker

 

– Mietkosten für Verbrauchszähler

 

– Haushaltshilfe

 

Grundsteuer als Vermieter erlassen bekommen

Steht die Immobilie unverschuldet längere Zeit leer, kann bei der Kommune beantragt werden, dass die Grundsteuer zum Teil erlassen wird. Wichtig sind aber Belege wie Aushänge, Inserate, mögliche Preisnachlässe für neue Mieter oder Makleraufträge die beweisen das man ernsthaft einen Mieter gesucht hat.

 

Angehörige als Mieter

Mietverträge mit Verwandten sollten ähnlich wie mit Fremden gestaltet sein. Damit keine Werbungskosten gekürzt werden, sollte die Miete 66% des ortsüblichen entsprechen (siehe Mietspiegel). Ansonsten werden die Werbungskosten aufgrund von „verbilligter Überlassung“ anders berechnet.

 

Baudenkmäler

Siehe Denkmal

 

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