01-02-01_Finanzierung von Immobilien

 
 
Finanzierung von Immobilien

Wie wird eine Immobilie am besten finanziert? Denn nirgends lässt sich so viel Geld einsparen wie bei der Finanzierung des Eigenheims. Da kann in der Regel keine Eigenleistung mithalten.

 

Inhaltsverzeichnis

Kalkulation des Kreditbedarfs

Maximale Kreditsumme berechnen?

Eigene möglich zu zahlende jährliche Kreditrate / 5,5 (Belastungssatz = 2% Zinsen + 3,5% Tilgung) * 100 = maximale Kreditsumme

maximale Kreditsumme + Ersparnisse (Reserve nicht vergessen) = maximale Kaufsumme

 

Maximale Belastung des Nettogehalts?

Die Belastung des Nettoeinkommens kann bei etwa 30-40% liegen (Belastungsquote). Als Faustregel gilt (wird auch von Banken so berechnet): 650€ braucht ein Alleinstehender, 900€ Verheiratete und pro Kind sind 200€ anzusetzen. Des Weiteren noch Aufwendungen für Auto (200€), Altersvorsorge (200€) und Nebenkosten für die Immobilie (Strom / Wasser / …. 2,50€/m2).

 

Maximaler Kaufpreis berechnen?

Maximaler Kaufpreis = (Bruttopreis x 100) / (100 + Maklercourtage + Grunderwerbssteuer + Notar-/ Grundbuchgebühren)

 

Beispielrechnung einer in Wohnung in Hamburg

Kaufpreis: 200000€

+ Grunderwerbssteuer (4,5%): 9000€

+ Notar- und Grundbuchkosten (1,5%): 3000€

+ ggf. Maklerprovision: ?

________________________________________

Gesamtkosten: 212000€

Eigenkapital: 70000€

________________________________________

Kreditsumme: 142000€

+ Monatsrate (3,5% Zinsen und 2% Tilgung): 650€

+ Laufende Kosten: 250€

________________________________________

= 900€

 

Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Um sich abzusichern setzen Banken sogenannte Beleihungsgrenzen an. Die Beleihungsgrenze (oder Beleihungssatz) liegt bei etwa 40-80% (wird von jeder Bank anderes berechnet) des Beleihungswerts (basierend auf Verkehrswert bzw. der Marktwert). Eine 100%-Finanzierung wird selten gewährt. Je höher die Quote, desto mehr Zinsen müssen gezahlt werden.

Beispiel: Ein Haus kostet 250000€

Beleihungswert: 200000€ (80%)

Beleihungsgrenze: 120000€ (60%)

Der Kreditnehmer erhält also nur 120000€ von der Bank! Fehlt noch Geld, muss zwischenfinanziert bzw. ein höherer Zinssatz akzeptiert werden.

 

 

Eigenkapital beim Immobilienerwerb

Bis auf ein Sicherheitspolster von 3-6 Nettomonatsgehältern sollten Bauherren alle finanziellen Reserven einbringen. Als solide Basis gelten 20-30% des Immobilienpreises inklusive den Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, …). Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Finanzierung. Man kommt zwar mit weniger Eigenkapital auch einen Kredit, aber nur mit hohen Zinsaufschlägen (Risikoaufschlag). Eine Vollfinanzierung kommt nur in Ausnahmefällen in Frage (Bei gutem und gesichertem Einkommen, Tilgung min. 3-4%, Monatsrate nicht mehr als 30-40% des Nettoeinkommens, Nebenkosten sollten trotzdem selber bezahlbar sein. Banken sind hier besonders streng und es ist mit hohen Zinsaufschlägen zu rechnen.).

Aber auch hier gibt Ausnahmen: Bei manchen Banken sind Kredite billiger wenn mehr aufgenommen wird. Beispielsweise gibt es einen Zinsrabatt ab 200000€.

 

Was kann alles Eigenkapital sein?

– Barmittel

– Festgeld

– Sparguthaben (z.B. Bausparvertrag, Banksparplan, …)

– Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen (können auch beliehen werden)

– Wertgegenstände / Sachwerte die verkauft werden könnten (z.B. Edelmetalle, Schmuck, Oldtimer, Kunst, …)

– Wert des eigenen Baugrundstücks

– Andere Immobilie

– Angespartes Kapital auf Riester-Verträgen

– Schuldverschreibungen und Zertifikate

– Unternehmensanteile und Beteiligungen

 

Sonstiges Eigenkapital?

– Nicht alle Banken akzeptieren die „Muskelhypothek“ (Eigenleistungen) als Ersatz für fehlendes Eigenkapital. Trotzdem könnte es versucht werden. Besonders wenn es nachvollziehbar ist und/oder von einem Architekt bestätigt worden ist.

– Verwandten- oder Bekanntendarlehen

– Evtl. ein KfW-Kredit oder Wohnraumförderungsdarlehen

– Arbeitgeberdarlehen

 

Geldanlagen die nur unter Verlust oder später verfügbar sind (z.B. Kapitallebensversicherung) können der Bank als Zusatzsicherheit angeboten werden.

 

Für bestehende Kapitallebensversicherungen gibt es folgende Möglichkeiten:

– Kündigung und Verwendung des Rückkaufswerts. Läuft die Kapitallebensversicherungen erst einige Jahre ist fast immer mit Verlusten zu rechnen!

– Abtretung der Versicherung als Tilgungsersatz an eine Bank oder Versicherung

– Policendarlehen in Höhe des Rückkaufswerts (ein Darlehen in Höhe des Rückkaufswerts). Die Konditionen sind meist relativ günstig.

 

Finanzierungskosten

Egal mit wem verhandelt wird: Auf eine „All inclusive“-Kostenkalkulation sollte immer bestanden werden. Als Begründung kann man angeben, dass die Aufstellung für Gesamtfinanzierung benötigt wird. Siehe auch „Effektivzinsen“.

 

Kreditnebenkosten

Richtig vergleichen kann man erst wenn auch die Nebenkosten berücksichtigt werden, welche nicht im Effektivzins enthalten sind.

 

Grundschuldbestellung

Gebühren für Notar und Grundbuchamt.

 

Wertermittlungsgebühr / Schätzkosten / Kosten für die Objektbesichtigungen

Höhe der Wertermittlungsgebühr: Etwa 0,2-0,5% der Kreditsumme oder ein fester Betrag.

Privatkunden dürfen diese Kosten nicht in Rechnung gestellt werden (sie sind rechtswidrig). Denn die Bank möchte ja den Wert für sich bestimmen. Manche Banken versuchen aber einem die Gebühr trotzdem unterzuschieben. Beispielsweise durch einen Geschäftsbesorgungsvertrag, in dem der Kreditnehmer die Bank beauftragt ein Wertgutachten zu erstellen.

 

Bereitstellungszinsen (auch Bauzeitzinsen)

Höhe der Bereitstellungszinsen: Etwa 0,25% pro Monat.

Diese Zinsen fallen bis zur Fertigstellung an. Üblicherweise ab dem zweiten oder dritten Monat nach Darlehenszusage auf den noch nicht ausgezahlte Teil der Kreditsumme. Deshalb gilt es eine möglichst lange Karenzzeit zu vereinbaren (6-12 Monate). Auch könnte bei einem Neubau festgelegt werden, dass Teilsummen des Kredits nach Baufortschritt ausgezahlt werden. Die meisten Banken zahlen nämlich nur die Komplettsumme oder etwa in 3 Raten aus. Ansonsten verlangt die Bank während es Baus die vereinbarten Vertragszinsen auf den bereits ausgezahlten Kreditbetrag und die Bereitstellungszinsen auf den noch nicht ausgezahlten Kreditbetrag. Das sind Zusatzkosten die im Effektivzins nicht enthalten sind!

 

Teilzahlungszuschläge

Zuschläge für Teilauszahlungen. Bei jeder Bank individuell.

 

Sonstige Kreditnebenkosten

– Kontoführungsgebühren / Bearbeitungsgebühr sind nach einem Urteil des BGH (Bundesgerichtshof) für Kredite seit 2014 nicht mehr zulässig. Kreditnehmer welche noch Gebühren zahlen mussten, können diese plus Zinsen von der Bank zurückfordern. Ansprüche darauf verjähren nach 10 Jahren. Ein Beispielmusterbrief ist auf www.test.de/kreditgebuehr zu finden.

– Kosten einer Restschuldversicherung

– Evtl. Kreditvermittlungskosten

 

Kreditgespräch mit der Bank

Was sollte für das Kreditgespräch mit der Bank alles vorbereitet werden? Mit was ist von der Bank zu rechnen?

 

– Persönliche Verhältnisse (Personendaten, Familienstand, …).

– Bonitätsnachweise: Welche finanzielle Mittel hat man zur Verfügung (Komplettübersicht des vorhanden Eigenkapitals, Einkommensbescheide der letzten 3 Jahre, aktuelle Einkommensnachweise, sonstige Zahlungsverpflichtungen (Kredit/- Leasingsverträge), Ausgaben für Lebenshaltung).

– Geplante Eigenleistungen.

– Was kostet die Immobilie inklusive Nebenkosten und monatlichen Bewirtschaftungskosten? Wie hoch kann die Kreditrate sein?

– Auf welche Fördermittel (KfW, Riester, …) hat man Anspruch? Beispielsweise könnte das Darlehen mit einem KfW-Kredit ergänzt / kombiniert werden. Es lohnt sich vielleicht nicht immer, aber eben doch sehr oft (vor allem bei energiesparenden Investitionen).

– Ausgefüllter Finanzierungsantrag.

– Zeitraum der Zinsbindung? Bei hohem Zinsniveau eine möglichst kurze Frist, bei niedrigem Zinsniveau eine möglichst lange Frist.

– Wie hoch ist die Restschuld zum Ende der Zinsbindung? Wann wäre man komplett schuldenfrei?

– Sich das ESIS (früher „europäisches Merkblatt“ geben lassen (Verhaltenskodex zur Kundeninformation)).

– Finanzierungsplan verlangen welcher den Finanzierungsaufbau, die Monatsbelastung und Restschuldentwicklung aufzeigt.

– Gibt es Zinsrabatte ab bestimmten Beträgen?

– Beleihungsobjekt (Angaben zur Immobilie).

– Daten der eigenen Kreditwürdigkeit (z.B. Schufa). Seit dem 01.04.2010 kann jeder 1x jährlich kostenlose Auskunft über seine Person verlangen. Der Score-Wert und die Selbstauskunft sollte schon vor dem Kreditgespräch besorgt werden.

– Allen Anbietern die gleichen Daten geben: Kreditbetrag / Eigenkapital und Einnahmen / gewünschte Laufzeit / Zinsbindung / Zahlungsweise (Ende des Monats, Ende des Quartals, Anfang des Quartals) / ….

– Angebote immer schriftlich verlangen: Gesamtbelastung / Zins (vor allem Effektivzins) / Tilgung / Nebenkosten. Auch sollte vor Abschluss immer ein Finanzierungsplan gefordert werden. Dieser enthält die monatliche Belastung und die Entwicklung der Restschuld. Besonders auf den Effektivzins ist zu achten (Schätzkosten und Bereitstellungszinsen sind aber nicht im Effektivzins enthalten). Angebote können so genau verglichen werden, wenn bekannt ist wie hoch die Restschuld zum Tag X ist.

– Mittelverwendung (eine Zweckbestimmungserklärung die festlegt, dass das Geld auch tatsächlich für die Immobilie verwendet wird).

 

Das Beleihungsobjekt

Angaben zum Objekt

– Lage (Straße, Postleitzahl, Ort)

– Art (Wohnung, Reihenhaus, Einfamilienhaus, …)

– Baujahr

– Nutzung (reine Selbstnutzung, Teilvermietung, Vermietung)

– Grundstücksfläche / Wohnfläche / zusätzliche Nutzfläche

 

Objektunterlagen

– Aktueller Grundbuchauszug

– Abzeichnung der Flurkarte

– Auszug aus dem Liegenschaftsbuch

– Feuerversicherungsnachweis

– Gesamtkostenschätzung (oder Gesamtkostenaufstellung) oder Kaufvertragsentwurf

– Bilder vom Grundstück / Haus

 

Bautechnische Unterlagen

– Baupläne, Baubeschreibung, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raumes

Sonstiges

– Vorläufiger Finanzierungsplan

– Überschlägige Belastungsrechnung

– Evtl. Teilungserklärung bei Eigentumswohnung

– Evtl. Erschließungskostenbescheinigung

 

Der Finanzierungsplan

Wie setzt sich eine Finanzierung zusammen?

 

– Eigenkapital (Ersparnisse, etwa 20-30%)

– Eigenleistungen

– Darlehen (Hypothekendarlehen etwa 40-60%)

– Bauspardarlehen (20-30%)

– Förderungen (z.B. KfW mit etwa 20-30%)

– Arbeitgeberdarlehen

– Verwandten- oder Bekanntendarlehen

 

Kreditwürdigkeit

Um die Kreditwürdigkeit zu gewährleisten kommen meist diverse Auskunfteien ins Spiel. In Deutschland sind die größten Auskunfteien die Schufa, Boniversum / Creditreform, Bürgel, Deltavista, Schimmelpfeng und Infoscore Consumer Data. Diese Wirtschaftsauskunfteien stellen ihren Vertragspartnern (z.B. Banken) Bonitätsinformation von Dritten zur Verfügung. Jeder Bundesbürger mit einem Konto oder Handyvertrag ist bei diesen erfasst. Aus den gesammelten Daten wird ein Scorewert erstellt, der die Kreditwürdigkeit angibt (je niedriger der Scorewert, desto höher ist das Ausfallrisiko). Schon durch das Einholen von Kreditangeboten (auch Autokredite, Konsumkredite, …) kann sich der Scorewert verschlechtern. Möchte man nur unverbindlich anfragen, sollte die Bank aufgefordert werden die Daten mit dem Merkmal „Anfrage Kreditkondition“ aufzurufen. Das Merkmal „Anfrage Kreditkondition“ wirkt sich nicht auf den Score aus (im Gegensatz zu „Anfrage Kredit“). Seit dem 01.04.2010 kann jeder 1x jährlich kostenlose Auskunft über seine Person verlangen. Der Score-Wert und die Selbstauskunft sollte schon vor dem Kreditgespräch besorgt und der Bank vorgelegt werden.

 

Nach dem Gespräch

– Vergleich der Angebote

– Prüfung des Kreditvertrags durch einen unabhängigen Spezialisten. Beispielsweise von der Verbraucherzentrale: www.vz-bawue.de etwa 100-160€

– Der Bau- oder Kaufvertrag sollte erst nach der Finanzierungszusage unterschrieben werden.

 

Darlehensarten

Darlehen werden auch Immobilienkredite oder Baugeld genannt (das Fremdkapital).

 

Zahlungsarten vorschüssig / nachschüssig – Was ist besser?

Eine vorschüssige Zahlungsart ist etwas besser. An sich aber zu vernachlässigen.

 

Darlehen mit festem Sollzins

 

Annuitätendarlehen – Was ist das?

Bei dieser Darlehensart setzt sich die Annuität (von annus „Jahr“, regelmäßige Zahlung) aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen (auch Hypotheken/- Tilgungs/- Amortisationsdarlehen genannt). Mit jeder der gleichbleibenden Zahlungen wird die Restschuld getilgt (das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgung verschiebt sich). Vereinbart wird eine Zinsbindung von x Jahren. Die meisten Immobiliendarlehen sind heute Annuitätendarlehen.

 

Beispiel Annuitätendarlehen: Darlehen von 100000€, 3% Zinsen, 2% Tilgung

Erster Monat →

Zinsen: 100000€ x 3% = 3000€, 3000€ / 12 = 250€ pro Monat

Tilgung: 100000€ x 2% = 2000€, 2000€ / 12 = 166,67€ pro Monat

Pro Monat sind konstant 416,67€ zu zahlen (bzw. 5000€ im Jahr). Im ersten Monat 250€ für das das die Bank Geld überhaupt leiht. Mit 166,67€ wird im ersten Monat getilgt.

 

Zweiter Monat →

Zinsen: (100000€-166,67€) x 3% = 2994,99€, 2994,99€ / 12 = 249,58€ pro Monat

Tilgung: 416,67€ – 249,58€ = 167,09€

Da die monatliche Zahlung von 416,67€ gleich bleibt, erhöht sich jeden Monat die Tilgung.

Dieses Annuitätendarlehen wäre übrigens nach gut 30 Jahren abgezahlt.

 

Volltilgungsdarlehen / Schnelltilgerdarlehen – Was ist das?

Ähnlich dem Annuitätendarlehen mit dem Unterschied das der Tilgungsanteil so hoch ist, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist. Die Monatsrate und der Zinssatz stehen dabei für die gesamte Laufzeit fest. Die Raten sind aber entsprechend hoch, die man sich auch über die gesamte Laufzeit leisten können muss. Das macht ein Volltilgungsdarlehen aber auch günstiger. Besonders bei einem hohem Einkommen oder für die Anschlussfinanzierung gut geeignet.

 

Ratentilgungsdarlehen – Was ist das?

Beim Ratentilgungsdarlehen wird – im Gegensatz zum Annuitätendarlehen ein – eine gleichbleibende Zinsrate und Tilgungsrate gezahlt. Mit jeder Rate verringert sich die Restschuld und damit auch die zu zahlenden Zinsen. Sprich: Die Aufwendungen reduzieren sich mit jeder Rate und die Laufzeit ist kürzer. Allerdings ist die Tilgung zu Beginn deutlich höher als beim Annuitätendarlehen (z.B. 5%). Diese Form ist besonders für einkommensstarke Kreditnehmer oder Bauherren mit geringen Finanzierungsbedarf interessant.

 

Festdarlehen (auch Festhypothek oder endfälliges Darlehen) – Was ist das?

Festdarlehen sind Darlehen welche meist zusammen mit einer Lebensversicherung abgeschlossen werden (selten auch Bausparvertrag). Während der Laufzeit wird dabei nicht getilgt. Aber es werden die Zinsen bedient und in die Lebensversicherung eingezahlt. Zur Fälligkeit des Darlehens erfolgt die Auszahlung der Versicherungssumme mit der das Darlehen abgezahlt werden kann. Diese Variante ist nur steuerlich attraktiv (hohe Werbungskosten durch die Zinszahlungen) und richtet sich an besserverdienende Anleger welche in die Immobilie als Kapitalanlage investieren (kombinierter Spar- und Darlehensvertrag mit eingebauter Risikolebensversicherung). Für ein selbstgenutztes Eigenheim ist es weniger geeignet. Ob sich ein solches Steuersparmodell überhaupt lohnt ist im Einzelfall zu prüfen.

 

Forwarddarlehen – Was ist das?

Mit einem Forwarddarlehen (auch „Vorratsdarlehen“) können Zinsen schon im Vorfeld gesichert werden. Häufig ist das bei einer Anschlussfinanzierung der Fall. Ein Abschluss ist schon 1-5 Jahre vorher möglich. Dabei ist zu bedenken, dass für jeden Monat Zinsreservierung in dem das Darlehen nicht in Anspruch genommen wird, mit einem Aufschlag von 0,01-0,04% zu rechnen ist (bei manchen Banken erst nach einigen Monaten). Ein gewisses Risiko ist allerdings dabei: Je nachdem wie sich das Zinsniveau entwickelt, wären evtl. noch günstigere Zinsen möglich. Wer allerdings zu lange abwartet, muss vielleicht mehr Zinsen zahlen (siehe auch „Anschlussfinanzierung“).

 

 

Darlehen mit variablen Sollzins

Variables Darlehen – Was ist das?

Bei dieser Form gibt es keine feste Zinsfestschreibung. Der Zinssatz richtet sich dabei nach dem Leitzins bzw. Pfandbriefrenditen und wird alle paar Monate entsprechend angepasst (z.B. + 1% auf den EURIBOR). Solche Darlehen haben eine vergleichsweise kurze Kündigungsfrist von 3 Monaten. Das Risiko von steigenden Zinsen ist dabei nicht zu unterschätzen.

 

Cap-Zinsdarlehen (oder Collar) – Was ist das?

Cap-Zinsdarlehen sind mit den variablen Darlehen vergleichbar. Nur das es eine Zinsobergrenze („cap“) und eine Zinsuntergrenze(„floor“) gibt. Zusätzliche Kosten sind die sogenannten Cap-Prämien (0,5-3,5% des Darlehensbetrages) die zu entrichten sind. Vorsicht vor Zusatzprämien. Vor allem in einer Hochzinsphase interessant.

 

Sonstige Finanzierungen

Arbeitgeberdarlehen – Was ist das?

Manche Arbeitgeber vergeben zinsgünstige / zinsfreie Darlehen an ihre Mitarbeiter (auch Arbeitgeberdarlehen / Mitarbeiterdarlehen / Wohnbaudarlehen / Personalkredit genannt). Dabei handelt es sich um freiwillige Angebote der Unternehmen (Ansprüche bestehen nicht). Es gelten dabei die gleichen Vorschriften wie für jeden anderen Kredit. Es empfiehlt sich, dass die Bedingungen schriftlich festgehalten werden (Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB. Höhe des Darlehens, Verzinsung, Rückzahlungsmodalitäten, was wenn der Mitarbeiter aus dem Arbeitsverhältnis ausscheidet, ….). Eventuelle Zinsvorteile müssen allerdings als geldwerter Vorteil versteuert werden. Arbeitgeberdarlehen gelten auch als „Eigenkapitalersatzmittel“.

 

Fremdwährungskredite – Was ist das?

Die Zinsen bei Fremdwährungskrediten (z.B. in Schweizer Franken oder japanischer Yen) sind in der Regel günstiger. Trotzdem bestehen aufgrund von Währungsschwanken beträchtliche Risiken. Siehe beispielsweise Aufhebung der Eurobindung durch die Schweizer Nationalbank (SNB) im Jahr 2015.

 

Fondshypothek – Was ist das?

Hierbei werden nur die Zinsen gezahlt. Die Tilgung wandert in einen Aktienfonds. Nach Laufzeitende wird mit dem Fondsvermögen die Restschuld getilgt. Die Hoffnung dabei ist, dass die Rendite des Fonds höher ist als der Effektivzins des Darlehens. Das Ganze ist ziemlich spekulativ!

 

Rentenkauf – Was ist das?

Der Gläubiger erhält vom Schuldner eine (lebenslange) Rente.

 

 

Der Kreditvertrag

Üblicherweise hat man einige Tage bis zwei Wochen Zeit ein verbindliches Angebot anzunehmen.

 

Zinsen

Zinsen basieren auf den Pfandbriefrenditen aber auch auf dem Anteil des Kredits am Immobilienwert.

 

Auf dem Sollzinssatz (bzw. Nominalzinssatz) basiert die laufende Zinsbelastung. Dabei werden Aufgelder, Gebühren und (Aus)Zahlungsbedingungen nicht berücksichtigt. Wichtiger ist der Effektivzinssatz. Er berücksichtigt die verbundenen Kosten wie Bearbeitungsgebühren / Abschlussgebühren, Kontoführungsgebühren, Tilgungsverrechnung, Disagio, Zinszuschläge für Teilauszahlungen, Kreditvermittlungskosten, …. Mit dem Effektivzins können unterschiedliche Angebote erst verglichen werden. Er berücksichtigt aber manche Zusatzkosten ebenfalls nicht (z.B. Bereitstellungszinsen).

 

Folgend ein Beispiel was Zinsunterschiede über Jahre bewirken.

Beispielrechnung: Ein Kredit über 200000€ mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer monatlichen Rate von 1000€

0,1% Unterschied: Etwa 2000€

0,5% Unterschied: Etwa 9500€

1% Unterschied: Etwa 18000€

→ „Kleine Ursache (0,x% Zinsunterschied) = große Wirkung (fünfstellige Ersparnisse)“

 

Niedrige Zinsen sind aber nicht alles! Zinsvorteile in Niedrigzinsphasen werden oftmals von gestiegenen Kaufpreisen wieder „aufgefressen“.

 

Niedrigzinsphasen – Was ist zu empfehlen?

Zinssatz: Lang (keine kurze Zinsbindung) und fest (keine variablen Zinsen) festlegen.

Um sich gegen künftige Zinssteigerungen abzusichern, sollte der Zinssatz auf etwa 15 Jahre fest vereinbart werden. Gibt es einen bestehenden Kredit, kann sich vielleicht auch eine Umschuldung lohnen (trotz möglicher Vorfälligkeitsentschädigung).

 

Hochzinsphasen – Was ist zu empfehlen?

Zinssatz: Kurz (keine lange Zinsbindung) und variabel (keine festen Zinsen) festlegen.

Durch eine möglichst kurze Zinsbindungen macht man sich nicht zu sehr abhängig. Durch variable Zinsen kann von Zinssenkungen (zumindest zeitversetzt) profitiert werden.

 

Inhalt eines Kreditvertrags

– Vertragsparteien (Darlehensgeber und Darlehensnehmer)

– Darlehenshöhe

– Zinsen (Nominalzinssatz, evtl. Disagio/Damnum, effektiver Jahreszins, Geltungsdauer der Zinsen)

– Tilgung

– Gesamtbelastung (Zins und Tilgung)

– Kreditnebenkosten (Bereitstellungszinsen, Wertschätzungsgebühren, Teilzahlungszuschläge)

– Sicherheiten

 

Sicherheiten bei Krediten

– Grundschuld oder Hypothek. Die Grundschuld ist die Belastung eines Grundstücks zugunsten von Gläubigern und wird ins Grundbuch eingetragen. Eine Grundbucheintragung sichert die Ansprüche einer Bank („dringlich abgesichert“). Kann der Schuldner seinen Zahlungen nicht mehr nachkommen, wird das Objekt vom Gläubiger zwangsversteigert. Bei mehreren Gläubigern wird eine Reihenfolge eingetragen (Rangstelle im Grundbuch „1a“ und „1b“). Bei einer Pfändung erhält der erste auch zuerst das Geld („Erstranging“). Nachrangige Darlehen (nach Platz 1 die 1b-Hypothek) sind deshalb auch teurer. Die Grundschuld ist vom eigentlichen Darlehen unabhängig. Die Eintragung bestätigt lediglich das Anrecht der Bank die Immobilie zwangszuversteigern, wenn der Schuldner zahlungsunfähig wird. Die Grundschuld bleibt auch nach der Laufzeit des Darlehens bestehen. Erst nach der Löschung – mit Einwilligung der Bank – ist sie hinfällig. Nachteilig bei der Grundschuld sind die hohen Gebühren, welche bei der Eintragung ins Grundbuch anfallen (Notar- und Grundbuchkosten). Im Gegensatz dazu steht die Hypothek. Die Hypothek ist an die Höhe des Darlehens gekoppelt. Wurde die letzte Rate des Darlehens gezahlt, erlischt auch die Hypothek.

 

– Persönlichen Haftung

 

– Evtl. Zusatzsicherheiten. Diese sollten nach Möglichkeit vermieden werden! Sie schränken die finanziellen Handlungsfreiheit massiv ein. „Übersicherung“ sollte nicht akzeptieren werden! Beispiele für Zusatzsicherheiten:

• Abtretung oder Verpfändung von Bankguthaben / (Sach-)Wertanlagen / Rechten / Forderungen

• Abtretung von Lohn- und Gehaltsansprüchen

• Abtretung von Versicherungsansprüche zur Sicherung und Tilgung (z.B. durch Kapitallebensversicherung)

• Bürgschaft eines Drittschuldners

• Eine Sicherungsabtretung oder ein Garantieversprechen

 

Restschuldversicherung / Risikolebensversicherung – Was ist das?

Manche Banken verlangen von dem Kreditnehmer eine Restschuldversicherung für den Todesfall oder Arbeitslosigkeit in der Höhe der Darlehenssumme abzuschließen. Jedes Jahr wird die Versicherungssumme im Verhältnis zum Darlehen reduziert.

 

Tod des Kreditnehmers

Stirbt ein Kreditnehmer, haben seine Erben kein Sonderkündigungsrecht. Raten müssen weiter bedient werden. Bei einer Kündigung des Kredits, wird in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Im Umkehrschluss dürfen Banken aber auch nicht von Erben verlangen das Darlehen vorzeitig zurückzahlen. Aus wichtigen Gründen sind Kündigungen allerdings denkbar. Beispielsweise bei einer Privatinsolvenz des Erben.

 

Konditionen bei Immobiliendarlehen

Bankdarlehen können individuell verhandelt werden. Die Konditionen sind vor allem von der Bonität des Kunden (Beruf, Sicherheit des Arbeitsplatzes, Nettoeinkommen, Eigenkapital, …) und Qualität der Immobilie abhängig. Manchmal hilft auch ein Hinweis auf die die günstigere Konkurrenz. So ist es dann möglich bei der gleichen Bank den Zins deutlich günstiger zu bekommen.

 

Tipp: Die Finanzierung wird manchmal auch günstiger, wenn man anbietet sein Gehaltskonto bei der alten Bank zu kündigen und bei der neuen Bank eröffnet (ca. 0,1%).

 

Flexible Kreditsumme

Bei einem Neubau bzw. Renovierung sind die Kosten oftmals nicht genau abzuschätzen. Das bringt einen Kreditnehmer in die Zwickmühle: Ist die Kreditsumme zu knapp angesetzt, muss ein teurer Zusatzkredit aufgenommen werden. Ist Kreditsumme zu hoch bemessen, macht das den Kredit teurer und/oder an die Bank ist eine Entschädigung zu zahlen (Nichtabnahmeentschädigung). Manche Banken sind allerdings bereit bei Teilbeträgen auf eine Nichtabnahmeentschädigung zu verzichten (etwa 5-10% der Kredits oder eine fester Betrag wie 20000€). Als Kreditnehmer sollte deshalb im Vertrag eine entsprechende Regelung vereinbart werden.

 

Zinsbindung

Niedrige Zinsen sollten möglichst lange gesichert werden. Leider ist es so, dass je kürzer die Zinsbindungsfrist ist, desto niedriger auch der Sollzins vereinbart wird (Längere Zinsbindungsfrist = höherer Zins). Auch ist eine vorzeitige Kreditrückzahlung in den ersten 10 Jahren ist bei einer langen Zinsbindung besonders teuer (höhere Restschuld und höhere Vorfälligkeitsentschädigung). Aber man kann sich durch eine längere Zinsbindung vor Zinsanstiegen schützen. Die erhöhten Kosten sollten einem die Sicherheit wert sein. Außer natürlich man weiß genau, dass der Kredit in dieser kurzen Laufzeit abgezahlt werden kann.

Die meisten Darlehen haben eine mindest Zinsbindung von 10 Jahren. Die wenigsten Kreditnehmer zahlen aber so schnell ab. In Niedrigzinsphasen sind 10-20 Jahre zu empfehlen. Manche Institute bieten auch 30-jährige Zinsfestschreibungen an. Gebunden an die lange Laufzeit ist nur der Kreditgeber! Nach 10 Jahren hat man jederzeit ein außerplanmäßiges Kündigungsrecht (§ 609a BGB). Man kann dann komplett zurückzahlen oder umschulden ohne eine Entschädigung an die Bank zahlen zu müssen (keine Vorfälligkeitsentschädigung). Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.

Der Grenzzinssatz kann bei der Entscheidung helfen. Dieser gibt an, wie hoch die Zinsen mindestens steigen müssen, damit Kreditnehmer mit der längeren Zinsbindung die anfangs höheren Zinsen wieder einsparen. Je kleiner dieser Grenzzins ist, desto eher lohnt sich eine lange Zinsbindung. Je höher der Grenzzins, desto kürzer die Zinsbindung. Manchmal kann es auch sinnvoll sein, die Darlehenssumme auf Kredite mit mehreren Zinsbindungen zu verteilen (z.B. ein Drittelmix aus 10, 15 und 20 Jahren). Das hat allerdings wiederum einen Nachteil: Läuft die Zinsbindung eines Teildarlehens aus, ist die Bank bei einer Anschlussfinanzierung in einer besseren Verhandlungsposition. Denn andere Banken vergeben nur günstige Kredite, wenn sie im Grundbuch im ersten Rang gesichert sind. Das wird wiederum die alte Bank blockieren und der Kreditnehmer muss ein schlechtes Verlängerungsangebot von dieser akzeptieren.

 

Kreditraten müssen auf Dauer bezahlbar sein! Nach Ablauf der Zinsbindung sollte jeder Kreditnehmer mit einem Zins von etwa 7% rechnen. Wie hoch ist dann die Rate? Hohe Zinsen gab es in der Vergangenheit schon öfters und die sollten auch von jedem finanzierbar sein. Wenn nicht ist das ganze Vorhaben in Frage zu stellen. Ansonsten droht die Zwangsversteigerung. Bei wirtschaftlichen Notlagen wie Erkrankungen, Arbeitslosigkeit oder Scheidung zeigen Banken manchmal Verständnis. Einen Anspruch darauf gibt es allerdings nicht.

 

Tilgung

Bei einer selbstgenutzten Immobilie können die Kreditzinsen leider nicht steuerlich absetzt werden (im Gegensatz zu Vermietungen). Deshalb sollte das Darlehen möglichst schnell abgezahlt werden. Sinnvoll gilt eine Anfangstilgung von 2% im Jahr. Möchte man nach etwa 25 Jahren schuldenfrei sein, müssen es min. 3% sein. Früher waren 1% Tilgung üblich. Besonders in Niedrigzinsphasen sollte möglichst viel getilgt werden. Das Ziel ist es spätestens beim Renteneintritt schuldenfrei zu sein.

Wichtig ist auch wie die Tilgungen angerechnet wird. Manche Anbieter rechnen alle Tilgungen erst zum Jahresende an. So ist ein Kredit ist teurer als wenn die Zahlungen gleich zu berücksichtigt würden.

 

Sondertilgungen

Das Recht auf Sondertilgung sollte man sich immer sichern. So kann – wenn die finanziellen Mittel vorhanden sind – vom Tilgungsplan unabhängig getilgt werden. 5-10% der anfänglichen Kreditsumme sind meist ohne Zinsaufschlag möglich. Besonders bei einem unregelmäßigen Einkommen ist das wichtig (z.B. Tantiemen, Boni, …). Sondertilgungen lohnen sich vor allem wenn der Effektivzins höher ist, als man mit Kapitalanlagen erwirtschaften könnte. Dann sollte lieber getilgt als investiert werden.

Formel: Investitionsbetrag x (Effektivzins – Rendite Kapitalanlage) = Gewinn aus Sondertilgung

Beispiel: Einem Schuldner stehen 20000€ durch eine Erbschaft zu Verfügung. Der Effektivzins beträgt 5% und die Rendite einer Staatsanleihe 3%.

20000€ x (5% – 3%) = 400€

Mit einer Sondertilgung werden also 400€ erwirtschaftet!

 

Tilgungswahlrecht

Kredite mit Tilgungswahlrecht sind besonders flexibel. Damit lässt sich die Monaterate an veränderte Lebensumstände anpassen (z.B. während der Elternzeit). Denkbar sind auch Tilgungspausen. Möglich ist manchmal auch die Rückzahlung einer Sondertilgung.

 

Karenzzeit

Lange Karenzzeit (Freimonate) vereinbaren um Bereitstellungszinsen zu vermeiden. 6-12 Monate wären ein guter Zeitraum.

 

Die Auszahlung des Kredits

Bei einem Neubau wäre es vorteilhaft, dass Darlehen in Teilsummen entsprechend dem Baufortschritt ausgezahlt zu bekommen. Die meisten Banken zahlen nämlich nur die Komplettsumme oder etwa in 3 Raten aus. Ansonsten könnten teure Zwischenfinanzierungen erforderlich sein. Teilauszahlungszuschläge sollten nicht akzeptiert werden.

 

Anschlussregeln

Was passiert nach der Zinsbindung wenn die Restschuld fällig wird?

– Wird von der Bank einige Monate vor Ablauf ein neues Angebot gemacht?

– Stellt die Bank auf variable Zinsen um?

– Wird der neue Zinssatz einseitig von der Bank festgelegt? Wird diesem nicht nach einer bestimmten Fristen widersprochen ist der neue Zinssatz binden!

 

Kredithandel

Manche Banken verkaufen Kredite an andere Banken.

– Das Kreditinstitut muss deutlich darauf hinweisen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Kredit verkauft werden kann.

– Wird Kredit weiterverkauft muss der Kreditnehmer unverzüglich darüber informiert werden. Ein Sonderkündigungsrecht gibt es dann allerdings nicht.

– Kredite werden meist erst nach deutlichem Zahlungsverzug verkauft („notleidende Kredite“).

– Es kann zwar vertraglich festgelegt werden, dass ein Kredithandel ausgeschlossen wird, aber dafür verlangen Banken ein Zinsaufschlag (etwa 0,2%). Ein Verzicht ist meist schwer durchzusetzen. Als Kompromiss könnte eine Formulierung wie etwa „insofern der Kredit regelmäßig bedient wird“ eingesetzt werden.

 

Quote der Beleihungsobergrenze

Die Quote für die Beleihungsgrenze ist ebenfalls nicht in Stein gemeißelt. Banken weisen aber selten darauf hin. Wenn die Beleihungsobergrenze erhöht werden kann, spart man sich unter Umständen eine teure Zwischenfinanzierung. Sind zwei Kreditangebote ansonsten genau gleich, sollte das mit der höheren Beleihungsgrenze bevorzugt werden. Für einen selber ist das risikolos, aber man bekommt mehr „billiges“ Geld.

 

Grundschuld vollstreckbar und nicht vollstreckbar

Normalerweise wird eine Grundschuld „vollstreckbar“ eingetragen. Der Gläubiger muss im Falle eines Zahlungsverzugs dabei seine Forderungen nicht erst gerichtlich geltend machen. Allerdings gibt es auch die Möglichkeit der „nicht vollstreckbaren“ Eintragung. Werden die Kreditraten nicht mehr bedient, muss der Schuldner beispielsweise die Kosten für die entsprechenden Mahngebühren und Vollstreckungsbescheide nicht tragen. Banken lassen sich nur sehr ungern darauf ein. Als Kreditnehmer sollte aber auf jeden Fall versucht werden einen möglichst hohen Anteil der Grundschuld als „nicht vollstreckbar“ eintragen zu lassen. Das spart einiges an Grundbuchgebühren.

 

Kündigungsoption

Bei manchen Krediten kann auch eine flexible Kündigungsoption mitaufgenommen werden. Trotz eines festen Zinssatzes kann der Kredit nach wenigen Jahren gekündigt werden – ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung. Für ein solches Sonderkündigungsrecht wird allerdings ein deutlich höherer Zins verlangt. Da dies viele tausend Euro kosten kann, sollte genau abgewägt werden, ob die Kündigungsoption auch wirklich gebraucht wird. Manche Kreditinstitute bieten auch Darlehen mit einem begrenztem Kündigungsrecht an. Dabei ist der Zinsaufschlag nicht ganz so hoch. Wird die Immobilie aus bestimmten Gründen verkauft (z.B. Krankheit, Pflegebedürftigkeit, Tod, Jobwechsel), ist der Kredit ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar.

 

Fazit

→ Je höher die Ansprüche, desto weniger Banken mit guten Zinssätzen!

 

 

Risiken bei der Finanzierung

Welche möglichen Risiken gibt es bei der Immobilienfinanzierung?

 

– Zu wenig Eigenkapital. Das verteuert den Kredit.

 

– Zinsänderungsrisiko

 

– Zeitliche Verzögerungen

 

– Steigende Baukosten

Dann sind neue Kredite erforderlich und die bestehende Finanzierung wackelt. Deshalb sollte vorher schon eine detaillierte Bauleistungsbeschreibung und Kostenaufstellung verlangt werden. Ebenso sollten keine Vorauszahlungen geleistet werden.

 

– Eigenleistungen zu hoch angesetzt

 

– Die Darlehenskosten sind langfristig nicht tragbar.

Es folgen Zahlungsschwierigkeiten und eine Zwangsversteigerung droht. Immer eine Reserve einplanen (z.B. nicht mit Weihnachtsgeld fest rechnen) und lieber sondertilgen.

 

Aus Krediten aussteigen

Um aus Immobilienkrediten auszusteigen, gibt es verschiedene Möglichkeiten:

 

– Nach 10 Jahren hat man jederzeit ein außerplanmäßiges Kündigungsrecht (§ 609a BGB). Man kann dann komplett zurückzahlen oder umschulden ohne eine Entschädigung an die Bank zahlen zu müssen (keine Vorfälligkeitsentschädigung). Ist es dem Kreditnehmer möglich, vor Laufzeitende den Kredit zurückzuzahlen (z.B. durch eine Erbschaft oder durch einen deutlich günstigeren Kredit), wird von Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Im Schnitt etwa 10% der Restschuld. Diese Entschädigung basiert auf der Differenz zwischen dem Kreditzinssatz und den aktuellen Pfandbriefrenditen. Etwa 2/3 der Forderungen sind zu hoch und sollte von einer unabhängigen Stelle geprüft werden (z.B. bei „Finanztest: www.test.de/analyse-vorfaelligkeit“ oder einer Verbraucherzentrale). Banken berücksichtigen nämlich oftmals nicht das Recht des Kunden auf Sondertilgungen oder das Kunden den Tilgungssatz erhöhen dürfen. Dazu sind sie aber laut Bundesgerichtshof verpflichtet (Az. XI ZR 388/14). Der Zinsschaden der Bank muss so berechnet werden, als wenn der Kreditnehmer seine Tilgungsrechte während der restlichen Zinsbindung voll ausschöpfen würde. Übrigens ist eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht rechtens (Urteil des Bundesgerichtshofs, Az. XI ZR 103/15). Der Bank stehen lediglich Verzugszinsen zu. Nicht beides.

Vorfälligkeitsentschädigung möglichst gering halten:

1. Von der Bank eine detaillierte Abrechnung der Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

2. Abrechnung überprüfen (Online-Rechner als erste Einschätzung, Verbraucherzentrale, Anwalt, …).

3. Kommt das Expertengutachten auf eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung, sollte die Bank aufgefordert werden, die Entschädigung zu senken.

4. Sträubt sich die Bank, sollte ein Anwalt eingeschaltet werden. Vorher klären ob die Rechtsschutzversicherung die Kosten übernimmt.

 

– Manche Institute bieten gegen einen Zinszuschlag Kredite an, bei denen der Kunde den Kredit jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung komplett zurückzahlen kann.

 

– Der Kreditvertrag könnte auf fehlerhafte Widerrufsbelehrungen oder Vertragsfehler geprüft werden (Abschluss von November 2002 bis Juni 2010. Verbraucher dürfen seit 2002 einen Kreditvertrag widerrufen). Zeit hatte man bis 21.06.2016. Nach dem Willen der Bundesregierung soll ab da das unbefristete / ewige Widerrufsrecht erlöschen. Laut Verbraucherzentrale sind zwei von drei Verträgen fehlerhaft. Auf diese Weise kommt man vielleicht auch so aus seinem Vertrag (Kreditwiderruf), ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Auch ein Ersatz für gezahlte Zinsen ist möglich. Das Ganze sollte aber sehr sorgfältig geprüft werden! Auch wenn das Darlehen schon getilgt, umgeschuldet oder sonst abgewickelt wurde, können Kreditnehmer evtl. tausende von Euro rückerstattet bekommen. Seit dem 21.03.2016 ist das Widerrufsrecht für Kunden auf ein Jahr und 14 Tage befristet, wenn die Bank nicht oder falsch über das Widerrufsrecht informiert hat.

Ablauf eines möglichen Kreditwiderrufs:

1. Prüfung: Den Kreditvertrag prüfen lassen. Beispielsweise durch Verbraucherzentrale oder Fachanwalt.

2. Zurückzahlung der Restschuld: Wird eine Anschlussfinanzierung benötigt oder kann die Restschuld selber gestemmt werden? Nach dem Wiederruf muss die Restschuld innerhalb von 30 Tagen bezahlt werden.

3. Rechtsschutzversicherung: Steht einem die Rechtsschutzversicherung bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit der Bank bei? Gegebenenfalls eine Neue abschließen (3-monatige Wartezeit bis zum Beginn des Versicherungsschutzes beachten! Solche „Zweckabschlüsse“ werden allerdings kritisch gesehen.). Verliert man den Prozess, bleibt man ansonsten auf den Gerichtskosten sitzen. Gewinnt man, muss ein Drittel des Ertrags abgegeben werden. Eine Alternative könnte noch die „Prozessfinanzierung“ sein. Unternehmen wie die Bankkontakt AG, Hypoxx AG oder Metaclaims Sammelklagenfinanzierungsgesellschaft mbH bezahlen den Rechtsstreit bzw. kaufen Forderungen auf (wenn der Widerruf erfolgversprechend ist). Im Gegenzug erhalten sie eine Provision bzw. Erfolgsbeteiligung.

4. Kreditwiderruf: Denn Kreditvertrag widerrufen (am besten per Einschreiben mit Rückschein). Ein Mustertext ist unter www.test.de/musterbrief_kreditwiderruf zu finden.

5. Die meisten Banken werden den Kreditwiderruf nicht einfach so hinnehmen und absagen. Hier hilft dann der Ombudsmann bzw. der Anwalt.

www.test.de/kreditwiderruf

 

– Wird die Immobilie weiterverkauft, kann evtl. ausgehandelt werden, dass der Käufer das Darlehen übernimmt.

 

– Besitzt man eine weitere Immobilie (mindestens gleichwertig) bzw. will eine kaufen, kann man bei seiner Bank einen Pfandaustausch beantragen. Wenn die Bank zustimmt, kann das Darlehen getauscht werden.

 

Anschlussfinanzierung

Oftmals sind Darlehen nach Laufzeitende noch nicht vollständig abbezahlt. Dann ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Nach Laufzeitende des ersten Darlehens bzw. nach 10 Jahren wird mit einem neuen Darlehen umgeschuldet (bei der gleichen oder bei einer anderen Bank). Durch den jetzt vielleicht geringeren Zinssatz können Kosten eingespart werden (lohnt sich schon bei einem Ersparnis von 0,1-0,2% Zins). Kann der bisherige Kredit noch nicht abgelöst werden, kann auch ein Forwarddarlehen abgeschlossen werden (siehe oben). Bei einem Bankwechsel muss die Grundschuld übertragen (Grundschuldabtretung) werden und manchmal ist eine Treuhandgebühr an die alte Bank zu entrichten. Alles in allem kostet das etwa 0,2-0,3% der Kreditsumme. Manche Banken übernehmen auch die Notar- und Grundbuchgebühren. Spätestens 3-6 Monate vor Laufzeitende sollte ein Verlängerungsangebot der Bank bzw. Konkurrenzangebote eingeholt werden. Denn ein umfassender Vergleich benötigt Zeit und Banken sind erst 4 Wochen vor Laufzeitende verpflichtet ein Prolongationsangebot (Verlängerungsangebot) anzubieten.

 

Ablauf:

1. Wann ist der Ausstieg möglich? Wann endet die Zinsbindung? Sind schon 10 Jahre vergangen? Nach 10 Jahren hat man jederzeit ein außerplanmäßiges Kündigungsrecht (§ 609a BGB). Waren die Widerrufsbelehrungen falsch bzw. sind Vertragsfehler enthalten?

2. Anschluss frühzeitig planen.

3. Vertragsdaten des Anschlusskredits für sich selber festlegen. So wird die Vergleichbarkeit gewährleistet. Ist ein Volltilgerdarlehen möglich?

4. Angebote vergleichen.

 

Checkliste für die Anschlussfinanzierung:

– Detaillierte Aufstellungen sämtlicher Vermögenswerte und Schulden

– Detaillierte Aufstellungen sämtlicher Einnahmen und Ausgaben

– Grundbuchauszug des Objekts

– Schuldurkunde für das abzulösendes Alt-Darlehen

– Letzte Abrechnung des abzulösenden Darlehens (ergibt die Restschuld)

– Bilder des Objekts

– Amtlicher Lageplan / Flurkarte

– Bauzeichnungen / Flächenberechnung

– Nachweis Brandversicherung

– Ursprüngliche Gesamtkosten / Kaufpreises

– Evtl. Teilungserklärung bei Eigentumswohnung

– Evtl. Erbbaurechtsvertrag

 

Abzahlung des Kredits

Ist der Kredit komplett abgezahlt, kann man als Hauseigentümer die Löschung der Grundschuld beim Amtsgericht beantragen (für eine Gebühr von einigen hundert Euro).

 

Riester (Wohn-Riester / Eigenheimrente)

Manche Darlehen für selbstgenutzte Immobilien sind riestergefördert. Durch die Zulagen (werden als Sondertilgung verrechnet) und Steuerersparnis kann die Kreditbelastung insgesamt geringer sein als mit normalen Darlehen. Dem muss aber nicht so sein! Oftmals ist der Zinssatz bei Riester-Darlehen etwas höher (etwa 0,5%). Deshalb gilt es immer zu vergleichen!

Regeln beim Wohn-Riester

– Das Eigenheim musst selbstgenutzt werden.

– Wird die Immobilie verkauft muss innerhalb von 5 Jahren eine neue Immobilie gekauft/gebaut werden. Ansonsten müssen die geförderten Beträge nachversteuert werden.

– Vermietungen müssen zeitlich befristet sein. Spätestens mit 67 Jahren muss man wieder einziehen.

– Das Wohn-Riester-Darlehen muss spätestens mit zum 68. Lebensjahr zurückgezahlt sein.

– Die geförderten Tilgungsleistungen müssen im Rentenalter versteuert werden (nachgelagerte Besteuerung).

 

www.wohn-riester-ratgeber.de

 

Anbieter von Krediten

Nicht nur Banken vergeben Immobiliendarlehen, sondern auch Versicherungen und Bausparkassen. Besonders ein Blick auf die Konditionen von Hypothekenbanken kann sich lohnen.

 

Hypothekenmakler / Kreditvermittler

Das sind Finanzvertriebe welche versprechen, den günstigsten Kredit für einen zu finden und zu vermitteln. Für Kunden ist das meist kostenlos, da sie Provisionen von den Banken bekommen. In der Regel sind sie seriös und bieten bessere Zinsen bei Banken an als wenn man diese selber aufsuchen würde (seit 21.03.2016 brauchen Baukreditvermittler einen Sachkundenachweis und eine Berufshaftpflichtversicherung). Inzwischen vermitteln sogar Banken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken Immobiliendarlehen von der Konkurrenz.

Zu beachten ist, dass nicht alle Kreditangebote berücksichtigt werden. Oft fehlen Bausparkassen oder regionale Banken. Auch ist es möglich, dass Banken bevorzugt werden, die eine höhere Provision zahlen. Eine Garantie dass diese Makler den wirklich allerbesten Kredit finden gibt es also leider nicht. Verwendet werden meist Onlineplattformen wie www.europace.de, www.planethome-group.com oder www.prohyp.de.

 

Accedo, www.accedo.de

BauFi Direkt GmbH & Co. KG, www.baufi-direkt.de

Baugeld Spezialisten, www.baugeld-spezialisten.de

c+c credit consult GmbH, www.cc-creditconsult.com / www.hypothekenboerse.de

Creditfair, www.creditfair.de

Creditweb, www.creditweb.de

Dr. Klein, www.drklein.de

DTW-Immoblilienfinanzierung, www.immobilienfinanzierung.de

Enderlein & Co. GmbH, www.enderlein.com

Fiba ImmoHyp GmbH, www.fiba-kredit.de

Geld & Plan Hypo Direkt, www.geld-und-plan.de

Haus & Geld GmbH, www.hausundgeld.de

Haus & Wohnen Vermittlungsgesellschaft für Immobilienfinanzierungen mbH, www.haus-wohnen.de

Hüttig & Rompf, www.huettig-rompf.de

Hypofact, www.hypofact.de

hypopool Finanzberatung GmbH, www.hypopool.de

HypothekenDiscount, www.hypothekendiscount.de

Interhyp, www.interhyp.de

MKIB Online Finanzierungsvermittlung GmbH, www.mkib.de

 

Finanzvermittler / Allfinanzvertriebe

Deutschen Vermögensberatung AG (DVAG), www.dvag.de

Swiss Life (früher AWD), www.swisslife.de

OVB Vermögensberatung AG (OVB), www.ovb.de

Bonnfinanz AG, www.bonnfinanz.de

MLP AG, www.mlp-ag.de

 

Bausparkassen

Aachener, www.aachener-bausparkasse.de

Alte Leipziger, www.alte-leipziger.de

Bausparkasse Mainz, www.bkm.de

BHW (Postbank), www.bhw.de

BSQ Bauspar, www.bsq-bausparkasse.de

Debeka, www.debeka.de

Deutsche Bank, www.deutsche-bank.de

Deutsche Bausparkasse Badenia, www.badenia.de

Deutscher Ring, www.drbsk.de

LBS Baden-Württemberg, www.lbs.de

LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG, www.lbs.de

LBS Bayerische Landesbausparkasse, www.lbs.de

LBS Bremen AG, www.lbs.de

LBS Hessen-Thüringen, www.lbs.de

LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin – Hannover, www.lbs.de

LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG, www.lbs.de

LBS Rheinland-Pfalz, www.lbs.de

LBS Saar, www.lbs.de

LBS Schleswig-Holstein-Hamburg, www.lbs.de

LBS Westdeutsche Landesbausparkasse, www.lbs.de

Schwäbisch Hall, www.schwaebisch-hall.de

Signal Iduna, www.signal-iduna.de

Wüstenrot Bausparkasse AG, www.wuestenrot.de

 

Versicherungen

Allianz, www.allianz.de

Alte Leipziger, www.alte-leipziger.de

Axa S.A., www.axa.de

Basler Versicherungen, www.basler.de

CosmosDirekt, www.cosmosdirekt.de

Debeka, www.debeka.de

DEVK, www.devk.de

Generali, www.generali.de

Hannoversche, www.hannoversche.de

HUK-Coburg, www.huk.de

LVM (Landwirtschaftlicher Versicherungsverein Münster), www.lvm.de

R+V Versicherung, www.ruv.de

Signal Iduna, www.signal-iduna.de

Universa Versicherungen, www.universa.de

VPV Versicherungen, www.vpv.de

 

Regionale Kreditinstitute

Liste von Sparkassen

Liste von Genossenschaftsbanken

 

Überregionale Banken

1822direkt, www.1822direkt.de

Augsburger Aktienbank, www.aab.de

Baden-Württembergische Bank (BW-Bank), www.bw-bank.de

Bankhaus Ellwanger & Geiger, www.ellwanger-geiger.de

Bayerische Landesbank, www.bayernlb.de

BBBank eG, www.bbbank.de

Berlin Hyp, www.berlinhyp.de

Berliner Bank (Deutschen Bank), www.berliner-bank.de

BF.direkt AG, www.bf-direkt.de

Citibank, www.citibank.de

Comdirect Bank, www.comdirect.de

Commerzbank, www.commerzbank.de

DAB Bank, www.dab-bank.de

Degussa Bank, www.degussa-bank.de

Deutsche Bank, www.deutsche-bank.de

Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank, www.dghyp.de

Deutsche Hypothekenbank, www.deutsche-hypo.de

Deutsche Kreditbank (DKB), www.dkb.de

EthikBank, www.ethikbank.de

Gladbacher Bank, www.gladbacher-bank.de

Greensill Bank, www.greensill-bank.com

HKB Bank, www.hkb.de

Hypovereinsbank (Unicredit Bank), www.hypovereinsbank.de

ING-DiBa, www.ing-diba.de

Landesbank Saar, www.saarlb.de

Münchener Hypothekenbank, www.muenchenerhyp.de

Netbank, www.netbank.de

Postbank, www.postbank.de

Santander Consumer Bank / Santander Direkt Bank, www.santander.de

SEB AG, www.seb.de

SKG Bank, www.skgbank.de

Targobank, www.targobank.de

Umweltbank AG, www.umweltbank.de

Volkswagen Bank, www.volkswagenbank.de

WL Bank AG Westfälische Landschaft Bodenkreditbank, www.wlbank.de

Wüstenrot Bank, www.wuestenrot.de

 

Internetseiten Kreditvergleich

www.handelsblatt.com

www.focus.de

www.aspect-online.de

www.baufi24.de

www.baufi-info24.de

www.biallo.de

www.check24.de

www.financescout24.de

www.finanzcheck.de

www.finanztip.de

www.fmh.de

www.forium.de

www.geldsparen.de

www.iembd.de

www.immobilienscout24.de

www.kredite-vergleich.net

www.mano-dienste.de

www.smava.de

www.vergleich.de

www.verivox.de

 

www.finanzierungsschutz.de

 

 

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